足足21條！南昌縣發布樓市新政！

近日， 南昌縣（小藍經開區）關于支持房地產高質量發展的若干措施（征求意見稿）公布，確定了接下來的利好政策內容。

1.打造“綠色生態花園住宅”。

建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，全面推進“綠色生態花園住宅”建設，延長《南昌縣試點“綠色生態花園住宅”實施意見》的試行期限至2028年底；支持已開工未建設的商品住宅開展品質提升，以棟為單位申請納入“綠色生態花園住宅”試點范圍。

2.鼓勵創新建筑設計。

在滿足交通組織、消防安全、結構安全等要求的前提下，支持新建居住類項目結合場地地形與整體規劃，適度調整場地及室外地坪標高，設置底層連續架空空間。該空間可集約布局停車、物業及社區配套設施，并兼容公共休閑、便民服務等功能。此項政策適用于以宗地為單位新開發的城鎮住宅用地（不含改建、擴建的住宅建筑），具體容積率、建筑密度、綠地率等指標的支持政策將另行規定。

3.支持項目優化規劃設計方案。

在嚴格遵循原規劃條件確定的容積率、建筑密度、綠地率等約束性指標，落實公建配套要求且不影響周邊利害關系人合法權益的前提下，允許開發企業優化產品結構與市場適配度，申請對套型結構和功能布局進行合理調整；外立面調整應保持與項目自身及周邊環境風貌協調統一，并在履行公示程序無重大異議后組織實施。

4.明確住宅陽臺及設備平臺等適用規劃標準。

在保證結構安全前提下，住宅主陽臺進深不大于2.4米、次陽臺進深不大于1.5米以內的部分，按水平投影面積1/2計算容積率；超出部分按全面積計算。各類陽臺總面積不得超過住宅建筑面積（含陽臺）的15%，超出部分按全面積計算容積率。每戶設備平臺面積不超過該套型建筑面積3%且最高不超過5平方米的，不計入建筑面積和容積率；超出部分按投影面積計入。

為響應江西省關于新建商品住宅品質提升有關文件精神，著力打造采光充足、通風良好、宜居舒適的高品質住宅，在戶型設計合理前提下，支持同一端室內兩個不同朝向洞口分別設置凸窗，凸窗突出外墻的距離不大于0.7米、結構凈高不大于2.1米、窗臺高度不小于0.45米的，可不計算建筑面積、不計入容積率。

5.允許分期分棟辦理土地核驗與規劃核實。

對同一項目多棟單體建筑登載于一本建筑工程規劃許可證的，為保障交付效率，在滿足獨立使用功能且公共配套可分期達標的前提下，可申請對單體工程分期分棟進行土地核驗與規劃核實。原則上，招商引資項目配套設施須按合同約定同步或按比例建設到位。

6.支持裝配式建筑適當調整裝配率。

對于尚未開工或已開工建設但尚未完工（剩余工程具備調整條件）的項目，如需將精裝修交付變更為毛坯交付，建設單位應根據土地出讓合同約定的裝配率要求，重新編制裝配式施工調整方案。該方案可采取的調整措施包括但不限于：優化剩余工程中水平構件的施工工藝、補充預制構件安裝、實施管線分離等。調整后的裝配率原則上不應低于30%。若因結構限制、施工條件等原因導致剩余工程確實無法調整裝配率，建設單位可向縣住建局提交書面申請及相關證明材料。經核查屬實的，可按毛坯交付標準辦理竣工備案手續。

7.優化綠色建筑指標實現路徑。

對于已列入全市停緩建復工復產計劃的項目，因精裝修調整為毛坯交付而影響原定綠色建筑星級達成的，建設單位應優先優化設計方案，盡力保障原約定的星級標準。如經具備相應資質的第三方機構專業論證確無法實現，建設單位需向縣住建局提交指標調整書面申請及相關佐證材料，經核查屬實的，可按綠色建筑基本級標準實施。

8.支持施工許可依法依規辦理變更。

對于因參建單位破產、清算、經營困難等原因無力繼續參與項目后期建設的，為保障項目順利推進和竣工交付，縣住建局依法依規提供手續辦理支持。在遵循法律法規及合同約定的前提下，參建單位可根據現場實際情況，申請辦理施工許可相關信息變更。

9.依法分類處置閑置土地。

對疑似閑置土地，由縣自然資源和規劃局調查界定超期未開工成因（政府原因、企業原因或其他不可抗力等因素）后依法處置。對已開工未竣工項目進行排查，構成閑置土地的依法處置；對不構成閑置的，鼓勵通過優化開發、市場轉讓或政府收回收購等方式盤活。收回收購土地優先用于保障性住房和公共基礎設施，或優化規劃后重新供應。閑置土地成因界定存在爭議的，應依法依規啟動聽證或復議程序。

