三月二手成交量要爆了，但后面…

如果上海三月的二手房成交要超過3萬套

這是什么概念

最近參加了上海經濟內部會議

其中一個領導私下找到我，和我說了一個關鍵的數據：上海這個月的二手房極有可能會突破3萬套

我聽完這個數字，久久不能平靜

二手房3萬套是一個什么概念

這一定是一個很夸張的數字

我入行的時候，我的師傅和我說，上海二手房你只要盯住一個數字就可以了

月均2萬套

如果成交連續三個月低于2萬套，那么市場就可能開始冷了

如果持續三個月的2萬套以上，那么那么熱度就還算不錯

2萬套基本上上海樓市的一個基準線

所以樓市能到3萬套可以說是非常夸張的數字

我記憶中上海樓市就沒幾個月能有這樣的數據

好，那知道了數據之后

然后呢

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其實從去年12月開始，整個上海樓市的走勢一直不錯

二手房成交一直保持在比較高的位置

這帶來的第一個變化，其實也是積極的變化，就是整個掛牌量終于下來了

二手市場之所以走勢不穩定，就是因為賣房的比買房的多

業內一直有個吐槽就是，二手房是越賣越多

夸張的時候市場數據攀升到17萬套

正常的也有15萬套左右

那經歷了連續幾個月的成交，如今整個的掛牌量下滑到了13萬套

這個數據的回落直接導致了，那種恐慌性砸盤的現象越來越少了

市場的焦慮情緒也少了很多

這是最關鍵的

另外，對于這個二手房市場，整體的底部成交正在被快速的夯實

上海有段時間是一手熱高端熱，從而導致了二手房市場的不穩定

但是這一輪3萬套的成交，最多的成交在底部

大家最為擔心也是最焦慮的老破小成交目前正在被夯實

這部分的成交占據了市場70%的份額

這一次的滬7條直接刺激的就是這部分需求

大部分外來從業者都在夯實上海的基座成交需求

第三個，毫無疑問，樓市里的熱錢也越來越多了

做了簡單的測算，3萬套成交意味著一個月樓市有多少錢

按照最少的200萬一套來測算也有600億，直白來看一個月上海房地產就有千億現金在飄

一年就是萬億規模

這就是此時上海熱錢洶涌

降低首付直接導致的銀行的錢流入房地產

各位應該也注意到，前陣子有個比較低調的政策，就是對商業性用房，首付比例也從5成變成了3成

本質上也是這樣的變化

就像我一直以來和大家強調的

只要二手房有流動性，只要錢在樓市里活躍，那么市場就不會有大的泡沫風險

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好了，說完樂觀的

那么客觀的呢

為數據高興，也要看到數據背后真實的一面

3萬套確實是一個非常了不起的數字

而且上海已經連續半年的成交在2萬套以上了

那么

是不是就可以直接判定樓市已經回暖了呢

目前還得不出這樣的判斷

一個很重要的原因，就是此時樓市的判斷標準變了

以前為什么覺得2萬套的成交是基準線

一個很重要標準就是這個月均2萬套對應的是8萬套左右的掛牌量

核心判斷是市場的掛牌量能夠滿足幾個月的去化

保持在3個月-4個月的去化，那么市場就是相對比較穩定的

因為上海樓市一直以來都比較穩健，所以前前后后的成交量基本上在2萬套左右都是健康的

大家也習慣用這個數字來判斷

但是現在樓市的掛牌量已經變了

哪怕是現在回落到13萬套，也還是比較高的掛牌

這也是為什么其實月均成交在2萬套已經很久了，但是市場依然體感沒有感覺熱的根本原因

就是現在的掛牌量還是比較高

哪怕是13萬套，哪怕后面每個月都是3萬套的成交

也要4個月以上的時間才能去化

所以現在的樓市還沒有到熱的程度

所以下一個關鍵指標就是

如果整體的掛牌能夠下滑到10萬套左右了，那么嚴格意義上樓市寒冬算是徹底的遠離我們了

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但是在另外一個維度，我對整個2026年掛牌量回落到10萬套非常有信心

