從公積金年報看長春樓市：2025年筑底復蘇，2026年穩中求進

一組數據

讀懂長春樓市的"底色"

2026年3月18日，長春市住房公積金管理中心發布了《長春市住房公積金2025年年度報告》。作為反映城市住房消費真實的"晴雨表"，公積金年報里的每一個數字，都在訴說著這座城市購房者的選擇與市場的脈動。

2025年的長春樓市，用一個詞來概括，就是"筑底復蘇"，新房成交量雖然承壓，但庫存持續消化、價格保持穩定、政策持續發力，市場正在悄然積蓄向上的力量。

今天，我們就從公積金年報出發，結合新房成交、庫存去化、土地市場等多維數據，為大家全面解讀2025年長春樓市的真實面貌，并展望2026年的市場走向。

公積金核心數據

誰在繳、誰在取、誰在貸？

繳存端

單位增長，人數微降，錢袋子更厚了

2025年，長春公積金實繳單位達到28283家，同比增長5.64%；但實繳人數為126.87萬人，同比下降1.57%。這對"一升一降"怎么理解？

單位數量增加，說明越來越多的中小微企業、個體工商戶納入了公積金覆蓋體系，制度的"擴面"工作卓有成效。而人數微降，則與部分企業人員流動、靈活就業人員占比提升等結構性因素有關。好消息是，全年繳存額達到258.35億元，同比增長2.54%，繳存余額更是達到961.85億元，同比增長6.21%——這意味著長春公積金的"資金池"依然在穩步壯大，為后續貸款發放提供了充裕的彈藥。

提取端

還貸是大頭，租房提取快速增長

2025年，共有55.92萬人提取公積金，提取總額202.15億元，提取率為78.25%。提取結構中，償還購房貸款本息占比高達54.99%，是絕對的"大頭"；其次是離退休提取（20.05%）、購房提取（8.62%）和租賃住房提取（7.61%）。

特別值得關注的是租房提取的爆發式增長——全年租房提取筆數同比增長73.12%，提取額同比增長32.51%。這背后，是長春大幅提高了租房提取額度（市區普通家庭從2.1萬元調至2.4萬元），讓更多年輕人和新市民享受到了政策紅利。

貸款端

二手房占六成，年輕人是主力

2025年全年發放個人住房公積金貸款1.67萬筆、89.09億元，同比分別下降13.68%和10.43%。貸款量的下降與整體市場成交縮量直接相關，但貸款結構中透露出幾個重要信號：

信號一：二手房貸款占比62.52%，遠超新房的37.48%。這說明在當前市場環境下，二手房憑借現房優勢、成熟配套和靈活的價格空間，成為更多購房者的選擇。

信號二：首套房貸款占比高達91.16%。長春樓市的需求底盤依然是剛需——買人生第一套房的人，占了絕大多數。

信號三：30歲以下借款人占41.13%，30-40歲占42.37%，合計83.50%。這座城市的購房主力軍，是充滿活力的年輕群體。

信號四：不良貸款率僅0.061%。這個數字堪稱優秀，說明長春公積金貸款的資產質量非常扎實。

新房市場全景

成交縮量，但價格站穩了

2025年長春全年新房住宅成交約24,574套，較2024年的33,083套下降約25.7%；成交建筑面積約284.3萬平方米，成交金額約254.88億元。從月度走勢來看，呈現出明顯的**"脈沖式"特征**——3月（5,023套）、6月（3,703套）、9月（5,172套）形成三個成交高峰，與傳統的"金三銀九"節奏高度吻合，政策刺激和集中推盤是主要驅動力。

全年成交均價約8,968元/平方米，月度波動在7,275-9,934元/平方米之間。值得欣慰的是，價格整體維持在相對穩定的區間，沒有出現失速下行，這為市場信心的恢復奠定了基礎。

下面這張圖清晰展示了2025年長春新房住宅的月度成交套數變化，三次"脈沖"一目了然：

結合公積金報告中"支持繳存人購建房185.62萬平方米建筑面積"的數據來看，公積金貸款中二手房占比高達62.52%，遠超新房，進一步印證了二手房市場的活躍度已經超越新房。在新房成交縮量的背景下，二手房正在成為長春住房消費的重要組成部分。

庫存與去化

好消息和壓力并存

2025年令人振奮的數據之一，是庫存的持續下降。

從年初的87,567套（建筑面積1,014.84萬平方米），持續降至年末的66,390套（建筑面積784.70萬平方米），全年庫存套數下降約24.2%，庫存面積同比降幅從年初的-4.52%擴大至年末的-20.93%。這一去庫存成效，相當顯著。

但另一面，去化周期（12個月口徑）從年初的36.5個月降至年末的34.3個月，雖然方向向好，但仍遠高于12-18個月的行業合理區間。換句話說，按照當前的銷售速度，消化完現有庫存仍需近3年時間。去庫存依然是長春樓市的"必答題"。

