黃瑜：發布2026中國物業服務百強企業研究報告

2026年4月24日，由北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組、中國物業服務指數系統承辦的“2026中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十九屆中國物業服務百強企業家論壇”在北京召開！

尊敬的聯席組長，以及各位物業服務企業老總，媒體界的朋友們，大家下午好！非常榮幸代表整個研究團隊來發布2026中國物業服務百強企業研究報告。

一、研究原則、研究樣本和數據基礎

中指研究院堅持以數字為依據，堅持客觀、公正、準確、自愿的研究原則。2026中國物業服務百強企業研究從中國的37.5萬家物業服務企業中優選了2000余家企業進行邀請填報數據，實際參與填報數據的大概千家。經過一系列的篩選，包括數據的交叉復核，綜合評價產生了2026中國物業服務百強企業。數據基礎包括百強企業填報數據，中指研究院數據庫數據，還有過去從2008年到2025年19年的中國物業服務百強企業研究的數據積累，以及通過企業的年報、審計報告進行再次交叉復核確認數據，然后進行系統研究。

二、方法體系

2026中國物業服務百強企業指標體系包括經營績效、管理規模、服務質量、發展潛力、社會責任5大方面，設計22個具體指標，采取因子分析法進行相應評價。我們根據行業發展趨勢對百強研究方法體系不斷改進和完善，首次將“服務資產總值”納入物業百強企業研究指標體系，替換掉“總資產”，旨在強化企業將服務價值作為可持續發展能力的核心邏輯，為識別真正具備長期護城河的優質物企提供了標尺。

三、百強企業發展特點

（一）經營績效

1.1 百強企業營收增速企穩至3.44%，基礎服務壓艙石作用進一步凸顯

百強企業營收增速企穩。2025年，百強企業營收均值為16.60億元，同比增長3.44%，增速較上年基本持平，較2021年下降10.77個百分點。

TOP10企業增速下降更快，但仍是百強企業的近2倍。TOP10企業營收均值約為163.25億元，同比增長6.64%，增速趨穩，較2021年下降43.53個百分點，但仍是百強企業增速的近2倍。主要原因為物業企業不再盲目追求發展速度，增長更趨穩健。

分業務板塊來看，基礎服務收入的增速最快，表現出較強的抗周期韌性。2025年，基礎物業服務收入均值為14.13億元，同比增長5.23%，高于營收增速。增值服務與創新型服務的收入均呈現負增長，企業仍在進行業務結構的優化與戰略聚焦。2025年，增值服務收入均值和創新型服務收入均值分別為2.09億元、0.37億元，分別下降5.77%、5.04%。

從收入結構來看，基礎物業服務為核心盤，2025年收入占比達到85.15%，同比提升1.44個百分點，壓艙石作用進一步凸顯；增值服務2025年收入占比為12.61%，同比下降1.23個百分點，較2021年下降約9個百分點，主要受非業主增值服務大幅縮減及社區增值服務戰略調整的影響；創新型服務貢獻持續較低，2025年收入占比僅為2.24%，經過近幾年探索未取得突破。

1.2 增值服務聚焦業主剛性需求，注重專業能力塑造

增值服務收入持續下降。2025年，百強企業增值服務收入均值約為2.09億元，近幾年一直處于下降通道。其中，社區增值服務收入均值為1.58億元，同比微降，但在增值服務收入中的占比持續提升，已達到75.53%；非業主增值服務收入均值為0.51億元，同比大幅下降17.42%。

社區增值服務圍繞“資產”“空間”“人”三類需求開展，三大業務板塊的經營呈現出以下特征。

資產運營服務聚焦“存量需求”，在微改造、二次裝修以及二手房經紀方面有天然優勢。2025年，資產運營服務收入均值為3633.03萬元，同比微降1.16%。其中，美居服務收入均值為1959.78萬元，同比增長3.60%。房屋經紀收入均值為1673.25萬元，同比下降6.20%，主要源于房源不足及專業能力不夠。

空間運營服務轉向“價值共創”。2025年，空間運營服務收入均值為5365.96萬元，同比下降2.90%，首次出現下降。原因：一方面，2025年，部分地區對公共收益用途進行明確規范限制；另一方面，業主權利意識覺醒，影響物業企業收益分配。

