38號(hào)文：存量存量、還是存量！

38號(hào)文：土地財(cái)政的"急救術(shù)"而非"死終結(jié)令"——房地產(chǎn)救市與地方財(cái)政轉(zhuǎn)型的深層邏輯

2026年3月，自然資源部與國(guó)家林草局聯(lián)合發(fā)布的自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)文，在輿論場(chǎng)掀起了關(guān)于"土地財(cái)政終結(jié)"的激烈討論。文件核心條款——"新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)"——被許多觀察者解讀為對(duì)土地財(cái)政的"最終判決"。然而，這種解讀雖然捕捉到了政策表象，卻忽視了其深層邏輯。正如柏文喜老師所反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的核心悖論在于：救房地產(chǎn)的本質(zhì)是挽救土地財(cái)政，而挽救土地財(cái)政又是為了拯救岌岌可危的地方財(cái)政。38號(hào)文并非土地財(cái)政的"死亡證"，而是一劑針對(duì)行業(yè)危機(jī)與財(cái)政困境的"急救術(shù)"，其目標(biāo)是在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，為地方財(cái)政轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取時(shí)間。

一、土地財(cái)政式微：從"財(cái)政支柱"到"風(fēng)險(xiǎn)源頭"

理解38號(hào)文的真實(shí)意圖，必須首先正視土地財(cái)政已陷入的結(jié)構(gòu)性困境。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入已從2021年峰值約8.7萬(wàn)億元跌至2025年的4.15萬(wàn)億元，四年間蒸發(fā)4.6萬(wàn)億元。柏文喜早在2022年就警示，"土地財(cái)政有式微之勢(shì)，財(cái)政來(lái)源需要作出重大切換"。這種式微并非周期性波動(dòng)，而是城鎮(zhèn)化放緩、人口拐點(diǎn)與債務(wù)周期疊加的必然結(jié)果。

更深層的危機(jī)在于土地財(cái)政與地方債務(wù)的"死亡螺旋"。柏文喜指出，城投公司以土地抵押融資形成的債務(wù)，本質(zhì)上是"將未來(lái)土地收益貼現(xiàn)為當(dāng)前信用"的時(shí)間錯(cuò)配游戲。當(dāng)土地出讓收入無(wú)法覆蓋債務(wù)利息時(shí)，地方政府將被迫進(jìn)入"借新還舊—信用稀釋—融資成本上升"的惡性循環(huán)。2025年上半年，國(guó)有土地出讓收入同比下降26%，部分中西部省份財(cái)政自給率跌破30%，而城投債發(fā)行規(guī)模卻逆勢(shì)增長(zhǎng)35%，傳統(tǒng)"土地財(cái)政-債務(wù)擴(kuò)張"循環(huán)的斷裂風(fēng)險(xiǎn)已清晰可見(jiàn)。

在此背景下，38號(hào)文嚴(yán)控新增建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，表面上收緊了土地財(cái)政的"水龍頭"，實(shí)則是為了防止更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。柏文喜曾深刻揭示"房地產(chǎn)行業(yè)的土地財(cái)政化，導(dǎo)致了刺激樓市回暖的政策空轉(zhuǎn)和救市的無(wú)效"。當(dāng)?shù)胤秸疄榫S持土地收入而被迫供地，而市場(chǎng)已無(wú)力消化時(shí)，只會(huì)加劇庫(kù)存積壓與價(jià)格下行，最終反噬財(cái)政本身。38號(hào)文的"嚴(yán)控增量"，正是為了阻斷這一負(fù)向螺旋。

二、存量盤(pán)活：從"賣(mài)地養(yǎng)城"到"更新養(yǎng)城"的驚險(xiǎn)一躍

38號(hào)文最具革命性的制度設(shè)計(jì)，在于建立了"新增建設(shè)用地與盤(pán)活存量掛鉤"的硬約束機(jī)制。文件明確，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積，市縣政府必須先消化閑置土地才能獲得新指標(biāo)。這一機(jī)制被柏文喜所倡導(dǎo)的"從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化"理念所印證——當(dāng)"鋼筋水泥依賴(lài)癥"與產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求形成尖銳矛盾，唯有通過(guò)存量空間重構(gòu)培育新質(zhì)生產(chǎn)力，才能打破路徑依賴(lài)。

