三個(gè)月均價(jià)跌掉259元/㎡，南通這波“小陽(yáng)春”能持續(xù)多久？

2026年一季度，南通市區(qū)（含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）新房市場(chǎng)供應(yīng)收縮、成交小幅回暖，但回暖基礎(chǔ)并不牢固——去化周期仍在拉長(zhǎng)，價(jià)格讓步仍是驅(qū)動(dòng)成交的關(guān)鍵手段。

Part.1

供應(yīng)量同比縮減11%

深度改善選擇更豐富

2026年一季度，南通市區(qū)新發(fā)16張住宅銷(xiāo)售許可證，累計(jì)新增供應(yīng)1030套新房。

與去年同期相比，供應(yīng)量縮減約11%，產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)一步向深度改善靠攏，墅類(lèi)、大戶(hù)型產(chǎn)品選擇更豐富。

從板塊分布看——

? 老城區(qū)：4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)375套，為全市供應(yīng)量最大板塊，其中萬(wàn)濠東郡136套、濠東璟園92套、盛和觀濠別院75套、錦鴻府72套

? 原港閘：新增供應(yīng)304套，全部來(lái)自云錦九璋

? 任港灣五龍匯：4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)281套，其中南光澳門(mén)中心134套、盛和九里云和92套、澐璽祿40套、運(yùn)河院子15套

? 蘇錫通：大華鉑璟灣66套

? 開(kāi)發(fā)區(qū)：江山鼎4套

? 創(chuàng)新區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)：一季度均無(wú)新增供應(yīng)

供應(yīng)端的收縮與結(jié)構(gòu)性偏移，反映出開(kāi)發(fā)商在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的兩重考慮：一是主動(dòng)控制推貨節(jié)奏，避免加劇庫(kù)存壓力；二是聚焦核心地段與改善產(chǎn)品，以匹配有限的有效需求。

Part.2

成交量同比上漲14%

成交價(jià)下跌259元/㎡

剔除尾盤(pán)及長(zhǎng)期滯銷(xiāo)項(xiàng)目后，一季度南通市區(qū)主力在售新房項(xiàng)目累計(jì)備案1437套。

與去年同期相比，成交量上漲約14%，這一漲幅主要得益于3月小陽(yáng)春的明顯放量。

一季度成交前三板塊——任港灣五龍匯（289套）、老城區(qū)（272套）、創(chuàng)新區(qū)（231套）

這三個(gè)板塊也是近一年月均流速前三——任港灣五龍匯（79套）、創(chuàng)新區(qū)（70套）、老城區(qū)（67套）

然而，成交量的小幅回暖背后，是成交價(jià)的持續(xù)讓步。

據(jù)百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2026年3月，南通新建住宅樣本均價(jià)為14017元/㎡，環(huán)比下跌0.20%，同期全國(guó)百城均價(jià)環(huán)比上漲0.05%。

進(jìn)一步對(duì)比——

2026年2月，南通新建住宅樣本均價(jià)為14045元/㎡，環(huán)比下跌0.33%，同期全國(guó)百城均價(jià)環(huán)比下跌0.04%。

2026年1月，南通新建住宅樣本均價(jià)為14091元/㎡，環(huán)比下跌1.29%，為當(dāng)月百城最大跌幅，同期全國(guó)百城均價(jià)環(huán)比上漲0.18%。

2025年12月，南通新建住宅樣本均價(jià)為14276元/㎡，環(huán)比下跌0.87%，同期全國(guó)百城均價(jià)環(huán)比上漲0.28%。

整個(gè)2026年一季度，南通新建住宅樣本均價(jià)累計(jì)下跌了259元/㎡。

數(shù)據(jù)印證了市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”的底色，3月銷(xiāo)冠遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾便是典型代表。這種依賴(lài)降價(jià)驅(qū)動(dòng)的回暖，基礎(chǔ)并不牢固，沖量之后回調(diào)難以避免。

Part.3

去化周期仍在拉長(zhǎng)

“隱形庫(kù)存”任重道遠(yuǎn)

截至2026年3月末，南通市區(qū)新房狹義庫(kù)存（已獲銷(xiāo)許未備案）約9985套，按近一年月均385套的流速計(jì)算，去化周期約25.95個(gè)月。

再算上已入市項(xiàng)目未獲銷(xiāo)許房源，廣義庫(kù)存上升至約2.07萬(wàn)套，去化周期拉長(zhǎng)至約53.71個(gè)月。

與2024年末相比，廣義庫(kù)存去化周期延長(zhǎng)了近5個(gè)月。這一變化的根源并非供應(yīng)擴(kuò)張，而是流速放緩。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2025年1月至2026年3月，市區(qū)累計(jì)供應(yīng)約6056套，累計(jì)備案約6098套，供求基本平衡。

但是，2024年全年月均備案約468套，2025年則降至約388套。流速的明顯減慢，才是去化周期延長(zhǎng)的真正推手。

除了上述“顯性庫(kù)存”，還需要關(guān)注更龐大的“隱形庫(kù)存”。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2026年3月末，南通市區(qū)已出讓但尚未入市（以領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證為準(zhǔn)）的涉宅地塊累計(jì)已達(dá)72宗，合計(jì)土地面積約443萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積約734萬(wàn)㎡。

這部分土地將在未來(lái)陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新房供應(yīng)，以當(dāng)前流速衡量，去化之路依然任重道遠(yuǎn)。

下一篇，我們將發(fā)布2026年一季度成交套數(shù)TOP10榜單以及“隱形成績(jī)單”，敬請(qǐng)期待。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年4月1日

*數(shù)據(jù)來(lái)源：通房e辦

*備案存在延遲，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」