每平方米降2萬元，北投棲澐灣項目經歷了什么？

位于北京通州區永順鎮首都公共藝術創作基地內的的北投棲澐灣營銷中心。記者來到此處時，不少吊車正在進行作業，現場略顯雜亂。 向軍/攝

對于北投置業而言，如何在薄利空間下守住交付品質，如何在板塊成熟過程中贏得購房者信任，這場長跑剛剛開始。

中房報記者 向軍 北京報道

取證半個月后，北投棲澐灣項目交出了一份還算不錯的成績單。

截至4月16日，來自北京市住房和城鄉建設委員會的信息顯示，該項目網簽97套，網簽面積9781.96平方米，去化率超37%，成交金額超3.6億元。

3月28日，棲澐灣剛剛取得新預售證。根據預售信息，棲澐灣準許銷售面積為26158.73平方米，共8棟住宅樓，合計246套房源，住宅擬售均價為4.17萬元/平方米。與之對應的是，該項目的實際網簽均價約為3.62萬元/平方米，相當于預售均價的8.7折。

截止2026年4月16日，北投棲澐灣的網簽數據。

與同板塊其他在售新盤相比，棲澐灣的價格明顯偏低。據房天下數據，截至2026年4月第2周，北京通州新房價格為5.2萬元/平方米，棲澐灣的擬售均價與實際成交均價，均處于通州整體新房中的低位。

“小戶型單價相對大戶型更便宜些，打折后單價基本在3.6萬元/平方米左右，大戶型的單價則普遍在4萬元/平方米以上。”北投棲澐灣營銷中心工作人員告訴記者，價格與附近熱門二手房小區價格基本持平，且我們項目還是精裝修新房，相比其他新房，性價比很高。

不過，記者注意到，棲澐灣所在的北京通州張家灣板塊并非通州傳統意義上的主城區，周邊環境尚顯荒涼，多數配套仍處于規劃階段。與此同時，也有購房者對低價之下的交付品質能否兌現表示擔憂。

值得注意的是，距離北投置業拿下棲澐灣地塊到取得新預售證已過去1012天，近3年時間，這一漫長的開發周期也引發了市場的關注與探究。

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一波三折的入市路

棲澐灣營銷中心內，購房人并不算太多。向軍/攝

棲澐灣的入市之路有些曲折。

2023年6月20日，北京第七批次集中土地拍賣開啟。其中，北京城市副中心1102街區FZX-1102-6003、6004地塊，獲一家房企報名，最終由北投置業以底價25.9億元競得，樓面價2.57萬元/平方米。

公開信息顯示，該地塊具體四至為：東至合歡南路，南至工業區一街，西至工業區一路，北至廣通街。根據當時的土地出讓文件，地塊總占地4.59公頃，建筑規模10.09萬平方米。期房指導價5.5萬元/平方米，現房指導價5.7萬元/平方米。

拿地5個月后，項目曾公布過首版報規圖，不過此后很久沒有進一步行動。2024年11月28日和2025年1月2日，項目分別取得東西地塊兩張施工許可證，工程規模分別為8.44萬平方米和8.66萬平方米。

2025年1月26日，項目西區6003地塊取得預售許可證，備案名為“云帆汀瀾嘉園”，推廣案名為“云帆汀瀾”。彼時，云帆汀瀾推出6棟樓，共495套房源，擬售單價在5.32萬元~5.68萬元/平方米間。然而，取證后項目并未開盤，樣板間也遲遲未開放。

變化出現在7個月后。

隨著“好房子”建設的政策出臺，該項目在這一年8月啟動了一次顛覆性調規，調規內容包括：取消東西向住宅，全部調整為南北向布局；增設鄰里共享空間，將配套商業集中至下沉廣場；建筑高度從36米調高至45米，規劃24棟住宅樓，東西區各12棟，包括4至15層的洋房及小高層。

當時，項目給出的調規理由正是，根據建設單位申請和北京市“好房子”政策，進一步優化調整了設計方案。

調規同步伴隨人事變動，2025年8月，項目公司北京北投宏象房地產開發有限公司總經理由曹山山更換為李國輝，屈晨從執行董事變更為董事。

2025年10月23日，項目取得新工程規劃許可證，年底正式更名為“北投棲澐灣”。此后，項目又拿到兩張新施工許可證。

今年2月14日，北京市住房和城鄉建設委員會發布通告，注銷 “云帆汀瀾嘉園” 的項目的《商品房預售許可證》（京房售證字(2025)6號）。直至3月28日，項目才重獲預售證，備案名“棲云嘉苑”。

