首開股份：營收回升、毛利率顯著提升，多元化業務穩步發展

核心觀點

【合約銷售179億，北京貢獻超三成銷售面積】 2025年首開股份全口徑銷售金額178.5億元、銷售面積125.7萬平方米，核心城市貢獻仍然突出，其中北京銷售面積占比33.7%、蘇州占比12.2%。為優化資源配置、提升區域協同效應。報告期內，首開股份對19 家二級開發單位進行了戰略性整合與重組。

【存貨賬面價值865億，加速去化滯重資產】2025年首開股份擬售、在售主要項目148個，在建面積約689萬平方米，京內69個、京外79個，形成深耕核心、輻射周邊的布局。期末存貨賬面價值865億元，同比下降21%，開發成本和開發產品余額均有減少。公司將分類處置不同類型資產，加速去化弱競爭力住宅、處置非核心滯重資產，統籌核心資產去化與利潤，并加強合作方或有風險管控。

【營收增長、毛利率顯著提升，凈利虧損收窄】2025年首開股份經營業績呈現分化修復態勢，營收與盈利指標大幅改善。全年實現營業收入301億元，同比增長24%；毛利潤41億元，同比大增253%，毛利率提升8.8個百分點至13.61%，主要源于核心區域高毛利項目交付的影響。其中北京首開金茂望京樾、端禮著項目合計貢獻營收131億元。雖然當期凈利潤仍虧損，但虧損幅度較上年明顯收窄，經營盈利狀況呈現修復改善態勢。

【流動性儲備資金充足，國企信用優勢凸顯】2025年行業融資環境承壓下，首開股份持續筑牢財務防線。年末貨幣資金超151億元，未使用銀行額度超1200億元，流動性儲備充裕；融資成本穩步下行，平均融資成本降至 3.54%。此外公司獲控股股東支持，獲批60億元循環借款額度，資金保障體系進一步完善。同時主動推進去杠桿，償還高息債務壓降利息支出，有息債務總額同比下降10%。維持AAA最高主體信用評級，融資渠道穩定。

【物業經營穩步增長，創新業務實現多點開花】 2025年首開股份多元副業協同發展，物業經營為重要收入補充，持有物業結算收入9.28億元，同比增長9%。酒店業務布局多城，長租公寓打造自有品牌與完整產品線，出租率保持93.7%高位。繼續深耕城市更新賽道，搭建自主投資與委托管理雙運營模式。自主推進特色商業項目建設，依托集團協同優勢，承接多個改造升級類委托項目，落地輕資產運營模式。此外積極布局養老產業，打造特色融合式養老模式，多家機構養老院投入運營，平均出租率達96%。

01 銷售

合約銷售179億，北京貢獻超三成銷售面積

2025年，首開股份實現全口徑銷售金額178.5億元；全口徑銷售面積125.7萬平方米，在行業尚在筑底首開股份仍面臨一定的銷售壓力，為優化資源配置、提升區域協同效應。報告期內，首開股份對19 家二級開發單位進行了戰略性整合與重組：京內公司重組為“京北”與“京南”兩個二層級管理平臺，實現了對公司京津冀（及太原）區域開發項目的劃片集中統一管理；京外公司重組為遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等七大區域管理中心。

核心城市業績貢獻保持領先，按各城市的銷售面積來看，首開股份于北京的銷售面積達38.1萬平米，占總量的33.7%，較去年同期下降5.3%；此外蘇州的銷售面積達13.8萬平米，占比12.2%，較去年同期提升2.2%。首開股份于福州、成都、武漢、太原等城市的銷售面積在4至8萬平米左右。

02 投資

存貨賬面價值865億，加速去化滯重資產

2025年，首開股份擬售、在售主要項目（含自持）148 個，其中當期在建面積約689萬平方米。京內主要項目69個，總規模約1560萬平方米；京外片區已初步形成以主要城市為重心，深耕結合周邊擴展的區域布局，主要項目79個，總建筑面積約2740萬平方米。

從合并范圍內的存貨來看，2025年首開股份的存貨賬面價值865億元，較期初下降了21%；從存貨的結構來看，開發成本和開發產品賬面余額較年初分別減少了24%和10%。可以從數據看出，首開股份在2025年貫徹加快去化存量資產的態度和力度。

根據首開股份年報中表示，對于缺乏市場競爭力的住宅項目，采取措施加速去化；對于非核心區域的空置商辦等滯重資產，力爭盡快處置。針對核心區位資產，則結合公司財務狀況，統籌平衡利潤目標與去化效率。與此同時，公司將加強對合作方“或有風險”的前瞻性管控，構建跨部門聯動機制，審慎研判風險性質及潛在影響，力爭將潛在風險控制在合理區間內。

