四代宅還沒(méi)玩明白的蘭州，又被五代宅給“暴擊”了！

當(dāng)四代宅仍在市場(chǎng)的爭(zhēng)議聲中蹣跚前行時(shí)，五代宅的風(fēng)潮，已悄然席卷而來(lái)。

從去年開始，各地住宅新政相繼落地，“五代宅”的概念便迅速在地產(chǎn)圈升溫，尤其是一二線城市，迭代產(chǎn)品如雨后春筍般密集涌現(xiàn)。

迅速的產(chǎn)品代際，讓誕生還沒(méi)多久的四代宅開始告別新物種的標(biāo)簽，同時(shí)也將地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)卷，推向了新的高度！

面對(duì)這波熱潮，不少蘭州購(gòu)房者也忍不住感慨：果然好東西還在后面，現(xiàn)在幾乎每隔一陣，就會(huì)刮起新的產(chǎn)品概念風(fēng)。

照這個(gè)勢(shì)頭發(fā)展下去，或許用不了多久，風(fēng)靡市場(chǎng)的就是五代宅了，而六代宅、七代宅……恐怕也已經(jīng)在醞釀的路上了！

但其實(shí)，現(xiàn)在的蘭州市場(chǎng)，對(duì)四代宅依舊是褒貶不一的……

這當(dāng)中，一部分人認(rèn)為，當(dāng)下四代宅的高得房率以及附贈(zèng)的空中花園，確實(shí)能讓生活質(zhì)量提升一個(gè)檔次，露臺(tái)這份獨(dú)特的居住體驗(yàn)，是普通住宅難以企及的。

此外，無(wú)論是社區(qū)場(chǎng)景的營(yíng)造還是室內(nèi)空間的規(guī)劃，四代宅也都有著突破性的創(chuàng)新，怎么看也比普通住宅要強(qiáng)很多吧？

四代宅項(xiàng)目在蘭州的市場(chǎng)表現(xiàn)，其實(shí)也印證了這份吸引力，賣得好、聲量高、購(gòu)房者愿意真金白銀投票，肯定是因?yàn)檎J(rèn)可了它。

可還有一部分蘭州購(gòu)房者，有著截然不同的顧慮。

他們認(rèn)為四代宅并不適配西北的氣候，尤其春秋季節(jié)，漫天的沙塵會(huì)讓空中花園淪為“積塵場(chǎng)”，夏季惱人的蚊蟲更是會(huì)讓露臺(tái)的實(shí)用性大打折扣。

再者，開放式的露臺(tái)設(shè)計(jì)難以保障居住隱私，上下樓棟的視線干擾讓人頗有顧慮，部分戶型還會(huì)因露臺(tái)結(jié)構(gòu)影響室內(nèi)采光。

即便克服了這些問(wèn)題，入住后期露臺(tái)的維護(hù)、綠植的養(yǎng)護(hù)也是一筆持續(xù)的花銷。更何況，此前蘭州不少住宅也有小露臺(tái)（自帶的長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)或一層小院）。

從某種程度上來(lái)說(shuō)，更早期的一些產(chǎn)品具備目前“類四代”的居住形態(tài)，只不過(guò)尺度沒(méi)有現(xiàn)在這么極致。

最近風(fēng)靡的五代宅，也不過(guò)是住宅產(chǎn)品的又一次升級(jí)。而且，這一套套住宅代際的叫法，并非官方標(biāo)準(zhǔn)，而是業(yè)內(nèi)、媒體自己排出來(lái)的。

蘭州的前三代住宅，解決的是從無(wú)到有的問(wèn)題：有地方住，然后裝上電梯，住得舒服一點(diǎn)。

四代宅開始講究了，大露臺(tái)、垂直綠化、超高得房率，追求生活品質(zhì)；而第五代，說(shuō)白了也就是講究得更徹底、更細(xì)致了。

但能肯定的是，產(chǎn)品持續(xù)代際依然會(huì)是未來(lái)蘭州市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，這是現(xiàn)實(shí)的倒逼，也是政策引導(dǎo)所共同作用的結(jié)果……

一旦后期，五代宅的風(fēng)潮開始風(fēng)靡蘭州，開發(fā)商將面臨新一輪的博弈：既要維持產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，又要守住價(jià)格體系與利潤(rùn)空間。

如此一來(lái)，那就得另辟蹊徑，在產(chǎn)品創(chuàng)新上站穩(wěn)腳跟。可以說(shuō)，用五代宅對(duì)四代宅實(shí)施降維打擊，就是一種最為直接的方式。

這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)品升級(jí)的節(jié)奏和速度不僅要足夠快，且每一次產(chǎn)品的進(jìn)化，也得更成熟、更務(wù)實(shí)，才能打動(dòng)已經(jīng)眼花繚亂的購(gòu)房者。

去年，蘭州就出臺(tái)了20條樓市新規(guī)，旨在豐富住宅產(chǎn)品市場(chǎng)，剖析部分政策來(lái)看，也與現(xiàn)在五代宅的產(chǎn)品特點(diǎn)不謀而合。

先來(lái)看五代宅，目前業(yè)內(nèi)相對(duì)統(tǒng)一的提法主要有兩個(gè)：一種是抬板社區(qū)，另一種是在四代的基礎(chǔ)上，室內(nèi)部分功能區(qū)做成2層挑高。

