云南昆明：商戶租賃合同未到期，卻因第三方糾紛面臨強(qiáng)制騰退困境

近日，位于云南省昆明市盤龍區(qū)文藝路49號(hào)的多家商戶及經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)向媒體反映，他們與資產(chǎn)直接管理方簽訂了合法租賃合同，投入數(shù)十萬至數(shù)百萬元用于裝修與經(jīng)營(yíng)。然而，自2020年以來，因一份從未實(shí)際履行的第三方承包合同引發(fā)的法律糾紛，他們正面臨被強(qiáng)制騰退的困境。商戶們認(rèn)為，法院判決與執(zhí)行范圍與他們合法承租的物業(yè)存在明顯錯(cuò)位，正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難以為繼。

當(dāng)事人提供

核心事實(shí)：合法合同在前，正常經(jīng)營(yíng)受阻

據(jù)商戶代表反映，自2013年起，他們先后與云南省老年人體育協(xié)會(huì)泰山賓館（以下簡(jiǎn)稱“泰山賓館”）簽訂正式房屋租賃合同。泰山賓館是云南省老年人體育協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“省老體協(xié)”）全額出資成立的獨(dú)立法人企業(yè)，專門負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)文藝路49號(hào)泰山賓館資產(chǎn)。其中，昆明喬喬幼兒園承租場(chǎng)地開辦幼兒園及老年大學(xué)，屬于社區(qū)公益性服務(wù)項(xiàng)目，投入巨大。

矛盾焦點(diǎn)：一紙未履行的承包合同，引發(fā)執(zhí)行風(fēng)波

昆明喬喬幼兒園的正常經(jīng)營(yíng)在2020年被打破。他們被告知，因省老體協(xié)與第三方公司昆明財(cái)興盛商貿(mào)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“財(cái)興盛公司”）之間存在合同糾紛，要求所有商戶搬離。根據(jù)喬喬幼兒園提供的資料，2016年12月，省老體協(xié)與財(cái)興盛公司簽訂《泰山賓館承包經(jīng)營(yíng)合同》，將文藝路49號(hào)內(nèi)的部分資產(chǎn)承包給財(cái)興盛公司。然而，商戶們指出，泰山賓館的實(shí)際管理和對(duì)外簽約主體，一直是泰山賓館。他們從未與財(cái)興盛公司有過任何接觸，也未向其交納過租金。更為關(guān)鍵的是，喬喬幼兒園提供的一份2019年由財(cái)興盛公司出具的《授權(quán)委托書》顯示，財(cái)興盛公司委托泰山賓館法定代表人付兆龍代為管理相關(guān)事務(wù)。但在司法認(rèn)定中，付兆龍作為泰山賓館公司法定代表人的職務(wù)行為，被認(rèn)定為財(cái)興盛公司的委托行為。商戶們認(rèn)為，這一認(rèn)定混淆了“法定代表權(quán)”與“委托代理權(quán)”的法律邊界，將兩個(gè)獨(dú)立主體、兩個(gè)獨(dú)立法律關(guān)系混為一談，導(dǎo)致合同主體、轉(zhuǎn)租關(guān)系、權(quán)利來源等關(guān)鍵事實(shí)認(rèn)定出現(xiàn)偏差。

執(zhí)行范圍爭(zhēng)議：法院責(zé)令搬離，商戶稱“超范圍執(zhí)行”