社區生活服務聚焦高頻剛性需求。百強企業應基于信任優勢圍繞“一老一小”及寵物進一步探索業務。2025年，百強企業社區生活服務收入均值為4640.37萬元，同比增長2.85%。其中，社區零售、家政服務及社區養老的收入均值分別為3327.80萬元、773.90萬元和258.70萬元，同比分別增長3.2%、2.4%和9.1%；社區教育收入均值約為279.97萬元，同比下滑4.8%，仍待進一步突破。

1.3 創新型服務圍繞IFM和城市服務賽道布局，追求真實利潤和現金流，主動進行收縮聚焦

2025年，百強企業創新型服務收入均值為0.37億元，同比下降5.04%，逐步聚焦于IFM（綜合設施管理）與城市服務兩大方向，并呈現出收縮與聚焦的特點。原因包括以下兩方面：一方面，宏觀經濟環境承壓，消費需求降低，業務發展難突破；另一方面，企業戰略轉向追求真實利潤和現金流，主動進行收縮與聚焦。

IFM布局重心改變，團餐服務熱度下降。如金科服務的團餐業務并入企業服務，進行戰略收縮。物企團餐布局熱度下降主要有以下三個原因：第一，能力錯配，團餐服務對物企而言是專業賽道，物業企業很難補足能力短板；第二，團餐利薄，對成本管控要求高，容易導致虧損退出；第三，競爭激烈，拿項目難度大，且易流失。

頭部企業將IFM作為重要賽道，強化專業能力建設。2025年，碧桂園服務成立IFM業務集團，聚焦7大類行業客戶，覆蓋互聯網、新能源、智能制造、醫療等重點領域，服務涵蓋行政、安保、工程、環境、餐飲、會務等。

城市服務低毛利、收款難特征突出，多家企業主動收縮城市服務業務。2025年，碧桂園服務、泓盈城市服務等企業，城市服務收入均出現下降，且降幅均超過10%。僑銀股份、福龍馬等環衛公司營業收入也出現小幅下滑。百強企業針對城市服務從兩個方向主動進行戰略調整：第一，業務聚焦，碧桂園服務在2025年年報中將原“城市服務”業務板塊更名為“環境業務”，聚焦城鄉環衛、固廢處置、環境治理等核心領域。第二，放棄低質項目和資產，收縮業務規模。

1.4 營業成本率創新高達80.98%，但成本結構進一步優化

營業成本及營業成本率持續增長，成本管控壓力仍較大。2025年，百強企業營業成本均值為13.44億元，同比增長4.53%，增速較上年有所放緩，但仍高于營收增速。營業成本率為80.98%，較2024年提升0.85個百分點。近幾年處于持續上升階段，成本端的剛性上漲仍在侵蝕企業的盈利空間。

從營業成本結構來看，人工成本占比下降，成本結構持續優化。2025年，百強企業員工成本占總營業成本的53.52%，同比下降1.19個百分點。設施設備日常運行和維護費用占比為11.31%，同比小幅提升，主要是智能化設施增加導致的運營維護成本增加，以及項目平均樓齡增加導致的公共設施運營維護成本的剛性增長。清潔衛生費、秩序維護費占比均有所提升，主要由于作業工具的迭代升級以及智能設施設備的購置與更替。

盡管百強企業持續進行人員優化，但員工成本仍剛性上漲。2025年，百強企業員工數量均值約為6026人，同比下降0.92%，但員工成本均值約為7.19億元，同比增長2.26%。企業減員不降本的原因：一方面，人力合規成本剛性上漲。最低工資標準、社保繳費基數逐年上調，企業社保、公積金等法定支出提升；另一方面，為加強品質建設、推動科技替代人工，百強企業持續優化人員結構，高技能或高薪人員的占比提高。

