開發商著急拿地了

前兩周，幾家開發商跟我們溝通前融業務時都提到了拿地的焦慮。有些開發商馬上就沒房可賣了，個別開發商甚至開始頻繁追著地方政府領導問后續土地招拍掛的安排。

這一次土地市場的巨大變化，主要源自自然資源部、國家林草局3月份聯合印發的《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號），該“38號文”明確規定，“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發”。

自“38號文”發布以來，地方政府經營性用地的招拍掛收縮得非常明顯，這導致一眾急需補貨（補充土地儲備）的開發商越來越恐慌，近兩周熱點城市土拍成交溢價率的明顯攀升也充分說明了這一點。

大家應該有注意到，最近幾天，人民日報、新華社、央視、經濟日報四大頂級官媒在同一節點統一口徑并集體“唱多”樓市，這在房地產歷史上非常罕見，背后也肯定意味著政策的重大轉向和調整。

要知道，歷史上幾大官媒同一時間節點對樓市發聲的情況一共也才三次，第一次是在2010年初，新華社“六連評”炮轟高房價、土地財政、投機泡沫；第二次是2018年，人民日報、新華社、經濟日報密集發文，強調房住不炒，調控不會轉向；第三次是2022年，官媒持續發聲警示債務風險、炒作風險，支持“三道紅線”、限購限貸。

受官媒此次集體唱多地產的影響，最近一二線城市的樓市復蘇情緒得到了進一步的支撐，成交量價的積極變化也變得更加明顯，因此開發商在一二線城市的拿地態度變得更加積極，尤其是“38號文”發布后，很多開發商都擔心無法補貨導致被動出局。

與一二線城市的土拍熱度存在差異的是，一些三四線城市的樓市依舊面臨很大的下行壓力，其中地方國企和城投平臺更是騎虎難下。地方政府沒錢，因此指望國企和城投平臺拿地以補充地方財政收入；而國企和城投平臺沒錢摘地，民營開發商也死傷殆盡，因此地方政府沒有賣地收入，也沒錢解決公共支出，最終地方政府和城投平臺的化債都變得更加艱難。

前段時間，A股創業板屢創新高，“創業板七姐妹”（寧德時代、中際旭創、新易盛、東方財富、陽光電源、勝宏科技、天孚通信）在創業板50指數中的總權重達到了60%以上，其中市值破萬億的中際旭創以及市值2500多億的天孚通信背后都是蘇州國資的投資手筆，加上蘇州國資手上還有長光華芯、盛科通信、強一股份、亨通光電等幾倍乃至幾十倍的“大牛股”，因此蘇州成了盛產牛股的第一城市，蘇州市政府也成為了今年A股最大的贏家。

截止當前，蘇州已是全國重要的光纖通信產業高地，并已形成光棒——光纖——光纜——光器件——光模塊——網絡集成的全鏈條覆蓋。蘇州這一波踩中的全球AI風口，為地方政府從“土地財政”轉向“股權財政”打造了絕佳的樣板，蘇州今年定下的工業總產值沖刺5萬億元的目標也直接挑戰了深圳的龍頭地位。

值得注意的是，在這一波科創熱潮下異軍突起的蘇州、杭州等城市，充分詮釋了“有產業才能有財政、有樓市、有基建配套”的“產業興城”邏輯，尤其是優質產業的強勢崛起為地方樓市提供的剛需市場與上漲動力，這讓市場方面更加傾向于“先有股權財政才能有土地財政”的顛覆性市場邏輯。

對比之下，大多數城市卻并沒有蘇州、杭州、深圳、合肥等創投城市的眼光和機遇，而且對土地財政的依賴度始終難以擺脫。因此，“38號文”發布之后，一些弱二線和三四線城市賣地的緊迫情緒絲毫未減，這也是這些區域的地方政府為何急于讓當地國企和城投平臺托市拿地的真正原因。

盡管如此，如我們在《“借新還舊”危機》一文中所說，因上述區域的大部分國企和城投平臺目前都普遍陷入“沒錢”的尷尬處境，加上民營房企經歷2021年至今的房地產爆雷潮后尚有能力拿地的已屈指可數，因此這類城市的地方財政和地方樓市還將面臨長期下行的巨大壓力。

不少同行可能認為國企和城投可以繼續通過融資解決問題，至少中短期內維續住“土地財政”，確保地方財政收入和民生、基建支出，但就實際情況而言，以我們目前的地產前融業務為例，因大部分信托等機構都依舊無法做涉房融資業務，因此我們無法通過信托等產品實現對國企、城投拿地項目的資金投放，而通過保理等融資產品放款，則額度等變得更加有限。事實上，如國企、城投依舊難以突破地產融資限制，很多城市的土地財政將岌岌可危，而股權財政卻大多“可望而不可及”。