香港房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入上行周期嗎？

文︱姚潔凝

近日香港房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極化的新聞，一方面有資深投資者要以蝕讓價(jià)出售物業(yè)，另一方面亦有報(bào)導(dǎo)指，過(guò)億豪宅市場(chǎng)交投熾熱，政府更要“加辣”，提升超過(guò)一億元住宅印花稅，來(lái)幫補(bǔ)庫(kù)房收入，同時(shí)亦為市場(chǎng)降溫。本人作為資深的房地產(chǎn)業(yè)界人士，希望能以本文提供一個(gè)客觀角度去分析香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)，供各界參考。

首先，買房的決定，永遠(yuǎn)因個(gè)人情況而異。對(duì)于平民百姓而言，買房可說(shuō)是一生人最大的投資；然而，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，買房是他們的生意。無(wú)論是平常百姓，還是投資者，均希望是“低買高賣”，主要原因是香港的物業(yè)有投資價(jià)值。另外，香港首富李嘉誠(chéng)有句名言：“千萬(wàn)勿炒樓，買樓自住絕對(duì)無(wú)問(wèn)題。”此名言與國(guó)家“房住不炒”的政策是一致的。那究竟作為一位普通市民，又或者是新來(lái)港的高才，現(xiàn)時(shí)是否入市時(shí)機(jī)呢？ 原則是先看個(gè)人資金情況，再看個(gè)人需要，若資金充裕，又有個(gè)人需要的話，現(xiàn)在的確是入市的良機(jī)。

香港房地產(chǎn)市場(chǎng)目前并未完全進(jìn)入明確的上行周期，而是處于“溫和復(fù)蘇、盤整拉鋸”的階段。利率走勢(shì)、政府政策、內(nèi)地和海外買家活躍度、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以至到地緣政治局勢(shì)均會(huì)對(duì)香港樓市影響。對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)而言，香港的經(jīng)驗(yàn)提供了政策調(diào)整與跨境資金流動(dòng)的啟示。

從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)而言，中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）在 2026 年第一季在 145–148點(diǎn)之間，四月初最新報(bào)152.17點(diǎn)，這個(gè)數(shù)據(jù)可以有兩種解讀方法：一） 從地產(chǎn)代理角度看，由于希望能刺激更多市場(chǎng)成交，對(duì)數(shù)字的演繹很大程度上會(huì)很正面和向好；二） 從買家角度看，要關(guān)注的是指數(shù)所反映的升幅，是由那一類物業(yè)帶動(dòng)，才能作出合適的決定。以我們行內(nèi)人所分析，現(xiàn)在的升幅，主要在住宅市場(chǎng)，尤其在過(guò)億元豪宅場(chǎng)特別明顯，其次便是港幣400萬(wàn)以下物業(yè)的成交，因?yàn)橛』ǘ愖?025年5月7日由約港幣六萬(wàn)元，減至只得港幣一百元。這是政府減免印花稅所帶來(lái)的直接效果，加速了細(xì)價(jià)樓的成交。

同時(shí)，近日有多間地產(chǎn)公司投資過(guò)億元在學(xué)生宿舍市場(chǎng)，購(gòu)入舊式酒店并計(jì)劃改裝，反映出投資者放眼于未來(lái)，配合政府大力推動(dòng)香港成為教育樞紐的商機(jī)。若政府在改變寫字樓用途上繼續(xù)放寬和加快改革，定必能刺激寫字樓市場(chǎng)的成交。

反觀商鋪和寫字樓市場(chǎng)，情況并不如住宅市場(chǎng)樂(lè)觀。香港零售業(yè)因大灣區(qū)交通和通關(guān)便捷而維持在低水平，在民生區(qū)的細(xì)價(jià)商鋪，因呎價(jià)跌至平過(guò)住宅，才吸引到一些有實(shí)力的投資者入市。冒險(xiǎn)樂(lè)園和寵物消費(fèi)在高級(jí)商場(chǎng)的擴(kuò)充，揭示了發(fā)展商和大業(yè)主為求租金收入，也要配合銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的大方向。另外，亦有內(nèi)地大企業(yè)看準(zhǔn)香港全幢寫字樓售價(jià)跌至可吸納水平，而購(gòu)入核心商業(yè)區(qū)大面積的樓面。這些在房地產(chǎn)市場(chǎng)暗淡中的一點(diǎn)光輝，正維持著地產(chǎn)代理的生計(jì)。

