營收增38.85%VS虧94.96億！華發高管降薪67%渡轉型關

珠海華發股份2025年報顯示，營收逆勢增長38.85%的同時，出現上市22年來首次年度虧損，全員降薪與戰略調整并行，地方國企房企轉型進程中，韌性與挑戰同步顯現。

圖源：華發股份2025年年度報告

作為珠海國有控股房企龍頭，珠海華發實業股份有限公司2025年年度報告正式出爐。這份年報完整呈現了公司在房地產行業深度調整期的經營實績，既彰顯了地方國企房企的經營韌性，也客觀反映了行業轉型階段企業面臨的普遍挑戰，為觀察地方國有控股房企轉型路徑提供了清晰樣本。

營收增38.85%至834億，凈利潤卻虧94.96億？業績兩極分化藏真相

2025年房地產行業持續筑底，新建商品房銷售面積、銷售額仍處下行區間，多數房企陷入經營困境。在此背景下，華發股份逆勢突圍，實現營業收入834.26億元，同比2024年增長38.85%，增速遠超行業平均。核心支撐來自核心城市項目：第四季度營收316.76億元，占全年37%以上，一線、重點二線城市及珠海貢獻81%銷售額，印證“聚焦核心”布局的有效性。

圖源：東方財富數據

與營收高增長形成鮮明反差的是，公司盈利端遭遇上市以來最嚴峻的承壓：2025年華發股份歸屬于上市公司股東的凈利潤為-94.96億元，同比2024年的9.54億元由盈轉虧，這是公司2004年上市以來首次年度虧損；扣非歸母凈利潤為-83.44億元，同比降幅同樣顯著，基本每股收益從2024年的0.35元/股降至-3.48元/股，加權平均凈資產收益率降至-64.48%，盈利指標全面承壓。

圖源：華發股份2025年年度報告

對于此次虧損，公司管理層在年報中作出明確解釋，強調這并非經營失速所致，而是行業轉折關鍵期的主動戰略選擇——一方面主動盤活存量資產，優化資產結構；另一方面嚴格按照會計準則計提減值準備，為長期發展“輕裝上陣”。具體拆解虧損構成可發現三大核心因素：一是存貨跌價損失高達57.30億元，同比激增268.56%，主要源于行業下行期部分項目去化放緩、估值下調，屬于行業共性現象；二是投資性房地產公允價值下跌損失11.41億元，受商業地產租賃市場整體疲軟影響；三是聯營企業投資收益虧損3.76億元，關聯項目盈利不及預期。疊加行業下行導致房地產板塊結轉項目毛利率下滑，多重因素疊加下，盈利端短期承壓。

值得注意的是，業績兩極分化的背后，是公司現金流管理的穩健發力，這也成為支撐企業穿越行業寒冬的核心底氣。2025年，公司經營活動產生的現金流量凈額達198.89億元，同比2024年增長25.04%，連續兩年保持正向流入；2024、2025年當期銷售回款率均超100%，資金回籠效率穩居行業前列，遠優于多數同行。此外，公司通過用地收儲、調規變性等創新方式，成功盤活4個存量資產，累計回籠資金57億元，進一步增厚現金流安全墊，為企業后續發展預留了充足空間。

圖源：華發股份2025年年度報告

負債結構優化同樣是2025年的亮點之一。2025年末，公司剔除預收賬款的資產負債率為64.54%，較2024年有所下降；綜合融資成本降至4.88%，創近五年新低，彰顯國企背景帶來的融資優勢——全年先后獲取100億元中期票據、78.2億元公司債等大額融資批文，定向可轉債更是以2.70%的下限利率發行，獲得資本市場高度認可。從行業發展來看，華發股份的負債優化，既契合監管層“降杠桿、穩負債”的政策導向，也為同類國有控股房企提供了可參考的負債管理思路。

戰略轉向質量優先：569萬㎡在建土儲筑基，多元業態開辟新增長極

面對行業深度調整，華發股份管理層主動摒棄過去“規模擴張”的發展思路，轉向“質量提升”的核心賽道，聚焦“好房子”建設與多元業態布局，推動企業從傳統房地產開發向“開發+經營+服務”的綜合型企業轉型，這一戰略調整也成為2025年公司發展的核心主線。

