報告|3月京滬市場行情提供“筑底”預期

報告來源：中房研協研究中心

2026年3月，在季節性因素、政策利好及價格調整到位等多重因素驅動下，一線城市二手房市場結束了春節期間的冷清，成交量較2月份大幅攀升，市場活躍度恢復，京滬市場表現亮眼。

上海市場表現最為突出。數據顯示，3 月上海二手房累計成交約3.1萬套，創近五年新高。3月28日單日網簽1585套，創下自2022年以來的最高單日紀錄。

根據北京市住建委數據統計，3月北京二手房網簽量約19886套，同比上漲4.75%；網簽面積約173.28萬平方米，同比增長1.21%，創15個月以來新高。

廣州房地產中介協會數據顯示，3月廣州各周二手住宅分別成交1783套、2442套、2589套、2500套，總計9314套，低于上年3月四周總計的10435套。

根據克而瑞數據，3月深圳二手住宅成交5203套，環比增長117.7%，同比下降16.13%。

成交結構性分化，共性與差異并存

春節假期后市場恢復交易節奏，京滬回暖強度顯著高于廣深，上海成交規模居四城首位；與去年同期相比，廣深市場活躍度有所減弱。

價格層面極為理性：總價300萬元以內次新房為四城共同成交主力，北京、上海、深圳該類房源成交占比分別達60%、72%、49%，其中上海剛需類房源需求占比最高，剛需支撐特征最為突出，剛需大量入市帶動了結構性降價。局部優質房源價格微漲，北京海淀、上海核心區域等地的優質學區房或次新房，因稀缺性價格出現回調，例如北京海淀橡樹灣部分房源價格回升。

市場結構性分化：剛需市場（低總價）是支撐成交量的絕對主力，近地鐵、配套成熟的“老破小”成為剛需客爭奪焦點。頂豪市場（高總價）逆市表現強勁，但城市間分化明顯，廣州、深圳成交套數同比大增，上海、北京雖然總量仍大，但同比增速乏力或下滑。中端改善市場因性價比相對不高，成交反而承壓，成為市場中的平淡地帶。

核心驅動因素：多重政策利好，推動需求釋放

政策優化托底：上海2月底出臺的“滬七條”調控優化政策落地，通過縮短非戶籍購房社保年限、提高公積金貸款額度、減免交易稅費等措施直接降低購房門檻與交易成本；北京部分區域限購放寬、公積金政策優化的助力。政策調整力度較大的京滬兩地成交回升幅度更為顯著，政策效應在3月集中釋放。

剛需積壓需求釋放：春節后為傳統置業旺季，前期積壓的剛需、剛改需求集中入市，地鐵沿線、通勤便利的低總價次新房最受市場歡迎，直接推動核心城市成交回暖；而深圳因前期需求釋放較為充分，疊加政策調整力度偏溫和、購房者觀望情緒尚未完全消解，3月官方備案成交表現相對平淡，與京滬行情形成明顯反差。

價格深度調整到位：經過前期的市場調整，部分區域房價已有顯著回調，性價比凸顯，觸及了買方心理價位，促使交易達成。

土地供應收緊預期：自然資源部明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，強化了市場對存量房價值的預期，促使部分需求轉向二手房市場。

回暖基礎待鞏固，未來分化將持續

整體來看，京滬房地產市場回暖能否形成趨勢性反轉，需觀察未來幾個月的成交數據能否持續穩定在榮枯線之上。預計4月份成交量仍保持活躍，價格大概率表現為核心區穩定、外圍區承壓，市場將加速向“核心資產保值+近郊價值兌現”的雙軌模式演進。購房決策更加聚焦于房產的長期居住價值、稀缺的區位和優質的配套。

本輪京滬市場“小陽春”行情是建立在優質資源高度集中、存量房市場成熟、政策精準放松的基礎上，其正向傳導效應有限，不足以扭轉全國整體市場，回暖預期會率先傳導至產業基礎好、人口流入的強二線城市（如杭州、南京、蘇州等）。對全國市場的核心價值在于穩定預期、指明結構分化方向，而非開啟新一輪漲周期。全國房地產市場的真正企穩，仍需等待經濟基本面、居民收入預期以及低能級城市庫存問題的系統性改善。未來一段時間，市場將繼續在分化中尋求新的平衡。

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