2021年，盤龍區(qū)人民法院作出（2020）云0103民初1732號(hào)民事判決，判令被告昆明財(cái)興盛商貿(mào)（集團(tuán)）有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將涉案房屋[包括合同中約定的賓館房?jī)蓷澟c賓館主體配套的餐廳、廚房、職工宿舍（省老體協(xié)會(huì)活動(dòng)中心職工使用的29間除外）、停車場(chǎng)（僅限泰山賓館大廳前停車場(chǎng)）、鍋爐房，總建筑面積為13601平方米及紅霞公司三層樓房（面積為2699平方米）]騰還給原告云南省老年人體育協(xié)會(huì)；2025年，法院向喬喬幼兒園發(fā)出《責(zé)令交出場(chǎng)地通知書》（（2021）云0103執(zhí)2171號(hào)），要求其在5日內(nèi)騰空所使用場(chǎng)地。喬喬幼兒園對(duì)此提出異議：一是并非案件當(dāng)事人，喬喬幼兒園并非判決書中的被執(zhí)行人，也未參與省老體協(xié)與財(cái)興盛公司的合同糾紛；二是租賃合同合法有效，喬喬幼兒園與泰山賓館簽訂的租賃合同真實(shí)、合法，且簽訂時(shí)間早于糾紛發(fā)生；三是執(zhí)行范圍不明確，喬喬幼兒園指出，文藝路49號(hào)院內(nèi)共有7棟獨(dú)立建筑，法院未能明確認(rèn)定哪一棟屬于判決范圍內(nèi)的資產(chǎn)，也無證據(jù)證明該資產(chǎn)已實(shí)際交付財(cái)興盛公司；四是獨(dú)立法人行為未被認(rèn)可，泰山賓館作為獨(dú)立法人，其對(duì)外簽訂租賃合同的行為，在司法執(zhí)行中被認(rèn)定為財(cái)興盛公司的轉(zhuǎn)租行為，喬喬幼兒園對(duì)此表示強(qiáng)烈異議。

法律程序：已提執(zhí)行異議，法院尚未出具裁定

喬喬幼兒園代表表示，目前已委托律師依法向法院提交執(zhí)行異議，明確指出其使用的場(chǎng)地不在判決執(zhí)行范圍之內(nèi)，并要求法院出具書面裁定。但截至目前，法院未按正常程序作出裁定，仍要求案外喬喬幼兒園搬離。喬喬幼兒園認(rèn)為，這一做法不符合執(zhí)行異議相關(guān)法律程序。

昆明市盤龍區(qū)喬喬幼兒園訴求：依法執(zhí)行、明確范圍、保障營(yíng)商環(huán)境

面對(duì)當(dāng)前的執(zhí)行壓力，喬喬幼兒園提出以下核心訴求：一是審慎審查執(zhí)行范圍，厘清省老體協(xié)與財(cái)興盛公司之間的承包合同范圍，與喬喬幼兒園從泰山賓館公司合法租賃的物業(yè)范圍之間的差異，避免超范圍執(zhí)行；二是保障合法租賃合同履行，在租賃合同未被依法解除前，喬喬幼兒園的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)，如需收回場(chǎng)地，應(yīng)依法對(duì)幼兒園的實(shí)際投入和損失進(jìn)行合理評(píng)估與補(bǔ)償；三是依法出具執(zhí)行異議裁定，請(qǐng)求法院按法定程序?qū)虇逃變簣@提交的執(zhí)行異議作出書面裁定，明確是否屬于執(zhí)行范圍；四是維護(hù)穩(wěn)定透明的營(yíng)商環(huán)境，保障人民群眾切身利益，喬喬幼兒園呼吁當(dāng)?shù)卣Ⅲw育主管部門及司法機(jī)構(gòu)聯(lián)合介入，妥善解決此歷史遺留問題，避免合法經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益成為合同糾紛的犧牲品。

合法經(jīng)營(yíng)遇強(qiáng)滕的影響：營(yíng)商環(huán)境受沖擊，民生穩(wěn)定亮紅燈

值得關(guān)注的是，喬喬幼兒園轉(zhuǎn)型的社區(qū)老年大學(xué)目前承載近千名老年學(xué)員學(xué)習(xí)需求，同時(shí)保障38名教職工的生計(jì)，若立即強(qiáng)制執(zhí)行，場(chǎng)地內(nèi)近千萬辦學(xué)投入的固定資產(chǎn)將面臨損毀，近千名老年學(xué)員將無學(xué)可上，38名教職工瞬間失業(yè)面臨社保斷繳，極易引發(fā)群體性事件，既造成國(guó)有資產(chǎn)與社會(huì)資源浪費(fèi)，又嚴(yán)重破壞當(dāng)?shù)貭I(yíng)商環(huán)境，觸碰群眾切身利益。截至發(fā)稿，喬喬幼兒園仍在焦急等待相關(guān)部門的進(jìn)一步回應(yīng)與處理。他們相信，在全面推進(jìn)依法治國(guó)的今天，任何糾紛都應(yīng)在法律框架內(nèi)得到公正、合理的解決，合法經(jīng)營(yíng)者的權(quán)益不應(yīng)成為犧牲品。

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