在核心業務端，土儲結構優化成為戰略調整的重中之重。2025年，公司新增土儲全面聚焦成都、杭州、武漢等高能級核心城市核心板塊，截至年末在建面積569.55萬平方米。與2024年相比，土儲質量實現質的提升——容積率2.0以下的優質宅地占比顯著增加，契合“好房子”建設的政策導向，也更貼合當下市場對高品質住宅的需求。這種“棄規模、重質量”的土儲策略，有效降低了項目去化風險，為后續盈利穩定提供了保障；同時，目前拿地渠道仍以核心城市招拍掛為主，城市更新、舊改等多元化拿地占比偏低，長期土地供給的穩定性仍有提升空間，這也是行業內多數房企面臨的共性問題。

產品創新上，公司深化“科技+”好房子產品體系，相較于2024年的概念布局，2025年實現實質性落地、規模化推廣。其中，珠海灣項目打造全球首個無人機配送社區，聯合華為研發全屋智能體系，落地具身機器人應用場景，相關項目不僅斬獲廣東省科學技術獎、美國LEED社區金級預認證等行業權威榮譽，更成為當地高品質住宅的標桿；成都錦宸院、上海時代之城等核心項目，也憑借產品創新優勢獲得行業權威認可，產品差異化競爭力逐步凸顯，為銷售端提供了有力支撐。

多元業態布局成為公司突破地產主業瓶頸的關鍵抓手，“地產+商業+物業”三駕馬車格局加速成型。2025年，商業板塊實現租金收入8.78億元（同比+11.9%），在管面積約201萬平方米，客流量同比增長24%；物業板塊營收19.32億元（同比+15.4%），在管面積超5948萬平方米，中標海南省博物館等標桿項目，外拓能力持續提升，逐步降低對地產主業的依賴，這一多元布局思路也貼合行業轉型趨勢，為華發穿越周期提供支撐。

值得重點關注的是，深圳前海華發冰雪世界于2025年9月底正式啟幕，作為全球規模最大的室內滑雪場，該項目開業僅3個月營收就突破1.6億元，截至2026年4月中旬總人流量突破205萬人次，九度獲央視報道，成為大灣區文旅新坐標。該項目構建的“冰雪+旅游+商業”復合模式，不僅開辟了新的盈利賽道，更實現了“地產+文旅”的跨界融合，未來有望成為公司現金流與利潤的新增長極，也為行業轉型提供了可借鑒的路徑。

高管降薪67%、人均薪酬跌44.5%，華發股份精簡提效渡寒冬

行業深度調整期，成本管控成為房企穩健發展的關鍵，華發股份結合自身經營情況，推進一系列組織變革與成本管控措施，全員降薪是其中重要舉措，而“高管降得比中基層多”的調整原則，既體現了國企“責任共擔”的擔當，也彰顯了公司共渡行業調整期的決心，符合行業普遍的成本管控邏輯。

薪酬調整的力度與層次清晰可見，核心高管成為降薪主力。根據公司公告，2025年董事、董事兼高級管理人員平均薪酬同比2024年降幅達63.39%，非董事高級管理人員平均薪酬降幅更是高達67.56%，高管薪酬總額從2024年的3255.28萬元降至2025年的1443.42萬元，減少55.66%，降薪幅度遠超行業平均水平。具體到核心高管，原董事局主席李光寧薪酬從683.4萬元降至289.05萬元，凈降394.35萬元；總裁陳茵從549.0萬元降至259.14萬元，凈降289.86萬元；董事長郭凌勇2025年薪酬進一步降至129.76萬元，張延、俞衛國、張馳等核心高管降薪幅度均超54%，高管團隊以實際行動踐行“共渡難關”的承諾。

普通員工薪酬同樣呈現持續調整態勢，與行業發展節奏基本同步。截至2025年末，公司員工總數為16003人，人均薪酬21.23萬元/年，較2021年的38.21萬元/年下降約44.5%，薪酬調整與行業整體盈利水平變化相適配。從年度變化軌跡來看，2021年至2025年人均薪酬逐年微調，分別為38.21萬元、37.89萬元、32.82萬元、23.39萬元、21.23萬元，其中2024年調整幅度相對明顯，與行業下行節奏高度同步。人均薪酬的變化趨勢與人均效益變化基本匹配，2025年公司人均凈利潤轉為-59.34萬元/人，進一步強化了薪酬與業績的綁定效應，這也是企業市場化經營的正常體現。