03 盈利

營收增長、毛利率修復，凈利虧損收窄

2025年，首開股份實現營業收入301億元，同比上升24%；毛利潤41億元，同比上升253%。毛利率為13.61%，較去年同期提升了8.8個百分點。其中房地產銷售業務的營業收入為290億元，占營業收入的96.4%，毛利率為13.6%，而核心北京地區的結利項目平均毛利率達19.29%，同比大幅提升15.07個百分點，顯示核心區域高毛利項目交付對盈利的修復作用。如北京的首開金茂望京樾、端禮著項目，在期內實現營業收入合計達131億，而這兩個項目為公司在2021年后陸續取得的項目，對毛利率的提升起到顯著作用。與此同時，2025年首開股份的凈利潤較2024年虧損有所收窄。

04 負債

流動性儲備資金充足，國企信用優勢凸顯

首開股份在房地產行業融資環境偏緊的背景下，持續鞏固財務安全護城河。截至2025年末，公司貨幣資金期末余額超151億元，雖同比減少近20%，但在手資金仍尚為充裕；年末未使用的銀行額度超過1200億元，流動性儲備依然充足。與此同時，公司融資成本持續下行，2025年末平均融資成本降至3.54%，較2024年減少0.24個百分點。

2026年2月2日，根據公告，首開股份擬向控股股東申請60億元循環借款額度，為公司債券到期償付與經營發展注入確定性資金活水。此舉正是首開股份大股東對上市公司國企信用背書的有力體現。得益于大股東首開集團的強力支持，加之首開股份自身的強信用內核，首開股份在資本市場構建起了多層次資金保障體系。

隨著2025年12月商業不動產REITs相關政策落地，首開股份緊抓政策機遇，于2026年2月10日初發布公告，宣布正式啟動商業不動產REITs申報發行工作。此舉是首開股份主動突破傳統開發業務邊界、布局運營管理第二增長賽道的關鍵落地動作，不僅可以有效盤活存量資產，優化資產負債結構，更可以看作是其開拓全新戰略路徑的重要實踐。

報告期內，公司通過歸還高息債務降低融資成本等手段，實現公司利息費用總額有所降低。籌資活動產生的現金流量凈額為凈流出117億，籌資凈流出的主要原因還是公司努力去杠桿。期末，合并范圍內有息債務總額為996.8億元，較期初下降10%。

與此同時，首開股份進一步強化融資戰略統籌與精細化管理，并與金融機構積極拓展與深化合作，確保了各項融資產品的成功發行。在報告期內繼續保持國內企業最高信用評級——AAA級主體信用評級。

05 多元化

物業經營穩步增長，創新業務實現多點開花

除房地產開發主業外，物業經營業務板塊也是收入的重要組成部分，涵蓋商場、寫字樓辦公、酒店、長租公寓、健康養老、文投文創、城市更新等七個業態。多年來，公司物業經營有序推進，服務水平不斷提升，租金收益穩定增長。報告期內，公司持有物業經營等結算收入9.28億元，較去年同期增長9%。

酒店經營業務是首開股份持有型物業經營的重要收入來源，在全國范圍內管理和運營酒店7家，管理面積約20.51萬平方米，從酒店經營業態上細分，包含了五星級豪華酒店、四星級商務酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、華南等地。2025年酒店客房銷售數量實現33.5萬間·天。

長租公寓板塊擁有“首開樂尚”自有品牌，建立起精品服務公寓S/青年時尚公寓M/家庭全齡公寓F 三大產品線，不斷深化完善長租公寓標準化體系建設。截至報告期末，已開業項目11家，主要聚焦青年時尚公寓和家庭全齡公寓，分布于北京、杭州、福州三地，上市房源近7000套，綜合出租率為 93.7%。

此外聚焦城市更新核心賽道，穩步推進業務轉型，相關運營模式日趨成熟。經不斷探索實踐，首開已構建形成自主投資運營和委托管理運營的業務模式，多個重點項目取得突破性進展。在自主投資運營方面，探索存量集體建設用地創新利用模式的新嘗試，穩步推進通州宋莊首開LONG 街項目投資建設，在委托運營方面，依托集團資源優勢，首開股份持續深化與首開集團的業務協同，受托管理首開集團原北京電焊機廠用地改建四合院項目、香山晴雪園酒店升級改造項目，實現協同機制下輕資產運營模式的有效落地與規模化拓展。

與其同時，首開積極探索轉型，布局和推進養老業務。首開寸草機構養老成功構建“融合式養老模式”，讓老年人實現了“離家不離街”的溫馨養老生活，投入運營的養老院已有9家，平均出租率96%。