土地市場

零溢價背后的理性與信號

2025年長春土地市場的一個標志性特征是：全年溢價率為0%。這意味著所有地塊均以底價成交，開發商拿地高度理性，不再"沖動出價"。

從成交節奏看，土地成交集中在下半年，其中9月成交6宗、12月成交23宗，是兩個明顯的供地大月。更值得關注的是樓面價的變化趨勢——下半年核心區域樓面價明顯抬升，從7月的2,917元/平方米一路攀升至10月的4,537元/平方米，反映出優質地塊的價值正在被市場重新認可。

從拿地主體看，本地國企仍是絕對主力，長春城運、新發城建等企業的拿地總價占比達65%，"國企托底"的格局十分明顯。這既保證了土地市場的基本活躍度，也為后續新房供應提供了穩定預期。

政策亮點

六大利好，招招瞄準"痛點"

2025年，長春公積金政策密集調整，力度之大、覆蓋之廣，堪稱歷年之首。我們梳理出六大核心亮點：

亮點一：貸款利率下調。自5月8日起，首套5年以上利率從2.85%降至2.6%，下調0.25個百分點。以貸款80萬元、30年期為例，月供可減少約120元，總利息節省約4.3萬元。

亮點二：首付比例大幅下調。主城區首套新房首付比例從20%降至15%，一套100萬元的住房，首付門檻直降5萬元。

亮點三：貸款額度差異化設計。按區域劃分基礎額度（主城區最高100萬元、雙陽/公主嶺最高65萬元、九臺/外縣市最高45萬元），多子女家庭可上浮40%，購買綠色建筑可上浮30%，精準匹配不同群體的需求。

亮點四：租房提取額度提高。長春市區普通家庭從2.1萬元提至2.4萬元，多子女家庭從2.5萬元提至2.7萬元。

亮點五：首付款提取落地見效。全年為3,710人辦理新房首付款提取4.59億元，有效緩解了購房者的前期資金壓力。

亮點六：放寬多項限制。貸款次數限制放寬（結清后再申請不受次數限制）、取消購房提取時間限制、支持代際互助提取，讓公積金的使用更加靈活。

展望2026

穩中求進，分化加劇

站在2026年的起點回望，長春樓市已經走過了艱難的時刻。結合土地成交數據和市場研判，2026年有幾個關鍵趨勢值得關注：

供應端：約319萬平方米新增入市

根據2025年土地成交情況及6-12個月的開發周期推算，2026年預計新增供應約319萬平方米建筑面積。但供應并非均勻分布——高新區、寬城區、南關區將成為主要供應區域，而綠園區可能面臨階段性供應斷層。

區域分化將更加顯著

凈月區（占2025年市區成交的17.5%）、南關區（12.9%）、高新區（10.3%）將繼續領跑。高新區憑借科創產業集聚和改善型產品定位，仍是2026年比較受關注的板塊之一；而長德區則以低樓面價（1,028元/平方米）鎖定剛需市場。

價格區間：8900-9200元/平方米

2025年土地零溢價成交，全市樓面均價3,015元/平方米，與新房成交均價形成合理價差。綜合建安成本、稅費等因素，2026年全市新房合理售價區間預計維持在8,900-9,200元/平方米。其中，朝陽區、經開區等核心區域改善型項目均價有望突破9,500元/平方米。

"國企托底+政策護航"格局延續

本地國企在土地市場的主導地位將在2026年延續，以剛需和剛改產品為主，保障基礎供應穩定。同時，公積金利率下調、首付比例降低、購房補貼等政策的持續發力，將為市場注入持續的信心支撐。

值得一提的是，2026年1月長春市區新建商品住宅成交量較2025年同期增長169%，需求端回暖態勢已經十分明顯。

總結

長春樓市正在"換擋"，而非"熄火"

回顧2025年，長春房地產市場的確面臨不小的壓力——新房成交量下降、公積金貸款筆數減少、去化周期仍然偏高。但換一個角度看，積極信號同樣清晰：

第一，需求結構正在轉變。二手房市場活躍度超越新房，首套剛需占比超九成，30歲以下年輕購房者占比超四成，市場需求的"基本盤"依然穩固。

第二，去庫存取得階段性成效。全年庫存下降24.2%，這是真金白銀的消化，而不是數字游戲。

第三，政策工具箱充足且精準。從利率、首付、額度到提取條件，2025年的公積金政策調整幾乎覆蓋了購房全鏈條，且已延續至2026年底。

第四，資產質量依然優秀。0.061%的不良貸款率，說明長春購房者的還款能力和還款意愿都非常健康。

長春樓市不是在"熄火"，而是在"換擋"，從過去的高速擴張模式，轉向以剛需為基礎、以改善為增量、以政策為護航的高質量發展新階段。對于有真實居住需求的購房者來說，2026年或許是一個值得認真考慮的時間窗口。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師孫洪亮，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數、AI問智、AI報告和數據分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師孫洪亮，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI文章和數據分析等功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議，

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