10.支持開發用地分割轉讓。

對因企業經營困難、破產或其他不可抗力等原因導致無法全部開發利用的土地，在開發企業提出申請并經縣政府批準后，可按相關規定進行宗地分割。除存在構成土地閑置、未履行土地出讓合同、產業監管協議或招商引資協議中關于產業項目建設約定等情形外，因企業經營需要，可分割宗地轉讓給其他經營主體進行開發利用。對于投資額未達到項目總投資25%的土地，允許在簽訂轉讓協議后先行辦理預告登記，以保障受讓人合法權益；受讓人可憑預告登記證明依次辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、消防設計審查等審批手續，待項目投資額達到法定轉讓條件后再辦理不動產轉移登記及各項竣工驗收手續。同時，積極推行房地產用地轉讓“帶押過戶”，促進土地二級市場健康有序流轉。

11.允許合理變更抵押物。

經抵押權人與開發企業共同申請，可將項目土地抵押變更為在建工程或建成房源抵押，由縣自然資源和規劃局（不動產登記中心）會同金融機構依法辦理，盤活土地資產支持項目預售復工。

12.建立預售啟動金制度。

停緩建項目因續建工作需要申請預售的，開發企業可與參建單位提前通過定向工程款抵房款方式，由參建單位將鎖定房源所對應工程綜合造價的15%存入預售資金監管賬戶，并共同向監管部門申請在網簽備案系統中對該部分房源進行定向鎖定，暫不對外銷售。后續如鎖定房源需進行市場化銷售，由開發企業與參建單位共同申請解除鎖定。

13.實行監管資金直接撥付。

在項目未完成整體建設前，除用于稅費、管理費等項目正常運轉費用外，停緩建項目預售監管資金應直接撥付至項目參建單位賬戶（含農民工工資專戶）。資金撥付須經聘請的第三方財務審計機構確認。預售資金監管部門應建立對第三方審計機構的考核與黑名單制度，確保審計結果的獨立性與真實性。

14.鼓勵金融機構提供支持。

對積極為停緩建項目續建提供融資、展期、預售及產證辦理等服務的金融機構，在新建商品房預售資金、存量商品房托管資金、住宅專項維修基金的銀行招投標中予以加分激勵，可優先納入該項目預售資金監管銀行名單，并對相關資金實行封閉式管理，確保資金安全高效用于項目建設。

15.收購存量商品房用于安置房、人才房等。

支持由縣屬國有企業組建專業機構作為收購主體，結合我縣商品房市場庫存、財政承受能力等實際情況，以“保交樓”等涉穩項目及其他有意愿參與房地產項目的已取得棟證房源（包括住宅、商業、車位等）為收購重點，按照“政府主導、企業參與、供需匹配、封閉運作”的原則，收購已建成存量商品房用作安置房、人才房等，推動房地產市場去庫存、加快被征收戶安置進程及保障人才引進需求。納入收購范圍的開發企業所得房源收購款，應優先用于項目續建、稅款繳納及縣內購地等用途。

16.縣屬國有企業帶頭參與“以舊換新”。

支持縣屬國有企業作為收購主體以換購方式收購二手住房，對于符合置換條件的舊房，收購主體對待換購舊房進行價值評估，收購主體將二手住房置換款作為新房首付款，打入收購主體參控股項目的預售資金監管賬戶。

17.市場主體積極參與“以舊換新”。

鼓勵開發企業、經紀機構、個體組織和業主積極參與，按照市場化流程支持業主“以舊換新”，開發企業、經紀機構聯動讓利，對參與“以舊換新”的業主給予房價優惠、中介費用減免等優惠措施。同時，開發企業也可參照縣屬國有企業“以舊換新”模式收購二手住房，并將二手住房置換款作為新房首付款，打入開發企業所屬項目的預售資金監管賬戶。

18.鼓勵對收購的二手住房進行改造升級。

對收購的二手住房可進行標準化改造更新、整體拆除重建，通過市場化方式運營，用于改造再售、開發建設、市場租賃及人才房、安置房等，盤活存量資產，提升資產價值。

19.鼓勵將購房補貼資金用于購買車位。

對于未兌付的購房補貼資金，支持業主將購房補貼資金轉換為“車位抵用券”，用于購買縣內房地產項目的車位（庫），后期由縣住房保障中心與開發企業統一核算，縣財政根據核算情況進行兌付。

20.加強信息披露與社會監督。享受本政策支持的房地產開發項目，應定期在項目現場及官方平臺公示資金使用、工程進度、預售許可等信息，主動接受業主及社會監督。

21.建立政策評估與動態調整機制。本措施自發布之日起施行，有效期兩年，期間如遇國家和上級政策調整，以國家和上級政策為準。由縣住房保障中心牽頭聘請第三方，每年對政策實施效果進行評估，并根據評估結果和市場變化情況，按程序對政策進行必要的調整或廢止。

如有意見或失實的歡迎聯系：18170092920（微信同號）

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