1.5 毛利潤同比微降，凈利潤首現反彈，關聯方風險出清

毛利潤同比微降。2025年，百強企業毛利潤均值為3.16億元，同比下降0.97%，降幅收窄。毛利潤下降原因：第一，收繳率下降，降費等導致基礎服務收入承壓；第二，非業主增值服務持續收縮，社區增值服務戰略調整；第三，成本端人工、物料、設施維護等成本剛性上漲，對企業利潤形成擠壓。

從毛利潤構成看，基礎服務占比達81.96%，同比提升1.72個百分點，是核心利潤來源；增值服務和創新型服務占比分別為16.38%、1.66%。

凈利潤止跌反彈。2025年，百強企業凈利潤均值為8312.74萬元，同比增長4.03%，2022年以來首次實現正增長。凈利潤反彈主要源于金融資產及商譽減值壓力減輕，導致部分企業凈利潤大幅增長甚至實現扭虧為盈。融創服務2024年金融資產減值虧損凈額13.88億元，商譽及其他無形資產減值0.75億元，2025年減值計提大幅下降，實現扭虧為盈。

2025年，百強企業毛利率均值為19.02%，較上年下降0.85個百分點，其中，基礎物業服務、增值服務及創新型服務的毛利率均出現下降。凈利率均值為5.01%，較上年微增0.03個百分點，與凈利潤反彈的原因一致。

1.6 現金充裕與增長困境矛盾并存，物企理財需兼顧收益與風險

物業企業普遍面臨營收增長放緩、利潤率下降、壞賬風險等財務挑戰，但現金資產仍然充裕。2025年，60家上市物企（截至2026年4月15日，已披露相關數據的港股及A股主板企業）的現金及現金等價物均值約為17.76億元，同比下降1.44%。近五年來，該指標持續穩定在17.5億元至19.5億元的主要區間內，整體波動幅度有限，表明物業企業的資金狀況穩定。

投資理財熱度提升。部分物業企業利用閑置資金投資理財，以期優化資金配置，如保利物業、融創服務、南都物業等。大部分企業投資風格穩健，多以低風險的理財產品為主。如保利物業、融創服務等將閑置資金購買結構性理財產品和固定收益類理財產品。少數企業涉足白銀、股票等風險相對較高的投資標的，引發行業關注。

物企理財熱深刻折射出行業普遍面臨的增長瓶頸，引發了市場對企業主業增長動能不足的擔憂。物業企業投資理財必須在嚴控風險的前提下進行，以避免造成嚴重損失影響主業發展。

（二）管理規模

2.1 管理面積增速低于營收增速，增長邏輯從規模轉向效益

管理面積增速進一步下降。截至2025年底，百強企業管理面積均值為7063.69萬平方米，增速僅為1.69%，同比下降0.49個百分點；合約面積均值為8924.81萬平方米，同比僅增長0.87%。百強企業營業收入增速雖已企穩，但管理面積增速仍呈下降趨勢，增長邏輯從追求規模擴張轉向注重效益提升。

從增量市場來看，新項目減少壓縮了企業規模擴張的空間。2025年，我國新建商品房銷售面積約8.81億平方米，持續處于下降階段；房地產開發企業竣工面積和新開工房屋面積也均持續顯著收縮。

從存量市場看，企業堅持拓展優質項目，并汰換劣質項目，不追求數量增長。2025年，中海物業持續優化業務結構并推進虧損項目治理，退盤項目約5560萬平方米。

管理面積的絕對值已不再是核心考量指標，取而代之的是企業對規模質量的高度關注。越來越多的上市公司不再披露管理面積數據，如融創服務、合景悠活等。

中指研究院首次將“服務資產總值”納入物業百強企業研究的指標體系。旨在突破行業主要依據物理面積和財務數據進行評價的局限，引導企業注重服務價值。

2.2 第三方管理面積占比微降，市拓與留存雙向承壓，并購貢獻進一步下降

從項目來源結構看，第三方管理面積占比微降。2025年，百強企業第三方管理面積占比為54.56%，較上一年小幅下降。主要原因有以下三個方面：第一，市場拓展競爭加劇、項目獲取難度上升；第二，第三方項目留存率較低；第三，并購貢獻進一步減弱。