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低價之下的擔憂

棲澐灣的樓盤住宅擬售價在3.96萬元/平方米~4.62萬元/平方米區間。

價格調整是這場“重啟”中最具沖擊力的一環。

重新取證后的棲澐灣擬售均價降至3.96萬元~4.63萬元/平方米，較2025年初取證時的5.32萬元~5.68萬元/平方米，每平方米價格下調1萬元以上。

在同一區域，棲澐灣的價格優勢不言而喻。不過，這反而引發了一些擔憂。

從數據來看，棲澐灣低至3.62萬元/平方米的實際成交均價，與樓面價2.57萬元/平方米之間的縫差僅約1.05萬元/平方米。地價縫差是指商品房的銷售均價與該地塊樓面價之間的差額，用于衡量開發商在項目定價上的利潤空間或成本壓力。通常而言，縫差越小，開發商保利潤的難度越大，可能面臨成本壓縮的考驗。

對比來看，棲澐灣的地價縫差在北京通州市場中處于極低水平。

以距棲澐灣8公里的金隅花溪云錦項目為例，該項目樓面價為2.5萬元/平方米，目前項目網簽均價為5.25萬元/平方米，地價縫差為2.75萬元/平方米；距棲澐灣7.4公里的中建運河玖院住宅樓面價3.06萬元/平方米，一期網簽均價6.15萬元/平方米，地價縫差3.09萬元/平方米；距棲澐灣7.2公里的招商云璟攬閱，樓面價2.86萬元/平方米，網簽均價5.56萬元/平方米，地價縫差2.7萬元/平方米。

1月，有自稱晟景汀瀾的業主，在人民網領導留言板投訴。

北投置業旗下的“兄弟盤”晟景汀瀾的口碑問題，也影響著購房人對棲澐灣的信心。

今年1月，有自稱晟景汀瀾的業主在人民網領導留言板投訴，在預驗房時發現，晟景汀瀾實際建設狀況與合同承諾及正常交付標準不符，投訴內容專業且詳實，具體包括綠化工程、地下車庫、小區圍欄/安防、公區設施、室內裝修等6個問題。

盡管北京市通州區住房和城鄉建設委員會在回應中表示，“晟景汀瀾的驗收合格”，也未能打消購房者疑慮。此后，抖音等平臺上先后出現了多個該項目的驗房視頻，均稱其精裝修存在質量問題。

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北投置業的考驗

棲澐灣的開發路徑，與它的操盤者——北投置業密不可分。

北投置業成立于2014年7月，注冊資本2億元，由北京城市副中心投資建設集團有限公司（以下簡稱“北投集團”）100%持股。

北投集團網站資料顯示，北投置業經營業務涉及項目策劃咨詢、區域土地綜合開發、保障性住房開發運營以及高端甲級寫字樓、國家重點工程代建等多業態多領域。在產城融合、職住平衡方面主導開發建設的有奧體文化商務園區、承德臨空經濟西區、亞洲金融大廈、北投投資大廈、國家重點項目、北投科苑專家公寓、北投和苑和北投如郡共有產權住房等項目。

不過，住宅項目的開發節奏慢是北投置業的一大標簽。

以棲澐灣為例，從2023年6月拿地到2026年3月重新取得預售證，歷時1012天，而通州同期拿地的招商·朝棠攬閱等項目，從拿地到開盤僅用了3至4個月。其兄弟項目晟景汀瀾同樣開發緩慢，從2022年2月拿地到2023年11月取證開盤，也經歷了1年9個月。

“北投置業本質是副中心投資建設平臺的子公司，更擅長一級開發、基建類項目，對市場化住宅開發‘水土不服’。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，北投置業的問題不是單個項目偶發，而是市場化能力不足、住宅開發經驗薄弱、內部機制不靈活、對市場變化反應遲緩的系統性短板。在通州這個“產品內卷”的戰場上，這種慢節奏、低效率的開發邏輯，明顯跟不上競爭節奏。

北投置業的管理層也意識到了這點。

2025年3月，上任不久的北投置業公司黨總支書記、董事林海燕，與總經理屈晨等一眾高管到晟景汀瀾調研。林海燕表示，要深入研究住宅定價策略、商業銷售定位以及提升銷售業績的有效措施，努力實現項目收益的最大化。屈晨表示，要以公司組織架構調整為契機，打造高效團隊，優化工作流程，及時調整營銷思路，實現項目快速去化。

5個月后，棲澐灣在調規的同時，出現人事變動。此后，項目擬售價格下調。

當前的棲澐灣，對北投置業而言更像一場必須過關的考驗。在拿地近3年、調規換帥、價格下調之后，棲澐灣交出了一份去化超37%的階段性成績單。但這張成績單的成色幾何，最終不只看銷量，更要看交付。

對于北投置業而言，如何在薄利空間下守住交付品質，如何在板塊成熟過程中贏得購房者信任，這場長跑剛剛開始。