“立體抬板社區(qū)”，主要將小區(qū)地面整體抬高，一樓架空式設(shè)計(jì)，立體式花園，最好做出層次感，戶型符合空中院墅的標(biāo)準(zhǔn)。

本質(zhì)也是在增加公共活動(dòng)空間，允許底層集中設(shè)置架空平臺(tái)，架空平臺(tái)以下空間不計(jì)入容積率。

通俗來(lái)說(shuō)，就是將住宅首層的整個(gè)地面進(jìn)行結(jié)構(gòu)抬高，形成一個(gè)巨大的“平臺(tái)”。

這種設(shè)計(jì)，能將小區(qū)整體地面抬高，平臺(tái)之下，是車庫(kù)、設(shè)備用房、物業(yè)管理等所有功能性空間；平臺(tái)之上，才是真正屬于居民的純粹生活社區(qū)。

基本都是在改善之前的社區(qū)面臨的一些痛點(diǎn)，比如地下車庫(kù)潮濕陰暗，抬升之后，采光有了，社區(qū)內(nèi)部花園的景觀層級(jí)，也能更豐富。

尤其對(duì)低樓層而言，傳統(tǒng)住宅面臨的噪音、濕氣，采光，私密性……都能有效攻克。

抬板社區(qū)在一二線城市，現(xiàn)在非常風(fēng)靡，蘭州也已經(jīng)有了，城關(guān)徐家灣中海天譽(yù)項(xiàng)目，就是蘭州首個(gè)超級(jí)底盤。

另一種，室內(nèi)空間部分挑高的操作，其實(shí)和去年蘭州的新規(guī)倡導(dǎo)是契合的：

允許套內(nèi)建筑面積大于 140 平方米的住宅，可在起居廳、餐廳等設(shè)置高度不高于兩層，水平投影面積不超過(guò)套內(nèi)建筑面積 25%，且不大于 50 平方米的挑空空間，挑空部分按單層建筑面積計(jì)算容積率。

這種設(shè)計(jì)可以解決目前四代宅面臨的隱私性等問(wèn)題，得房率也能更高。

部分城市五代住宅對(duì)露臺(tái)的功能區(qū)做了挑空，你的露臺(tái)的上方就是你的二樓，自然規(guī)避了其他視線。

其次，蘭州的政策還提到，鼓勵(lì)小區(qū)設(shè)置供業(yè)主共用的開敞式景觀涼亭及風(fēng)雨連廊，不計(jì)入容積率及建筑密度。

這一點(diǎn)也就是說(shuō)，新項(xiàng)目可以在社區(qū)花園、景觀的設(shè)計(jì)上再做不同的提升。

整體來(lái)看，第五代住宅住宅的設(shè)計(jì)，確實(shí)能解決目前四代宅面臨的部分弊端，社區(qū)生活方式也有系統(tǒng)化的提升……

我們不能否認(rèn)，無(wú)論四代宅還是五代宅，在設(shè)計(jì)上，確實(shí)是在往好房子的方向去走的，這一點(diǎn)對(duì)于蘭州購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也是有利的。

因?yàn)槊恳淮蔚漠a(chǎn)品升級(jí)，購(gòu)房者都能享受到更好的居住體驗(yàn)。

以后的房子，采光、私密會(huì)更好，贈(zèng)送尺度更大，公區(qū)會(huì)越來(lái)越合理，景觀越來(lái)越豐富，居住的體驗(yàn)越來(lái)越接近空中院墅的生活。

這當(dāng)然是好事一樁，不過(guò)還有一條，蘭州購(gòu)房者需要考慮的，還是房產(chǎn)的基本價(jià)值規(guī)律：

比如位置、配套，溢價(jià)是否符合產(chǎn)品水平，以及開發(fā)商有沒(méi)有良好的交付以及運(yùn)營(yíng)能力等。

不管是開發(fā)商還是購(gòu)房者，必須明確，現(xiàn)在的樓市就是一個(gè)產(chǎn)品代際狂飆的時(shí)代。

以前一個(gè)新物種的出現(xiàn)可能需要五年、十年的時(shí)間，現(xiàn)在可能是幾個(gè)月，甚至更快。

也許現(xiàn)在，四代宅、五代宅還有新鮮勁兒，但很快新的代際又傳導(dǎo)過(guò)來(lái)了 。

住宅一代代升級(jí)，居住體驗(yàn)變好是真的，但每一次升級(jí)背后，也都會(huì)藏著開發(fā)商精心設(shè)計(jì)的溢價(jià)結(jié)構(gòu)，看得清楚這一點(diǎn)，才不會(huì)被一個(gè)新詞沖昏頭腦。

概念的東西迅速會(huì)被沖擊和代替，對(duì)開發(fā)商而言，最終指向其實(shí)只有一個(gè)：能攻克蘭州人現(xiàn)有居住痛點(diǎn)、具備解決問(wèn)題能力的房子，居住體驗(yàn)更好的好房子……

行業(yè)是整體向前的，相信不久后，蘭州樓市還會(huì)有更多跳出桎梏的好產(chǎn)品，真正邁向更貼合本土需求的品質(zhì)好房時(shí)代！

作者=指蘭針·小芒果

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