在項目拓展方面，住宅業態“帶資進場”頻繁發生，內卷加劇。蘇州、合肥、南京、武漢等多個城市均有案例，帶場資金額動輒上百萬元。非住宅領域面臨專業能力門檻高、競標難度大的現實痛點。隨著越來越多的企業拓展非住宅業態，競標企業數量增加，競爭日趨激烈。在項目留存方面，第三方項目流動性更高。企業退出的項目多集中于第三方項目。第三方項目陷入“拓新難、留存難”的雙重困境。

并購對第三方管理面積的貢獻進一步下降。據中指研究院2025年內監測到的18宗收并購事件中，內部資源整合類占比最高，共發生11起，約占總量的61%；專業賽道并購類占比22%，而規模型并購案例數量最少。企業對收并購戰略更加理性，主動收縮并購投入，轉向服務升級、運營優化與數字化提效。

2.3 住宅項目撤場現象加劇，非住宅領域留存率更低，依托專業能力適配布局

從業態構成來看，2025年百強企業住宅業態管理面積占比約為65.87%，非住宅業態占比為34.13%，業態結構保持穩定。

住宅項目具有高留存率特點，但近兩年項目退場現象加劇。2025年初至2026年3月底，中指研究院共監測到住宅撤場項目案例212個，并從以下幾個維度分析撤場現象的特征。

從退場企業的分布上看，百強企業主動撤場的案例顯著增多。據統計，百強企業主動退場案例超80個，占比約38%。

從城市分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多，占全部監測樣本的65%左右。撤場原因：第一，受限價政策影響，業主要求降費或更換物業公司，以重慶市為代表；第二，部分高空置率、低收繳率次新房因虧損退出，此類項目在武漢較多；第三，因對物業服務不滿，業委會解聘并更換物業公司，這一現象在蘇州、徐州比較常見；第四，部分老舊小區長期收繳率低迷、業主繳費意識薄弱，剛性成本持續上漲，導致物業虧損撤場，該類情況各城市均有發生。

從撤場項目上看，次新房項目撤場案例增多。據統計，樓齡在5年以內的次新房項目占比達35%。部分次新項目面臨高空置率、低收繳率、開發商壞賬等問題。

非住宅領域機遇與挑戰并存。一方面，業態持續細分，招投標機會較多。據中指研究院“AI招投標Agent”監測，2025年行業全年招標信息41.5萬條，其中，辦公物業是招標項目數量最多的業態，占比達47.46%；此外，學校、醫院、公眾物業、產業園區招標數量占比分別為23.68%、6.27%、4.95%、1.31%。另一方面，非住宅項目具有單一業主、項目不確定性較高、服務專業性較強等特征，項目留存率相較住宅項目往往更低。百強企業應依托專業能力適配特定的非住宅賽道，提升項目穩定性及專業能力。

（三）服務品質

3.1 收繳率降至87.32%，滿意度得分亦承壓微降，行業進入“品質攻堅”階段

百強企業物業費收繳率持續下滑，項目運營壓力持續加大。2025年，百強企業平均物業費收繳率為87.32%，呈持續下降趨勢，住宅平均物業費收繳率更低，為82.67%。收繳率持續走低的主要原因：第一，宏觀經濟承壓，業主對物業費的價格敏感度顯著提升；第二，物業服務體驗與業主預期之間存在落差，導致業主產生“支付對價不匹配”的心理，拒繳物業費；第三，部分城市物業費限價，加劇了繳費抵觸情緒。

項目留存率下降，項目可持續性運營面臨挑戰。2025年，百強企業項目留存率為95.69%，同比下降1.12個百分點。一方面，行業競爭日趨激烈，優勝劣汰升級。無論是住宅還是非住宅業態，業主方在續約或重新選聘時，傾向于選擇服務體驗更優、性價比更高的物業服務企業，淘汰不滿意的物業公司。另一方面，部分企業基于經營效益考量，主動退出低質項目，優化項目組合。