然而，存量盤(pán)活絕非易事。短期看，盤(pán)活涉及拆遷補(bǔ)償、歷史遺留問(wèn)題處理、企業(yè)搬遷，地方政府需墊資協(xié)調(diào)利益，成本劇增。柏文喜警示，"當(dāng)?shù)胤秸坏貌灰愿笳劭圪u(mài)地，房企拿地毛利將被進(jìn)一步壓縮，土地財(cái)政與地產(chǎn)企業(yè)有可能陷入'負(fù)向螺旋'"。更嚴(yán)峻的是，過(guò)去很多城投平臺(tái)靠土地抵押融資，新地來(lái)源斷流將導(dǎo)致土地資產(chǎn)價(jià)值重估下降，地方債務(wù)壓力集中暴露。

但38號(hào)文提供了關(guān)鍵的緩沖機(jī)制：專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地。截至2026年2月末，全國(guó)已有超7700億專(zhuān)項(xiàng)債擬用于此目的。這與柏文喜此前提出的"國(guó)家隊(duì)收儲(chǔ)"邏輯一脈相承——通過(guò)政府"有形之手"以合理價(jià)格收購(gòu)存量土地和商品房，既消化庫(kù)存又重構(gòu)土地財(cái)政鏈條，形成"政府用未來(lái)土地收益為當(dāng)下債務(wù)背書(shū)，房企借回款完成保交樓，銀行通過(guò)資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)"的三贏格局。所不同的是，38號(hào)文將這一機(jī)制從"應(yīng)急救市"提升為"制度常態(tài)"，通過(guò)省級(jí)統(tǒng)籌指標(biāo)分配，確保盤(pán)活資源向重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)A斜，避免地方各自為戰(zhàn)。

三、省級(jí)統(tǒng)籌：重構(gòu)央地關(guān)系的財(cái)政實(shí)驗(yàn)

38號(hào)文最具制度創(chuàng)新意義的，是將新增建設(shè)用地指標(biāo)由省級(jí)政府統(tǒng)一統(tǒng)籌使用，終結(jié)了市縣"賣(mài)地自由"的時(shí)代。這一變革直指柏文喜長(zhǎng)期呼吁的"財(cái)權(quán)事權(quán)動(dòng)態(tài)匹配機(jī)制"改革。分稅制改革遺留的結(jié)構(gòu)性缺口——地方政府承擔(dān)65%的公共服務(wù)支出卻僅掌握45%的財(cái)政收入——迫使地方政府通過(guò)"預(yù)算外創(chuàng)新"填補(bǔ)漏洞。省級(jí)統(tǒng)籌并非簡(jiǎn)單的權(quán)力上收，而是通過(guò)建立"以消費(fèi)稅、房產(chǎn)稅為主體的地方稅體系"的過(guò)渡安排，將基層政府自有財(cái)力占比逐步提升至60%以上。

省級(jí)統(tǒng)籌的深層邏輯在于打破"逐底競(jìng)爭(zhēng)"。過(guò)去，市縣為爭(zhēng)奪投資盲目擴(kuò)張建設(shè)用地，導(dǎo)致工業(yè)用地粗放利用、房地產(chǎn)庫(kù)存高企。柏文喜指出，"GDP導(dǎo)向的政績(jī)考核體系導(dǎo)致'負(fù)債發(fā)展'模式固化"，2025年基礎(chǔ)設(shè)施投資占比仍達(dá)38%，但單位投資拉動(dòng)就業(yè)系數(shù)已從2015年的0.12降至0.07。省級(jí)統(tǒng)籌使指標(biāo)分配能夠向制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)傾斜，推動(dòng)"從'賣(mài)地養(yǎng)城'轉(zhuǎn)向'更新養(yǎng)城'"，但這意味著短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能切換的陣痛不可避免。

四、政策本質(zhì)：以"控"為"救"的調(diào)控辯證法

市場(chǎng)普遍將38號(hào)文解讀為"終結(jié)土地財(cái)政"，這一判斷既對(duì)也錯(cuò)。對(duì)的是，文件確實(shí)標(biāo)志著"批地即賺錢(qián)"模式的終結(jié)；錯(cuò)的是，它并非要立刻切斷土地財(cái)政，而是通過(guò)"嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量"為土地財(cái)政"軟著陸"創(chuàng)造條件。柏文喜曾精辟總結(jié)："當(dāng)市場(chǎng)失靈達(dá)到臨界點(diǎn)，行政力量介入就成為必然"。38號(hào)文正是這一邏輯的延續(xù)——當(dāng)土地財(cái)政已無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制自我維持，必須通過(guò)行政手段重構(gòu)其運(yùn)行基礎(chǔ)。