繼上述對(duì)現(xiàn)時(shí)市況的分析，我們可進(jìn)一步探究影響香港樓市的主要因素。香港是一個(gè)開放型的外向經(jīng)濟(jì)，利率環(huán)境、政府政策、市場(chǎng)供求、跨境資金流入、國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)和地緣政治均會(huì)對(duì)香港樓市做成一定的影響。在利率環(huán)境方面，全球正進(jìn)入減息周期，融資成本下降，支撐買家入市意欲。在香港特區(qū)政府政策方面，取消額外印花稅及放寬按揭成數(shù)，降低入市門檻，成為主要刺激市場(chǎng)成交的動(dòng)力。在土地供應(yīng)方面，香港土地有限，屬稀缺品，這個(gè)情況在世界其他地方是罕有的，香港尤其在豪宅、大學(xué)區(qū)及鐵路沿線物業(yè)供應(yīng)不足，這些住宅具備一定的保值潛力。

在跨境資金流入方面，世界流動(dòng)資金因中國(guó)的穩(wěn)定而回流，內(nèi)地買家在豪宅市場(chǎng)的投入金額達(dá) 160億港元，加上近日中東資金趨向避險(xiǎn)而流入香港，成為香港金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要推動(dòng)力。在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，香港新股市場(chǎng)反彈，流動(dòng)資金部分流入房地產(chǎn)，支撐市場(chǎng)氣氛。在地緣政治方面，中東的亂局為香港帶來(lái)機(jī)遇，唯若美國(guó)在兩岸搞局的話，會(huì)對(duì)樓市有負(fù)面影響。

從香港樓市的走向，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)有那方面的啟示呢？ 實(shí)在是政策調(diào)整的重要性，香港撤辣后短期成交量顯著回升，顯示政策松綁能快速釋放市場(chǎng)需求。內(nèi)地若在限購(gòu)、限貸政策上適度調(diào)整，可能帶來(lái)類似效果。另外在跨境資金流動(dòng)政策的考量，內(nèi)地資金多尋求保值避險(xiǎn)和調(diào)動(dòng)上的靈活性，這些資金選擇香港豪宅，反映出資金配置對(duì)香港金融的地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，內(nèi)地市場(chǎng)亦需考慮資金外流與回流的影響。還有在區(qū)域交通與城市規(guī)劃上，香港新界北部地區(qū)因跨境交通便利而跑贏大市，提示內(nèi)地城市在規(guī)劃中應(yīng)重視交通樞紐與區(qū)域聯(lián)動(dòng)。在促進(jìn)市場(chǎng)的多樣性上，香港豪宅與大眾住宅選擇多，百貨遇百客，買家對(duì)不同住宅的需求亦各有不同，不同層次需求并存，才能做大市場(chǎng)份額。內(nèi)地市場(chǎng)亦可參考這情況，增加不同種類的房產(chǎn)，這樣有機(jī)會(huì)能出現(xiàn)高端與剛需板塊的續(xù)逐步復(fù)蘇。

總括而言，香港和內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，復(fù)蘇力度有限，雖有政府相應(yīng)的政策與資金支持，但樓價(jià)仍有待明顯上升趨勢(shì)。另外，全球經(jīng)濟(jì)不確定性加劇，若外部金融市場(chǎng)波動(dòng)或地緣政治風(fēng)險(xiǎn)惡化，可能進(jìn)一步削弱投資者的信心。在供需矛盾調(diào)節(jié)上，香港土地供應(yīng)不足，內(nèi)地部分城市則存在過(guò)剩，兩者的市場(chǎng)調(diào)整方式不同。香港始終有“一國(guó)兩制”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，相信香港樓價(jià)的調(diào)整，并不會(huì)與深圳看齊。筆者的結(jié)論是，香港樓市目前屬于“溫和復(fù)蘇＋盤整”階段，尚未形成全面上行周期。內(nèi)地可借鑒香港的政策松綁與跨境資金流動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，但需結(jié)合自身供需結(jié)構(gòu)與宏觀環(huán)境來(lái)制定策略。