為什么我說北京的房價(jià)偏高？

每個(gè)人對(duì)北京房價(jià)都有一種判斷，很多剛需，第一次買房，對(duì)房價(jià)的判斷是這樣的：老破小跌到了250萬，60平米，首付15%為40萬，原來40萬就能在北京買一套房子，房價(jià)不算貴。

有些改善群體，原來買過房子，看著房價(jià)從800萬的價(jià)格跌到了500萬，心里一算，如果自己當(dāng)時(shí)800萬沖進(jìn)去，現(xiàn)在首付已經(jīng)虧完了，而現(xiàn)在自己手里恰好有300萬，只要貸款200萬，就能買一套之前賣800萬的房子，房價(jià)不算貴，可以買。

這些都是基于每個(gè)人對(duì)于房價(jià)的認(rèn)知而產(chǎn)生的判斷，對(duì)于當(dāng)事人來說，這種判斷有他們自己的依據(jù)、算法，所以對(duì)與錯(cuò)只針對(duì)具體的人來說的話，那它就是對(duì)的。

而我對(duì)房價(jià)的判斷則是基于我的認(rèn)知，我判斷房價(jià)的一些維度是這樣的：

1）購買人群方面：購房者是不是真的有錢、貸款比例高不高。這一點(diǎn)很關(guān)鍵，這是購買力的問題。

2）市場(chǎng)情緒：購房者的買房心態(tài)是什么樣的，是急著買寧愿追高，還是可買可等；賣房者的心態(tài)是什么樣的，是著急出掉，還是對(duì)后市信心滿滿？這一點(diǎn)也比較關(guān)鍵，代表了大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，但沒有實(shí)實(shí)在在的購買力有用。

3）房價(jià)現(xiàn)狀：北京多數(shù)小區(qū)的價(jià)格我基本了解，不太了解的去查一下數(shù)據(jù)核對(duì)一下也能了解，這是死功夫，看得多，看的時(shí)間足夠長，慢慢會(huì)形成對(duì)各區(qū)域價(jià)格的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)；

4）促成房價(jià)上漲的核心因素是什么，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)：這個(gè)是基于過去近三十年的行情復(fù)盤得出的結(jié)論，這是可以量化的部分，有事實(shí)；所以我說自然購買力很難讓房價(jià)漲，是因?yàn)槲覐?fù)盤過過去三十年的幾次行情，過去房價(jià)漲從來不是靠自然購買力，而是靠趨勢(shì)，趨勢(shì)背后是海量的貨幣，現(xiàn)在沒有海量的貨幣自然就很難漲；

5）當(dāng)然還有關(guān)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的一些判斷，及其它。

6）北京多數(shù)區(qū)域的房子我都實(shí)地看過，一般實(shí)地看房，要衡量的幾個(gè)維度大致是：區(qū)域位置、對(duì)地段的體感、對(duì)商圈舒適度的體感、當(dāng)下的成交價(jià)格復(fù)盤，和其他區(qū)域價(jià)格的對(duì)比，這樣看下來，區(qū)域的房價(jià)貴與便宜很容易就能判斷。

這是我的一些判斷依據(jù)，判斷房價(jià)其實(shí)不太好量化，主要靠你多維度的認(rèn)知，然后產(chǎn)生的一個(gè)大致判斷。這個(gè)大致判斷意思是，你覺得今天是冷還是熱，需不需要穿秋褲，這就是大致判斷，至于現(xiàn)在多少度，就很難判斷。

所以，我對(duì)房價(jià)的判斷通常只說確定的幾點(diǎn)：

第一，目前房價(jià)不算低；

第二，房價(jià)很難漲；

第三，至于跌到什么價(jià)格，我猜不準(zhǔn)，也不想去猜，前兩條對(duì)于多數(shù)人來說已經(jīng)足夠了吧。

關(guān)于房價(jià)的量化，我只給過一個(gè)參考，就是租售比。

但租售比僅作為判斷房價(jià)的一個(gè)參考，不能拿這個(gè)去算。有人算了算北京老破小一居室的租售比已經(jīng)達(dá)標(biāo)了，45倍市盈率，然后跑過來問，老破小是不是已經(jīng)跌到位了？

房價(jià)量化的參考，相對(duì)完整的表述應(yīng)該是：房子的市值/年租金，要小于45會(huì)相對(duì)合理。（也只是一個(gè)簡單的量化判斷，僅供參考）

這是針對(duì)整體市場(chǎng)的一個(gè)判斷，不針對(duì)具體的房源，有些房源到了45以下，也未必合理，有些房源還沒到45也不代表不合理，這是一個(gè)模糊的量化判斷。

買房是更個(gè)人化的事，對(duì)市場(chǎng)的一些判斷能幫助我們更好的決策，但別鉆牛角尖。

預(yù)告一下：26年的會(huì)員價(jià)格，五一之后調(diào)整到1299；

本周五晚上有市場(chǎng)沙龍，還是實(shí)時(shí)市場(chǎng)分析。