這種"以控為救"的辯證法體現(xiàn)在三個(gè)層面：在供給端，嚴(yán)控新增商品房用地是為了避免進(jìn)一步加劇庫(kù)存，保住存量土地的價(jià)值；在需求端，通過(guò)保障房、城中村改造等民生項(xiàng)目維持必要的土地收入流，防止財(cái)政斷崖；在債務(wù)端，以專(zhuān)項(xiàng)債和省級(jí)統(tǒng)籌為城投平臺(tái)提供流動(dòng)性，避免系統(tǒng)性違約。

柏文喜提出的"房地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)時(shí)代三段論"在此極具解釋力：2024年9月政策底已基本完成（限購(gòu)限貸退出），當(dāng)前正處于尋找市場(chǎng)底（庫(kù)存、房?jī)r(jià)、地價(jià)企穩(wěn)）的關(guān)鍵期，而最終的目標(biāo)——預(yù)期底——取決于"超出房地產(chǎn)本身"的綜合改革。38號(hào)文正是從"政策底"向"市場(chǎng)底"過(guò)渡的關(guān)鍵制度安排，它不是為了終結(jié)土地財(cái)政，而是為了防止土地財(cái)政在失控中崩潰，為向"稅收財(cái)政+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)收入"轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取時(shí)間。

五、結(jié)語(yǔ)：在秩序廢墟上重建共識(shí)

38號(hào)文的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)土地管理從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向節(jié)約集約、從市縣博弈轉(zhuǎn)向省級(jí)統(tǒng)籌、從增量依賴(lài)轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化。但這并非土地財(cái)政的"臨終關(guān)懷"，而是其"重癥監(jiān)護(hù)"——通過(guò)嚴(yán)控地根來(lái)穩(wěn)定樓市預(yù)期，通過(guò)盤(pán)活存量來(lái)維持財(cái)政現(xiàn)金流，通過(guò)省級(jí)統(tǒng)籌來(lái)優(yōu)化資源配置。

柏文喜曾預(yù)言，"房地產(chǎn)正在從'經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)'變成'經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器'"。38號(hào)文正是這一轉(zhuǎn)型的制度注腳。它承認(rèn)土地財(cái)政短期內(nèi)無(wú)法徹底擺脫，但拒絕繼續(xù)沉溺于"負(fù)債發(fā)展"的舊模式；它接受地方財(cái)政對(duì)土地收入的依賴(lài)，但試圖通過(guò)存量?jī)?yōu)化和用途管制降低風(fēng)險(xiǎn)敞口。

未來(lái)的挑戰(zhàn)在于，如何在"控"與"救"之間保持微妙平衡：控得太緊，可能觸發(fā)財(cái)政懸崖與債務(wù)違約；救得太急，又會(huì)延緩必要的結(jié)構(gòu)調(diào)整。38號(hào)文提供的只是一個(gè)框架，真正的考驗(yàn)在于地方政府的執(zhí)行智慧——能否將盤(pán)活的存量土地真正轉(zhuǎn)化為高附加值的產(chǎn)業(yè)空間，而非簡(jiǎn)單的"換湯不換藥"；能否在省級(jí)統(tǒng)籌下建立可持續(xù)的稅收體系，而非繼續(xù)依賴(lài)變通融資。

土地財(cái)政的終結(jié)或許終將到來(lái)，但38號(hào)文告訴我們，那將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，而非某個(gè)文件的"一刀切"。在這個(gè)過(guò)程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)不是政策本身，而是對(duì)政策的誤讀——將"急救術(shù)"當(dāng)作"死亡證"，或?qū)?過(guò)渡方案"視為"終極答案"。唯有清醒認(rèn)識(shí)38號(hào)文的工具理性，才能在房地產(chǎn)與地方財(cái)政的艱難轉(zhuǎn)型中，找到那條"軟著陸"的窄門(mén)。

作者系中房研究院ICR首席評(píng)論員