除薪酬調整外，公司還推進多項組織優化措施，倒逼管理效率提升。2025年，公司完成董事會換屆，董事人數從14人精簡至9人，實現董事會年輕化、專業化，決策效率顯著提升；同步推進總部“大部制”改革與“并區并城”，撤銷大區管理建制，打造七大片區公司，大幅縮短管理半徑，減少管理層級，實現“瘦身健體”。一系列舉措成效顯著，管理費用率從2024年的2.2%降至1.46%，營銷費用率從3.0%降至2.02%，實現連續三年費用下降，成本管控能力持續增強。

薪酬調整與組織變革相伴而生的，是公司正常的人事優化。2025年，原董事局主席李光寧因工作調整辭任，郭凌勇接任董事長，張延、俞衛國、張馳、羅彬等核心高管職務變動，屬于企業戰略轉型過程中的正常人事調整，為公司戰略落地注入了新的活力。此外，公司結合現金流管理情況，對2024年年終獎發放時間進行了調整，部分員工根據自身情況調整開支計劃，屬于行業調整期企業與員工的共同適應；三四萬華發員工作為珠海本地消費群體的重要組成部分，薪酬調整對當地消費市場產生的輕微影響，屬于行業調整帶來的正常社會傳導效應。

不止華發！58%房企高管降薪，行業薪酬體系迎深度重塑

華發股份的薪酬調整，是房地產行業深度調整期企業優化成本結構的正常舉措，并非個例。2024年A股上市房企中，58.43%的核心高管存在薪酬調整情況，部分頭部房企調整幅度相對明顯。華發股份的相關舉措，既是自身成本管控、適配行業發展的選擇，也是國企薪酬改革、強化業績綁定的具體體現，為同類企業提供了可參考的實踐思路。

當前，房地產行業薪酬體系正經歷市場化重塑，調薪邏輯從“普調”轉向“績效導向”，這一趨勢在華發股份的薪酬調整中體現得尤為明顯。前程無憂數據顯示，2025年行業整體調薪幅度降至2.9%，2026年預計進一步降至2.8%；韋萊韜悅數據顯示，僅8%企業選擇普調，36%企業聚焦晉升調薪。華發的薪酬調整，既契合行業這一核心趨勢，也是自身精細化管理、強化成本管控的必然選擇，更體現國企薪酬與業績深度綁定的改革要求，為同類國有控股房企提供了實踐樣本。

從行業趨勢來看，2025年作為“十四五”規劃收官之年，房地產行業深度調整、持續筑底，“好房子”建設成為貫穿全年的核心主線，城市更新、資產盤活、輕資產運營成為行業新增長點。華發股份的一系列戰略調整，契合行業發展趨勢——主動計提資產減值是為了優化資產結構、實現長期輕裝上陣，優化土儲結構是為了聚焦優質資源、降低經營風險，拓展多元業態是為了突破主業瓶頸、培育新增長動能。這些舉措并非被動應對行業變化，而是企業主動適配市場、謀求長期高質量發展的戰略選擇，彰顯了國有控股房企的責任與擔當。

轉型未止，華發股份以多元布局+精細管理穩前行

華發股份2025年報所呈現的，是地方國有控股房企在行業轉型期的真實經營狀態——既有營收逆勢增長、現金流穩健、產品創新落地、多元業態破局的亮眼表現，也面臨盈利短期承壓、資產結構調整、薪酬優化引發的階段性挑戰，轉型進程中韌性與陣痛并存，這也是行業轉型期多數房企的共性特征。公司管理層明確表示，未來將繼續優化薪酬結構，強化績效導向，通過多元化業務拓展和精細化管理改善經營狀況，為員工創造更好的發展平臺。

華發股份的探索與實踐，為同類國有控股房企轉型提供了可參考的樣本——在行業調整期，既不盲目擴張、也不消極應對，而是通過精準的戰略調整、嚴格的成本管控、持續的產品創新，堅守發展底線、培育增長動能。當前，房地產行業深度調整仍在持續，轉型之路任重道遠，華發股份憑借國有控股優勢、核心城市布局基礎與多元業態儲備，有望在行業復蘇進程中逐步改善經營質量，實現穿越周期的高質量發展，踐行國有控股房企在行業轉型中的責任與使命。