私人財富管理師｜監(jiān)護人抵押未成年人共有房產(chǎn)的效力認定

案情

陳某某和李某是未成年人陳某的父母，三人按份共有案涉房產(chǎn)，其中，陳某的房產(chǎn)份額由其祖父母出資，祖父母表示相關(guān)出資系對陳某的贈與。陳某某和李某向劉某借款90萬元，并向劉某出具承諾書一份，承諾將該筆借款用于陳某的教育事宜，用案涉房產(chǎn)為該筆借款設(shè)定了抵押。后陳某某和李某將該筆借款用于企業(yè)經(jīng)營。因陳某某和李某未按期還款，劉某向法院起訴，要求陳某某和李某返還借款本息并行使抵押權(quán)。陳某以其對父母的抵押行為不知情，抵押行為不符合被監(jiān)護人最佳利益保護原則為由，主張抵押行為無效。

評析

監(jiān)護人抵押未成年人共有房產(chǎn)的效力認定涉及未成年人利益保護與交易相對人利益保護的價值衡平。審理此類案件時，既要確保未成年人利益不受損害，也不能隨意限制交易的穩(wěn)定性。

《中華人民共和國民法典》第三十四條第一款規(guī)定：“監(jiān)護人的職責(zé)是代理被監(jiān)護人實施民事法律行為，保護被監(jiān)護人的人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益等。”第三十五條第一款規(guī)定：“監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護人的原則履行監(jiān)護職責(zé)。監(jiān)護人除為維護被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)。”筆者認為，監(jiān)護人抵押未成年人的房產(chǎn)份額屬于代理行為，代理的效力取決于該抵押行為是否符合“最有利于被監(jiān)護人原則”。抵押行為的效力認定不僅關(guān)系到未成年人的利益，還關(guān)系到相對人的利益保護，故需要考察相對人在抵押時是否盡到審查義務(wù)，進而判斷其主觀是否為善意。結(jié)合本案例，分析如下：

準(zhǔn)確界定房產(chǎn)權(quán)屬。未成年人通常不具有獨立的經(jīng)濟來源，實踐中存在監(jiān)護人出資購房登記在未成年人名下的情況，此種情況下，房產(chǎn)并非當(dāng)然屬于未成年人的個人財產(chǎn)，還需要考慮監(jiān)護人的真實意思予以確定，如房產(chǎn)實際屬于監(jiān)護人財產(chǎn)或家庭財產(chǎn)，則監(jiān)護人的處分行為并不必然損害未成年人利益。本案中，未成年人陳某的房產(chǎn)份額來源于其祖父母對其的贈與，屬于其個人財產(chǎn)。陳某某和李某代理陳某處分其個人財產(chǎn)的行為，不應(yīng)超出“為維護被監(jiān)護人利益”的權(quán)限范圍。

堅持最有利于被監(jiān)護人原則。對于監(jiān)護人為其個人債務(wù)抵押與未成年人共有房產(chǎn)的行為是否符合未成年人利益的問題，應(yīng)結(jié)合借款的用途予以認定。本案中，陳某某和李某抵押陳某共有的房產(chǎn)，將借款用于企業(yè)經(jīng)營活動，使陳某的財產(chǎn)處于不確定的風(fēng)險之中，不符合最有利于被監(jiān)護人原則。

審查相對人的主觀狀態(tài)。相對人應(yīng)當(dāng)知曉“監(jiān)護人除為維護被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)”的法律規(guī)定，就監(jiān)護人的抵押行為是否符合未成年人利益應(yīng)當(dāng)進行審查。實踐中對于相對人的審查義務(wù)，存在形式審查和實質(zhì)審查兩種標(biāo)準(zhǔn)。筆者認為，相對人應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)對監(jiān)護人的抵押行為進行實質(zhì)性審查。本案中，陳某某和李某抵押時出具了將借款用于陳某教育所需的承諾書，符合形式審查的要求，但僅憑該承諾書無法證明借款的實際用途。劉某明知抵押房產(chǎn)中存在未成年人的份額，亦應(yīng)當(dāng)明知抵押行為可能損害未成年人的利益，其僅要求陳某某和李某出具承諾書，不能認定其已經(jīng)盡到審查義務(wù)，難以據(jù)此認定其主觀善意。

綜上，陳某某和李某抵押陳某共有房產(chǎn)的行為屬于無權(quán)代理，未經(jīng)被代理人陳某追認，不發(fā)生法律效力。