轉型見效！新城控股商業營收增10%，摩根士丹利看漲2027年核心利潤反彈

2025年是開發商轉型的關鍵節點，具有前瞻視角、提前完成布局的房企已經能夠在財報中收獲搶跑效應。

近日，新城控股發布2025年年報，“住宅+商業”的雙輪驅動戰略為其構建了更為穩定、更具確定性的發展空間，也令新城控股成為民營房企里少數實現零違約、高交付的企業。

孫婉秋 攝

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重交付、資金回籠

去年，新城控股實現營收530.12億元，歸母凈利潤6.8億元，公司整體毛利率為27.42%，同比提升7.62個百分點。

毛利率改善是數條業務線共同發力的成果。

房地產開發業務來看，去年該業務為新城控股貢獻營收390.04億元，結算毛利率13.03%，較2024年提高1.31個百分點，結算盈利能力邊際修復。

銷售端則仍處于調整階段。報告期內，該公司實現銷售面積253.58萬平方米，銷售金額192.7億元，對應銷售均價7599.2元/平方米。

摩根士丹利在近期的一則研報中指出，房地產開發業務對新城控股整體業績的拖累在持續減弱，隨著未來幾年物業預訂減少，預計開發物業對盈利的拖累將顯著降低，可能會使公司利潤顯著反彈，“預計2027年核心利潤有望恢復至26億元”。

這是新城控股“主動調整、聚焦商管”的戰略選擇。近年來，新城控股的野心不在銷售規模，公司更看重資金回籠情況，資金回籠率連續數年超過100%。

報告期內，新城控股實現了212.76億元的全口徑資金回籠，資金回籠率高達110.41%。

交付也依然是重點。2025年，新城控股累計為全國各地業主交付超3.8萬套物業。回溯近三年交付成績，公司2023年、2024年分別完成超14萬套、超10萬套物業交付，累計交付量已突破27.8萬套，以實打實的交付規模和硬核產品品質彰顯企業責任擔當。

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商業撐起“半邊天”

相比之下，商業板塊成為新城控股抵御周期的“先鋒軍”，其對整體毛利率修復、盈利結構改善有著至關重要的影響。

去年，新城控股實現商業運營總收入140.9億元，同比增長10%；物業出租及管理業務毛利為90.95億元，總毛利占比由上年同期的48%提升至63%；毛利率達到70%。

可以看出，高毛利、高占比的商業盤面，對新城控股整體業績貢獻率不斷走高，甚至已經撐起公司盈利的半壁江山。

吳典 攝

2025年，新城控股新開了5座吾悅廣場。截至2025年末，公司在141個城市布局207座吾悅廣場，其中已開業在營178座，開業面積1649.07萬平方米，較上年年末開業面積提高3%。

過去一年，新城控股持續深耕商業模式創新，深度落位“五邊形經營理念”。例如，推出聚焦商業空間高效運營的“吾悅經營五步法”，打造鏈接合作伙伴、實現共創共贏的“悅鏈計劃”等。

這些舉措助推新城控股旗下商業物業的運營能效，各項數據均保持在高位。

報告期內，新城控股在營購物中心的出租率達到97.86%，在營商場不含車輛銷售的日平均坪效為16.12萬元/平方米。客流量方面，2025年公司吾悅廣場客流總量達到20.01億人次，同比增長13.31%；當期擁有會員人數5497萬人，較2024年末增長25.82%。

摩根士丹利指出，盡管整體零售市場表現平淡，但新城控股2025年保持商業營收增長，且同店銷售額保持穩步提升，“結合政府在最新‘十五五’規劃中提振消費的計劃，我們預測其租金收入將以約8%的復合年增長率增長。”

然而，商業的魅力不止于此，轉型“商業運營商”極大保障了新城控股的現金流穩定。記者注意到，隨著商業的深度進階，新城控股商業持續性經營收入已連續多年超過當期利息支出，2025年該比例進一步增長至3.94倍。

新城控股稱，未來在提振消費的政策驅動下，商業板塊有望為公司注入更多動能，“為此，2026年公司預計實現商業運營總收入145億元，新開業吾悅廣場5座”。

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融資渠道暢通

另外，在當前的大環境下，開發商融資并不容易，商業板塊為新城控股提供了核心支撐。

2025年，新城控股以優質商業資產為依托，創新運用REITS工具盤活存量資產，實現資產流動性與價值雙提升。同時，公司在境內外融資市場持續突破，構建多元可持續融資格局，為穩健發展筑牢堅實根基。

例如，去年11月，新城控股以上海青浦吾悅廣場為底層資產，發行設立“吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃”。該計劃發行規模6.16億元，同步配套4.1億元債權部分，創下全國消費類機構間REITS、A股民企機構間REITS“雙首單”行業紀錄。

左宇 攝

發債方面，憑借穩健的業績增長與商業領域的超預期表現，新城控股年內多次成功發行中期票據。

去年8月，公司發行一筆規模為10億元的中期票據，總認購倍數達2.28倍，票面利率2.68%；9月發行第二期9億元中期票據，票面利率3.29%。疊加12月的新增發行，新城控股2025年已累計發行36.5億元中票，均獲得中債增全額擔保及雙AAA評級，并保持著較低的利率水平。

境外市場方面，6月，新城發展成功發行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企；9月，在新城控股及其母公司新城發展的擔保下，全資子公司新城環球有限公司成功發行1.6億美元的優先擔保票據，發行期限2年。

融資的同時，新城控股還在堅守償債紅線。2025年全年，公司如期償還境內外公開市場債券58.55億元，持續保持“零違約”紀錄，牢筑市場和投資者信任基石。

截至2025年末，新城控股合聯營公司權益有息負債降至23.85億元；當期經營活動現金流凈額14.25億元，連續8年為正。

記者 劉一飛

編輯 曾莞