其中一個很重要的原因

就是市場對于二手房持有標準也發生了變化

目前在市場上200萬總價老破小的買家里，出現了一種投資客

這種投資客和以往所有的投資客不太一樣

他們不太關注房價的波動

甚至能夠接受價格的繼續下滑

但是他們持續關注的是房子的租售比

對于他們而言，他們購買老破小資產核心期待的長線回報價值

也就是租金收入

一個很重要的原因就在于

現在市面上幾乎沒有太高利率的投資產品，存款利率都已經到1%了

這也就意味著與其存在銀行，不如買一套房子

只要租售比在1%以上，對于他們來說整體的回報率就足夠了

這也是為什么這些人率先出現在200萬以下總價的老破小

第一是因為這樣的總價可控，第二是這些房子還是城市核心地段，只要簡單裝修翻新一下

整體的租金回報還是非常可觀的

所以此時的投資客關注租售比大過于房價波動，這個趨勢下也讓市場多了不少的長持需求

這其實也是現在上海愿意回購二手房的一個重要原因

我們跟蹤了徐匯一些二手房回購的動作

我們發現整體的回購價和真實二手房非常接近

甚至有些還高于市場成交價

這背后就是基于他們的測算來自租售比

上海二手房的整體回暖，租售比的提升真的功不可沒了

這件事會推動市場孵化出新的需求

未來的投資客也不再僅僅圍繞著價格論

多余房產更多的會進入租賃市場保持供應，從而成為另一種生態平衡

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以上都是明牌了

那么上海樓市只剩下一個關鍵問題

就是當老破小需求占據主要比例，大部分老破小房東開始解套

那么這部分客戶會不會置換重新進入樓市，再去買房

這點很關鍵

也就決定了樓市的傳導鏈條有沒有可能從下往上傳導

只有這樣樓市才有可能是全面回暖

代表著信心的全面回升

如果沒有這樣的傳導鏈條，那么市場的需求終究有一天會消耗完畢

現在的情況已經非常明顯了，低總價的在快速的走量，樓市之前的最大問題已經解決了

需要看的是這部分需求有沒有往上傳導

首先，有一個初步結論

開始傳導了嗎

目前還沒有

我重點問了幾個服務總價在1000萬左右的二手房板塊，得到的反饋是：還是很不活躍，幾乎還沒多少成交

會往上傳導嗎

有可能的，但是需要時間

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我知道我的文字上海各級領導日常都有關注

所以認真說

現在市場和政策的所有的注意力需要全力放在置換人群身上

如果三個月后市場的成交熱度還是只在200萬總價段

那么其實就是一個不太好的信號

這意味著傳導鏈斷了，賣掉老破小的客戶沒有再重回樓市

我真心提一個建議

只要在半年內同時完成買房和賣房動作的客戶，我覺得整體的交易稅費都可以進行減免

包括給到同時在買房以及賣房的客戶，中介費也可以有什么國補或者區補

鼓勵大家換房

鼓勵大家向上置換

宣傳廣告語我都想好了：用一筆中介費，同時完成買和賣，劃算

只要這部分人的需求被激活，那么樓市整個一個回暖那就一定會是板上釘釘

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那回到一開始標題上所說的問題

毫無疑問，整個成交量已經夯實，而房價是否維穩本質上就看這個鏈條什么時候被徹底打通

上海個體的單位買房周期在3個月以上

目前整個市場熱度正在以3個月為周期，一層總價一層總價的往上

如果順利的話

開始是500萬，然后是800萬，然后是1000萬

然后一步一步

整個鏈條走完需要整個2026年全年來等待

之前已經成功預測過上海二手房什么時候夯實，而對于房價回暖的年份應該就在2027年的1月

先把這句話放在這里，明年1月的時候我們再拿出來看下

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所以現在的樓市到底怎么樣

其實很好，我們應該開心本來最難的老破小接盤的問題，伴隨著限購取消以及房價下滑，現在已經有了充足的購買力

而現在剩下的，依然需要時間來等待

但是不論如何，春天來了

記得出去踏春，聞花香