“風浪中”的萬物云：凈利降近四成，哪兒跌倒就從哪兒爬起

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

樓市持續深調5年，物業服務行業也深受沖擊，而人們對“好社區”、“好物業”的需求有增無減，新的問題以及新的挑戰、機遇相互交織。

近日，“物企龍頭”萬物云公布了2025年業績，粗看數據并不理想。這透射出物業服務市場從過去強調規模驅動到聚焦內涵式高質量發展的一場轉型陣痛，而這個陣痛期可能還不會短。

2025年，萬物云實現收入372.72億元，同比增長2.7%；核心凈利潤21.28億元，同比增長0.8%；剔出開發商業務影響（與萬科持續關聯交易等）后的核心凈利潤17.08億元，同比增幅11.1%；凈利潤約7.72億元，同比下滑38%；歸母凈利潤6.95億元，同比跌幅近39%。

萬物云去年營收和核心凈利保持了微弱“雙增”，說明其經營仍保持了一定的韌性，但該期內公司毛利同比下滑至約45.6億元，毛利率下滑0.7個百分點，在嚴控成本增長的情況下，說明其收入端承壓較大。

萬物云執行董事兼首席運營官何曙華解釋說，“毛利率波動的核心原因有兩個：一個是收繳率下降，第二個是新接項目存在爬坡期。”

另從收入結構看，萬物云旗下循環型業務收入（住宅、商業及城市綜合空間物業服務及相關技術解決方案服務等）334.02億元，同比增長8.5%，占集團總收入的89.7%，而持續關聯交易收入22.39億元，同比減少11.97億元，在集團總收入的比例已降至6%。

萬物云財務負責人王緒斌表示，持續關聯交易占比下降雖短期帶來收入與毛利壓力，但長期有利于提升經營獨立性與抗風險能力。

這意味著，伴隨著萬科近兩年開發業務深陷低迷，萬物云從過去高度依賴萬科這棵大樹快速擴張中開始加快獨立走路，以降低過分依賴單一大客戶的風險。

從這里不難看出，萬物云去年收入端增幅較低主要是壓降了有風險的關聯交易部分，而該期內公司凈利及歸母凈利跌幅近4成，同樣也跟關聯方的應收賬款大額計提減值等緊密相關。

比如去年，萬物云賬上金融資產減值凈虧損11.77億元，同比大增5.67億元，其中貿易應收款及應收保證金減值凈虧損約7.43億元，而計入預付款、按金及其他應收款合計同比暴增至4.34億元。

對此，萬物云高管層強調說，“計提信用減值損失、主動收斂風險敞口，雖然帶來短期利潤陣痛，但長遠看，為高質量發展筑牢了底盤。”

如萬物云去年財報里所說，比如部分樓盤有30%未售房屋，這部分由房企承擔的空置物業費再由物企被動接受卻形成壞賬并參與房企以房抵債，但抵債資產面臨減值壓力。

另據悉，2026年萬物云預計關聯交易占比將進一步下降，并執行“無明確回款路徑的業務謹慎承接；空置率超20%的新項目謹慎對接；回款超期兩個月的存量業務從嚴管控”三大審慎原則。

換言之，萬物云將沿著“從哪里跌倒，就從哪里站起來”的既定思路，從“根”上找原因，尋找破局之道。

2026年是萬物云完成三年能力建設的第二年，其將圍繞資產服務、智慧低碳三大關鍵詞推進“蝶城+、企服+、生態+”三大戰略。

截至2025年底，萬物云已完成690個蝶城的底盤構建，占總在管項目數的50.5%；已完成300個蝶城提效改造，對沖行業性收繳率下滑風險；延伸至資產全生命周期的保值增值剛需業務，比如房屋修繕、裝修、租賃與交易等環節。

從目前看，作為頭部物企的萬物云業績暫時受挫既有行業共性的不利因素，比如收繳率下降、回款難度大等，也有自身的原因，但其戰略目標仍很明確、堅定，轉型陣痛也都是暫時的，外界期待其早日成功突圍。