樓市拐點來了？房價真的要，全面上漲了嗎？

身邊不少親戚朋友都在聊樓市，大家心里都有同一個疑問：四月份各大城市二手房成交熱度飆升，一線城市成交數(shù)據(jù)接連刷新近幾年紀錄，難道樓市的拐點真的到了，房價要迎來全面上漲了？

2026年4月北京二手房網(wǎng)簽達到17893套，同比增長14.9%，創(chuàng)下近五年同期新高；上海二手房成交規(guī)模大幅攀升，同比大漲22.3%，刷新近十年四月成交記錄。

廣州二手房成交10426套，連續(xù)兩個月站穩(wěn)萬套成交大關(guān)；深圳更是打破了往年三月成交沖頂、四月自然回落的慣例，成為四大一線城市中四月成交量依舊保持上漲的城市。

亮眼的成交數(shù)據(jù)，讓市場情緒迅速升溫，不少購房者擔心再不入手就要漲價，部分房東也開始產(chǎn)生惜售心態(tài)。

但在我們看來，單純的成交量上漲，完全不能等同于房價即將上漲，更不存在全面大漲的基礎(chǔ)，當下的樓市行情，還有很多隱藏的現(xiàn)實值得我們冷靜看待。

很多普通人判斷樓市走勢，都習(xí)慣跟著成交量走，覺得房子賣得越來越多，房價自然就會跟著往上走。

可復(fù)盤近幾年的樓市走勢，我們會發(fā)現(xiàn)這個固有認知早就不符合當下的市場規(guī)律。

從2022年到2025年，全國重點30城二手房成交量連續(xù)四年保持穩(wěn)步增長，2025年的二手房成交面積，更是創(chuàng)下2021年樓市調(diào)整以來的新高。

可就在成交量一路走高的同時，房價并沒有同步回暖，2025年百城二手住宅價格累計跌幅達到8.36%。

哪怕是樓市韌性最強的一線城市，也沒能跳出這個規(guī)律，過去兩年成交量持續(xù)走高，房價卻一直處在下跌通道，2025年下半年還出現(xiàn)了房價加速補跌的情況。

之所以會出現(xiàn)這樣的背離，核心是當下的成交大多是以價換量。房東只有主動降價讓利，才能吸引購房者完成交易，成交量越高，反而說明市場降價的共識越強，根本無法帶動房價上行。

而真正能拉動房價上漲的成交，是市場供不應(yīng)求，低價庫存房源售罄后，購房者只能加價選房，目前絕大多數(shù)城市都還達不到這個市場條件。

很多人都把房價高低當作樓市的生命線，其實站在普通購房者和房產(chǎn)持有者的角度，房子的流動性，遠比掛在頁面上的紙面價格更關(guān)鍵。

一套房子哪怕掛牌價格再高，如果沒辦法正常變現(xiàn)流通，終究只是無法動用的固定資產(chǎn)，不僅會讓購房者被套牢，還可能累積大量閑置房源，甚至誘發(fā)銀行壞賬等潛在市場風(fēng)險。

以價換量雖然意味著房價有所回落，但卻能打通樓市的交易循環(huán)，剛需群體能夠順利安家置業(yè)，持有多套房產(chǎn)的房東也能趁機解套離場，讓整個房產(chǎn)信貸市場正常運轉(zhuǎn)，同時慢慢化解斷供、法拍房帶來的各類風(fēng)險。

這個過程也是市場自發(fā)的價格調(diào)節(jié)，通過真實的二手房成交，把房價錨定在和居民收入、真實居住需求相匹配的合理區(qū)間，這是任何政策都無法人為干預(yù)設(shè)定的。

能夠?qū)崿F(xiàn)以價換量的城市，至少證明本地存在實打?qū)嵉馁彿啃枨螅斚氯钡闹皇鞘袌鲂判模皇菦]有潛在買家。

反觀現(xiàn)在樓市真正的風(fēng)險，從來不是房價小幅下跌，而是降價之后依舊無人問津的流動性枯竭。

不少弱二線城市和三四線城市，早已陷入越降價越?jīng)]人買、越?jīng)]人買只能繼續(xù)降價的惡性循環(huán)，市場自我修復(fù)能力極弱，短期內(nèi)根本看不到筑底企穩(wěn)的希望。

也正是看清了這一點，四月底到五月初，深圳、廣州、武漢、蘇州等十幾個城市紛紛出臺樓市新政，核心訴求就是穩(wěn)住成交量，守住市場流動性，避免短暫的小陽春過后，市場熱度快速消散。

這輪春季樓市小陽春看著聲勢浩大，但深入了解就會發(fā)現(xiàn)，市場回暖并不是全國同步普漲，而是極致的結(jié)構(gòu)性行情，城市之間、板塊之間的差距正在越拉越大。

從全國整體數(shù)據(jù)來看，四月全國重點城市二手房成交面積同比大漲17%，前四個月累計成交也實現(xiàn)8%的同比正增長。

但這份熱度只集中在一線城市和強二線城市的核心區(qū)域，不少普通二線城市四月二手房成交量相比三月環(huán)比下跌10%到20%，呈現(xiàn)出季節(jié)性沖高回落的常態(tài)走勢。

就算是行情最好的四大一線城市，內(nèi)部市場分化也十分突出。目前二手房成交的主力軍，全部集中在300萬以內(nèi)的低總價剛需房源，這類房源成交占比普遍達到60%，遠郊剛需盤、老舊小戶型成為交易主流。

改善型置換房源交易冷清，樓市置換鏈條沒能順暢流轉(zhuǎn)，市場自然談不上全面反轉(zhuǎn)。

往后房地產(chǎn)市場，不會再簡單呈現(xiàn)一二線城市上漲、三四線城市下跌的粗放分化，而是形成了清晰的價值梯隊。

北京、上海核心城區(qū)已經(jīng)邁入量穩(wěn)價平的階段，不用依靠大幅降價就能穩(wěn)定成交；廣州、深圳以及杭州、成都、蘇州等強二線城市，依靠人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐守住了樓市基本盤，房價整體磨底不會大跌，但也難迎來全面普漲，只有核心地段的優(yōu)質(zhì)次新房會率先企穩(wěn)。

而那些人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)支撐薄弱的三四線城市，無法完成以價換量的市場循環(huán)，未來房價只會長期陰跌，部分缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的小城，還會出現(xiàn)房源無人接盤的尷尬局面。

當下樓市只是局部重點城市迎來成交回暖，并不是真正意義上的全面拐點，房價也沒有全面上漲的基礎(chǔ)。

以價換量依舊是未來樓市的主流節(jié)奏，市場結(jié)構(gòu)性分化會進一步加劇，只有核心城市核心地段的房產(chǎn)具備保值能力，遠郊樓盤和小城市房源，大概率會維持橫盤或緩慢陰跌的狀態(tài)。

你所在的城市近期樓市熱度怎么樣？你覺得現(xiàn)在適合剛需買房，還是繼續(xù)觀望更穩(wěn)妥？