貝殼左東華：一線城市企穩、二手房市場領跑，樓市有望理性復蘇

中房報記者 李紅梅 北京報道

今年一季度，中國房地產市場繼續呈現修復態勢，主要體現為核心城市率先企穩、二手房成交活躍、改善需求釋放加快，市場整體呈現結構性復蘇的特征。

4 月21 日，貝殼集團黨委書記、執行總裁左東華在接受中國房地產報記者采訪時表示，當前市場最明顯的變化，是房地產正在從全面漲跌轉向結構性復蘇、從規模擴張轉向質量提升。這一變化不僅體現在成交和價格層面，更反映在買賣雙方心態、行業競爭邏輯以及居住服務價值的深刻重塑上。

一線城市率先企穩

供需兩端預期回暖

中國房地產報：如何看待今年一季度中國房地產市場的整體表現？最明顯的變化是什么？

左東華：一季度，市場整體呈現出“結構性復蘇”的特征，表現出更加理性、健康的發展態勢。當前市場最明顯的變化，是從全面普漲或普降轉向結構性復蘇，從規模增長轉向質量提升。核心城市與非核心城市、二手房與新房、剛需與改善需求呈現分化，核心城市率先企穩。

具體來看，根據貝殼研究院測算，一季度二手房整體成交量創 2020 年以來同期新高。在成交量增長的同時，新增掛牌量同比回落約20%，反映出業主售房心態更加穩健。

國家統計局數據顯示，一線城市價格率先企穩：新房價格 3月環比上漲 0.2%；二手房表現更為積極，環比上漲 0.4%。貝殼研究院跟蹤的實時交易價格顯示，一線城市及南京、蘇州等頭部二線城市房價修復幅度更為明顯。

中國房地產報：從貝殼一線觀察看，當前買家和賣家的心態出現了哪些新變化？

左東華：結合貝殼平臺交易數據與重點城市調研統計，可以發現，買家端出現三方面變化： 一是觀望客戶占比下降10個百分點，為近兩年最低，積極入市占比提升7個百分點，剛需、改善客戶在政策利好與價格調整到位后，結束等待、擇機出手，置業信心明顯回升；二是購房者更關注房屋品質、社區配套、居住實用性，改善需求占比提升，對戶型、物業、配套、通勤等核心要素綜合權衡；三是看房周期縮短但決策更理性，注重性價比與長期持有價值。

賣家端，改善業主置換意愿提升，通過出售舊房籌集資金、置換品質更高的房源，形成“買賣聯動”的良性循環，帶動改善需求釋放。這也是二手房活躍度提升的重要原因。

中國房地產報：以往“量”與“價”是正相關，當前市場環境下，這兩者的關聯變了嗎？

左東華：過去二十年，每一輪成交量的反彈，一般會帶來價格提升。這一次則有所不同，同一座城市內部，核心區域好房子可能出現加價成交，而低品質房子則在以價換量。這意味著多條不同的量價關系和市場邏輯在同時運轉。

有人可能認為這是傳導延遲或交易環節出了問題，但事實上，“量升則價漲”從來不是市場的普遍規律，而是增量擴張時代的特定產物。當市場從增量進入存量，量價關系天然會裂變為多條路徑并行。這是全球成熟市場反復驗證過的結構性特征。我們判斷，成交修復有望先于價格修復，價格層面更可能表現為局部企穩、整體溫和波動。

當消費者更怕“買錯”

行業從重交易轉向重服務

中國房地產報：在當前市場環境下，房地產經紀服務的價值和過去相比發生了哪些變化？經紀服務的價值是變多了還是變少了？

左東華：房子的居住屬性始終都在，人們對美好居住的向往也從未改變。當前市場環境下，變化的是消費者的決策方式和服務需求。隨著市場更加理性、供給更加豐富、選擇更加多元，消費者更加關注房子是否能夠滿足居住需求。

因此，經紀服務的價值不是簡單變多了還是變少了，而是發生了升級。過去，經紀服務主要解決信息連接和交易效率問題；今天，在信息更加豐富、AI等技術持續提升信息處理效率的背景下，消費者更需要專業篩選、準確解讀、風險提示和決策支持。買房、賣房、租房、裝修，越來越不是單一交易問題，而是涉及家庭需求、預算安排、生活方式和資產規劃的綜合判斷。

這也意味著，經紀人的角色正在從信息中介進一步轉向專業化的居住服務者。技術可以提升效率，但對真實需求的理解、對復雜問題的協調、對交易過程的保障，仍然離不開專業、可信、有責任感的服務。

中國房地產報：面對市場的多元化需求，貝殼如何通過內部的組織變革與效能提升，來承接住當前市場結構性轉變帶來的增長機會？

左東華：如上所述，消費者需求已發生根本性改變，它正在深刻地改變我們的居住行業。我們希望以“居住決策支持”和“長期服務關系”為核心，把一個社區、一個家庭、一個居住的長期服務關系看得更長，以長期陪伴替代短期成交，圍繞客戶居住需求，重構服務體系。未來，貝殼將升級社區居住服務模式，將門店定位為“社區安居服務站點”，作為最小經營與協同單元，為消費者提供全場景居住服務。

我們始終認為，無論市場如何變化，最終都要回到消費者的真實居住需求上。貝殼要做的，就是持續提升組織協同和服務能力，把技術效率與專業服務更好結合起來，為消費者提供更高品質的居住服務。