承租人違約，出租人又怠于行使解除權(quán)，如何打破僵局？

案情回顧

2018年11月7日，甲作為出租方，與承租人乙簽訂書面商業(yè)房屋租賃合同，合同就租賃房屋的具體位置、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、支付周期及逾期支付租金的違約責(zé)任等核心條款作出明確約定，雙方簽字蓋章后合同依法生效，后續(xù)均按約定啟動合同履行流程。

合同履行至后期，乙因自身經(jīng)營等相關(guān)原因，未按照合同約定按時足額支付房屋租金，且逾期支付租金的期限遠(yuǎn)超合同約定的30日寬限期，已構(gòu)成根本違約。2022年5月31日，乙在未與甲就合同解除、租金結(jié)算等事宜達(dá)成一致意見的情況下，自行搬離案涉租賃房屋，并委托案外人蔣某于當(dāng)日將房屋鑰匙送到甲的家中，但雙方并未就此簽訂書面的合同解除協(xié)議，也未辦理正式的租賃終止結(jié)算手續(xù)。

甲在接收鑰匙后，未及時核查房屋實(shí)際占用狀態(tài)，未立即行使合同解除權(quán)，直至2022年10月，才以乙存在逾期支付租金的根本違約行為為由，向人民法院提起民事訴訟，訴求法院判決解除雙方簽訂的租賃合同，并要求乙支付租金直至合同正式解除之日。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為：案涉商業(yè)房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對雙方均具有法律約束力。

乙作為逾期支付租金的違約方，依據(jù)合同約定及法律規(guī)定，均不享有單方解除合同的權(quán)利，其自行主張的搬離交鑰匙之日為合同解除日的抗辯意見，法院依法不予采納；甲作為守約方，依法享有法定合同解除權(quán)，其解除合同的意思表示通過訴訟文書送達(dá)乙之日生效，法院最終認(rèn)定雙方租賃合同于2022年11月8日正式解除。

乙實(shí)際搬離房屋之前產(chǎn)生的欠付租金，屬于其違約拖欠的款項(xiàng)，乙負(fù)有全額支付義務(wù)；針對2022年6月1日至2022年11月8日（即乙搬離至合同正式解除期間）的合同僵局期租金，法院結(jié)合雙方過錯程度、減損義務(wù)履行情況綜合裁量，判令該期間租金由甲與乙各自承擔(dān)50%。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

本案中，乙逾期支付租金超過30日，屬于根本違約方，既無合同約定的單方解除權(quán)，也不符合法定解除權(quán)的行使條件。即便承租人因自身原因無法繼續(xù)履行合同，也不能擅自以搬離、交鑰匙的方式單方終止合同，若要打破合同履行僵局，違約方需通過訴訟或仲裁的司法途徑申請解除合同，而非自行認(rèn)定合同解除時間。乙系違約方，是引發(fā)合同僵局的初始責(zé)任人，理應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

房屋租賃合同屬于典型的長期性、繼續(xù)性合同，履行周期長、市場變化及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不可控，實(shí)踐中極易出現(xiàn)承租人違約無法繼續(xù)履行、出租人又怠于行使解除權(quán)的合同僵局。

本案中，合同僵局的產(chǎn)生源于雙重過錯：一是乙作為違約方，擅自違約搬離后，未通過合法途徑申請解除合同，放任僵局持續(xù)；二是甲作為房屋管理方與守約方，在明確接收房屋鑰匙、知曉承租人已搬離的情況下，未及時核查房屋狀態(tài)，也未盡快行使解除權(quán)、收回房屋另行出租，導(dǎo)致租金損失持續(xù)擴(kuò)大，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。

筆者寄語

房屋租賃合同若確實(shí)無法繼續(xù)履行，切勿擅自違約搬離、逃避責(zé)任，應(yīng)當(dāng)主動與出租方協(xié)商解除事宜，協(xié)商不成的，及時通過司法途徑解決，避免因違約行為導(dǎo)致責(zé)任加重、損失擴(kuò)大。

出租人在發(fā)現(xiàn)承租人乙違約后，要及時核實(shí)情況、積極行使解除權(quán)、妥善收回房屋，切實(shí)履行減損義務(wù)，切勿抱有“拖延越久租金越多”的錯誤心態(tài)，否則法律不會保護(hù)怠于行使權(quán)利、放任損失擴(kuò)大的一方，最終反而會自身承擔(dān)擴(kuò)大部分的損失。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 彭學(xué)軍