江蘇
鼓樓一套掛牌價超10萬/㎡的房子，火速成交。
圖源小紅書
就在剛剛，銳評君在中介朋友圈發(fā)現(xiàn)一套“神盤”：蘇州路建面約8.58㎡房源，掛牌總價86萬、單價超10萬/㎡。
據(jù)中介透露，這套房子掛牌僅1天就火速成交，成交總價83萬、單價約9.7萬。
近幾年二手房市場“跌”字當(dāng)頭，哪怕是最抗跌的鼓樓學(xué)區(qū)房，10萬+/㎡的掛牌單價也不多見。那么這套掛出“天價”、令數(shù)人爭搶的“老破小”，究竟有何魅力呢？
01
我們先來看中介口中的這套“神盤”。
圖源小紅書
這套房源位于鼓樓蘇州路小區(qū)一樓，戶型面積僅約8.58㎡，掛牌總價86萬，需要買家全款支付。
約8.58㎡的房子能不能住呢？
蘇州路小區(qū)是鼓樓區(qū)核心地段的老牌住宅區(qū)，雖然周邊生活配套較為便利，但在二手房中屬于“大齡”老小區(qū)，在小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、生活舒適度等方面，條件較為一般。
圖源小紅書
從小紅書上曬出的圖片也能看到，地面坑洼不平、通道狹窄，典型的“老破小”居住環(huán)境。
不過，小區(qū)流通較多的戶型面積多在30㎡以上，二手房網(wǎng)站上公示圖片也多為精裝修，室內(nèi)環(huán)境溫馨。
而這套面積不足9㎡的房子，想住人的確有些困難。
據(jù)了解，房間內(nèi)目前只有衛(wèi)生間和廚房，想住人就得改一下格局，或者另外租下旁邊約20㎡的房子。
不過中介也強調(diào)：“這房子賣的就是學(xué)區(qū)，想買的客戶也不缺地方住。”
這套房子為何突然爆火？
這套不足9㎡的1樓單室套，幾乎可以算作老破小中的進階版，“麻雀”戶型賣出天價，關(guān)鍵是這套房子優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)配套。
蘇州路小區(qū)目前學(xué)區(qū)為瑯琊路小學(xué)+南京市第二十九中學(xué)，在南京家長眼中算是頂配學(xué)區(qū)。
而蘇州路小區(qū)房源多以約30-70㎡為主，偶有20㎡左右的房源出售，戶型小、總價可控。哪怕是2024年6月賣出過9.8/㎡的單價，總價也在200萬以內(nèi)。
目前蘇州路小區(qū)成交房源多在30㎡以上，以50㎡左右2房為主，單價多在3萬-5萬/㎡之間。
今年1月份，一套建面約51㎡的中樓層成交總價約191萬，約65㎡、1樓帶院子的房源賣到了212萬。
就連約24㎡的單室套，總價也要124萬。
對比來看，這套房子戶型更小，哪怕成交單價約9.7萬/㎡，總價也才83萬。很多買家甚至不需要咬牙跺腳，就能擁有這套瑯小+29中頂配雙學(xué)區(qū)房，性價比直接拉滿。
一掛牌就爆火的行情也足以說明，有名校傍身、房齡較新的房源固然好，但“小面積、低總價”的頂級學(xué)區(qū)房對雞娃家長們的吸引力，也不容小覷。
比如，29初中學(xué)區(qū)傍身的南陰陽營，去年4月賣出一套面積僅9.78㎡的單室套，賣出約10.84萬/㎡的單價；
力小+29中的漢口西路，去年9月成交一套建面約22.65㎡房源，單價約9.4萬/㎡；
還有雙匯文學(xué)區(qū)傍身的嘉景苑，此前一套建面約14.96㎡戶型，賣出11.36萬/㎡的單價。
不過多數(shù)選擇這類房源的買家，看重的并非是居住舒適度，而是“學(xué)區(qū)通行證”。
02
從春節(jié)前開始，南京學(xué)區(qū)房市場持續(xù)“爆單”。
比如，樹人雙學(xué)區(qū)的恒盛金陵灣，近90天內(nèi)成交38套，拿下二手房成交量榜首；還有樹人雙學(xué)區(qū)的新河二村、鐘英中學(xué)的王府園，近期成交數(shù)據(jù)都頗為亮眼。
其中，房齡新、戶型大、總價門檻高的恒盛金陵灣，在樹人雙學(xué)區(qū)房中屬于偏改善的小區(qū)。
在今年1月份賣出了17套房源，月成交量創(chuàng)下近半年新高。
還有新河二村，憑借樹人雙學(xué)區(qū)+低總價門檻，一直是南京學(xué)區(qū)房市場的“硬通貨”。
二手房網(wǎng)站顯示，小區(qū)從去年11月至今年1月，3個月共賣出42套房源。而去年同期才僅賣出了24套，漲幅驚人。
性價比持續(xù)攀升，是學(xué)區(qū)房熱度居高不下的原因之一。
比如瑯小+29中的蘇州路小區(qū)。
小區(qū)在2024年5月學(xué)區(qū)升級后一度賣到9.8萬/㎡的單價，去年一季度的成交單價也多在6.5萬/㎡以上。
如今同樣的房源，單價5萬/㎡出頭就能拿下。
還有新河二村。相比前些年動輒8-9萬/㎡的巔峰期，如今200萬出頭的置業(yè)門檻，讓原本觀望的剛需買家覺得“跌出了性價比”，出手便更加利落。
“爆單”的不僅是學(xué)區(qū)房。
今年春節(jié)之后，南京整個二手房市場迎來了“火爆開局”。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，南京上周（3.2-3.8）賣出1486套二手房，相比上周大漲70.4%，僅周末單日成交量就已突破400套。
另有網(wǎng)站顯示，在上周末，南京近3個月的均價累計漲幅位居全國第一。一系列數(shù)據(jù)證明南京二手房市場進入“小陽春”。
更重要的是，南京樓市直接進入“金三”旺季，再加上學(xué)區(qū)房的需求量的集中釋放，成交量大概率還要繼續(xù)上升。
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