滿意度得分承壓下行。2025年，中指研究院物業服務滿意度普查數據顯示，行業整體滿意度得分為72.9分，同比微降。標桿企業的客戶滿意度得分首次出現下滑（同比下降0.2分），反映出滿意度走低已成為行業共同面臨的系統性挑戰。從各細項滿意度得分來看，客戶服務得分最高為78.8分，反映出物業企業在客服維護方面取得一定成效。但圍繞資產的車輛管理、裝修管理、公共設施維護等基礎服務項目得分偏低，服務質量有待提升。

3.2 政策明確“服務質量提升”核心導向，標準化堅持“服務設計”與“標準落地”并重

政策明確“物業服務質量提升”核心主線。“好服務”重要性被提升至新的高度。“十五五”綱要提出“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

地方層面也陸續出臺與“好服務”配套的服務標準或指導準則，從服務規范、社區治理、監督溝通、智慧運維等多維度，提出了更為細化的落地指引，切實推動“好服務”從理念走向實踐。如安徽省發布《安徽省物業“好服務”導則》。

從物企實踐來看，“好服務”的構建總結為五大方向：一是服務精細化，持續打磨服務細節，深入洞察并響應業主的多元化、深層次需求；二是服務適配化，根據不同業態屬性、項目定位與客群特征，構建差異化的服務產品與運營標準；三是服務人文化，以有溫度的服務動線、有情感的溝通方式，建立與業主之間的情感聯結與社區認同；四是服務智慧化，借助數字化、智能化手段重塑服務流程，提升服務效率與體驗感知；五是服務價值化，以專業的資產維護與運營能力，支撐物業資產的長期保值增值。

行業持續加強標準化建設，呈現出四個特點。第一，從粗放走向精細化建設。第二，從基礎物業標準到增值服務規范，外延逐步擴大。第三，從內部管理到對外輸出。第四，從企業推進到多方共建。2025年5月30日，《物業服務客戶滿意度測評》（GB/T 45698-2025）和《物業管理術語》（GB/T 45700-2025）2項國家標準正式發布，填補了行業空白。

企業標準化建設需堅持“設計”與“落地”并重，既要注重服務標準的精細化、系統性設計，也要推動標準在項目運營層面真正落地，保障品質提升。

從收費模式上看，目前主流的收費模式仍是“包干制”，這與國內制度基礎、市場機制與治理結構等多個因素有關。各地對物業費定價模式進行探索，推動從傳統的“包干制”轉向“酬金制”。部分地區在酬金制基礎上進一步創新，衍生出“信酬制”“信托制”等模式。旨在通過強化資金歸屬明確性、收支公開透明化、業主監督實質化等機制，推動構建可持續、權責清晰的物業服務收費與治理體系。

百強企業應重視物業費定價模式的轉型，具體策略可聚焦于三個方向：第一，秉持模式適配原則，優先在業主組織健全、付費意愿高的高端住宅、商業綜合體或產業園區等項目進行試點；第二，貫徹透明運營與監督模式，構建標準化、模塊化的服務產品體系與成本核算機制，通過技術工具實現成本、支出、收益的全流程公開；第三，建立動態的調價機制，使服務標準、成本波動與服務價格聯動起來，如制定《物業服務分級標準》，每級對應明確的服務清單與價格區間。

（四）發展潛力

4.1 近330億平管理規模，超1.8萬億營收空間，多元細分領域均具備挖掘潛力

行業市場空間持續增長。從管理面積看，截至2025年末，全國物業服務行業管理面積達327.36億平方米，預計到2030年將達近400億平方米。從營業收入看，2025年，全國物業服務企業總營業收入約1.83萬億元，同比增長4.06%（結合國家普查數據綜合測算）。未來，物業服務行業的市場空間將進一步擴容。

從增量維度審視，“好房子”建設須匹配中高端品質的“好服務”以實現資產的保值增值。2025年，我國新建商品房銷售面積為8.81億平方米，這一銷售規模將逐步轉化為行業的新增管理面積。

從存量市場看，城市更新戰略的深入推進加速釋放物業管理行業新動能。根據住建部統計，2025年，全國全年實際新開工改造城鎮老舊小區2.71萬個，2020-2025年累計進行老舊小區改造近29萬個。大量老舊小區在完成改造后，會引入專業化物業服務，為物業企業帶來了新的存量項目覆蓋機遇。

