房企盈利與虧損的雙面真相：你不可不知的內(nèi)幕

2025年年報季，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一幅奇景。

一邊是爆雷房企紛紛宣告“扭虧為盈”。佳兆業(yè)預計歸母凈利潤超500億元，碧桂園預計盈利10-22億元，世茂、遠洋、金科、旭輝皆是如此。

另一邊，曾經(jīng)的行業(yè)標桿萬科，卻交出了巨虧885億元的答卷。虧損比2024年進一步擴大。

同樣身處行業(yè)寒冬，為何命運如此不同？

那些“賺翻了”的房企，并非靠賣房翻身。

秘密在于“債務重組收益”。欠債100億，談妥只還50億。省下的50億，會計上算作利潤。這不是經(jīng)營好轉(zhuǎn)，而是債權(quán)人讓利。

剔除這筆“紙面收益”，真實經(jīng)營慘不忍睹。禹洲集團預告盈利234億，剔除重組收益后，實際凈虧112億。

所以，爆雷房企的“扭虧為盈”只是報表魔術(shù)。行業(yè)基本面并未改善。土地跌價、資產(chǎn)減值、利息費用化——真實的經(jīng)營虧損依然觸目驚心。

債權(quán)人炸毛可以理解。但冷靜看，這正是妥協(xié)的結(jié)果。債務重組雖讓利，卻給了房企喘息空間。

萬科走了完全不同的路。

它沒有做整體債務重組。沒有債權(quán)人減免債務，也就沒有“重組收益”來美化報表。萬科的虧損是真實的：銷售腰斬，毛利率跌至8.1%，存貨跌價208億，經(jīng)營現(xiàn)金流近17年來首次為負。

為了活下去，萬科選擇了國資接管。深鐵集團累計提供超300億低息借款，68億債券成功展期。但一年內(nèi)到期有息負債1605億，賬面現(xiàn)金僅656億。審計師給出“持續(xù)經(jīng)營重大不確定性”的意見。

就在這一片混沌中，新的變化出現(xiàn)了。

“38號文”發(fā)布以來，很多投資機構(gòu)、開發(fā)商重新回到了拿地市場。

這是一個至關重要的信號。

為什么重要？因為資本是最聰明的。投資機構(gòu)和開發(fā)商敢于出手拿地，說明他們判斷：風險已經(jīng)大量釋放，底部區(qū)間已經(jīng)出現(xiàn)。這與李嘉誠家族重返地產(chǎn)、碧桂園債務重組落地等標志性事件形成呼應。

要知道，過去兩三年，拿地市場幾乎冰凍。民營企業(yè)不敢拿，國企央企托底為主。現(xiàn)在，市場化力量開始回歸。這是信心修復的起點。

當然，也要保持清醒。當前拿地的主力，仍然集中在核心城市的核心地塊。開發(fā)商對三四線城市依然避之不及。這說明復蘇是結(jié)構(gòu)性的，不是全面的。

另外，那些通過債務重組實現(xiàn)“紙面盈利”的房企，是否有能力參與拿地？恐怕很難。它們的現(xiàn)金流并未真正改善。而萬科這樣的巨虧企業(yè)，更無力擴張。

所以，這個信號的意義更多在于“預期”層面——市場情緒在好轉(zhuǎn)，政策效果在顯現(xiàn)。但傳導到大多數(shù)房企的經(jīng)營層面，還需要時間。

爆雷房企走“債權(quán)人讓利”之路，報表好看，經(jīng)營沒變好。萬科走“國資輸血”之路，不賴賬，但虧損實打?qū)崱?/p>

兩條路，共同指向一個真相：行業(yè)遠未走出寒冬。

但“38號文”之后的拿地回暖，讓我們看到了曙光。2026年的房地產(chǎn)，或許比想象中更樂觀一些。只是，樂觀不會均勻地灑向每一家房企。

紙面盈利救不了命。真實巨虧也未必判死刑。真正能活下來的，是那些能產(chǎn)生真實現(xiàn)金流、能重新拿地、能靠經(jīng)營而不是靠會計魔術(shù)贏得未來的企業(yè)。

信號已經(jīng)出現(xiàn)。但路，還得自己走。