非住宅領域涉及多元業態及眾多場景，但物業企業在該領域的服務濃度整體不足，巨大的藍海空間有待挖掘。截至2025年底，全國共有醫療衛生機構110.7萬個，其中醫院3.8萬個，在醫院中有公立醫院1.2萬個，民營醫院2.6萬個；基層醫療衛生機構105.5萬個。文體場館方面，全國共有公共圖書館3253個，文化館3517個，檔案館4227個，體育場地500.4萬個，體育場地面積43.7億平方米。

行業增值服務空間大，企業應依托自身優勢進行布局：政策持續加碼社區消費場景，物企業務邊界持續拓展，探索社區零售、家政服務、托育養老等“物業+生活服務”模式，激發業務潛力

4.2 AI時代：科技在物業服務場景加速落地，驅動行業降本增效

科技成為物業行業應對成本壓力、提升運營效率的關鍵驅動力。以2025年上市公司數據為例，上市物業企業（截至4月15日披露2025年年報的企業）的平均管理費用約為3.86億元，同比下降3.89%。

科技賦能降本增效已跨越理論階段，進入成果量化期。保利物業加速AI大模型與數據中臺在業務場景的落地，顯著提升服務響應速度和運營精細度，行政開支金額同比下降約11.5%，占收入比例下降約1.1個百分點至約5.8%。

在軟件與AI應用層面，物業企業正積極利用AI大模型的強大能力，圍繞企業運營的核心場景進行創新布局。如AI助手、智能工單系統、數字員工應用等方面。

在機器人布局方面，物業企業正通過自主研發、生態投資或戰略合作等多種模式，加快智能機器人在保潔、安防、巡檢等具體作業場景的落地。例如，碧桂園服務自主研發的清潔機器人已在多個城市項目投入使用。智能機器人優勢主要是可以替代人工從事重復性、高危環境工作，且邊際成本隨規模化應用快速下降。

行業的AI應用正在聚焦具體場景，以解決具體問題為導向，成為新的生產力工具。中指研究院研發“AI招投標Agent”賦能企業高效投標。“AI招投標Agent”實時追蹤全國范圍內所有公開的物業招標信息，通過深度關聯中指研究院的海量數據資源，能夠前置對物業合約到期項目、新增土地信息等進行監測分析，自動生成標訊信息，讓物業企業的投標工作變得簡單又高效，并顯著提高企業投標數量和中標概率。

（五）社會責任

提供多層次就業崗位，納稅增速約1.12%，略高于全國平均水平；物業企業深度參與社會基層治理

物業行業作為民生服務的重要載體，在穩就業中扮演關鍵角色。根據第五次全國經濟普查結果保守推算，2025年物業服務行業從業人員規模超過900萬人。

百強企業2025年員工數量均值為6026人，較2024年略有下降。一方面智能化、數字化布局減少了保安、保潔等傳統基礎崗位；另一方面通過組織精簡優化員工結構。百強企業外包業務占比較高，在吸納基層勞動力方面發揮著重要作用。

納稅是企業履行社會責任的重要體現。2025年，百強企業平均納稅額約7933萬元，同比增長1.12%，略高于2025年全國稅收收入增長率（0.8%）。

物業服務企業被正式納入國家城市治理現代化體系。2025年8月印發的《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》進一步將“提升城市治理能力水平”列為重點任務，并特別提出要“探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式”。

物企普遍通過三種路徑深度融入基層與城市治理體系：一是健全“社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行機制”，在社區黨組織統籌下參與議事協商、矛盾調解；二是主動承擔網格內巡查發現、事件上報、輕微問題即時處置等職責，發揮好業主和政府之間的橋梁作用；三是承接政府委托的社區公共服務項目，如垃圾分類督導、應急管理等。

結語：從1981到2025，中國物業管理行業歷經九個“五年規劃”，完成了從無到有、從幕后到臺前的跨越。半個世紀，潮起潮落，我們既是見證者，更是建設者。

2026，站在“十五五”的新起點，讓我們以“好服務”為根基，在變革中筑基，在創新中前行，推動行業邁向高質量發展新臺階！

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