南通驚現(xiàn)樓市新物種！第五代住宅來了？

“四代住宅”的風才刮了沒兩年，南通樓市居然就來到了“五代住宅”時代？

從啟東到南通主城，從央國企到民企，一場圍繞“抬板社區(qū)”展開的產(chǎn)品迭代正悄然打響。

啟東：首個“抬板社區(qū)”落地

南通大市范圍內(nèi)首個落地的抬板社區(qū)——啟東啟園（牡丹江路南、江海南路東）。

該項目由招商蛇口與啟晟集團聯(lián)合打造，不僅是啟東首個四代宅，還突破性地將社區(qū)整體抬高約3.15米，住宅實際起始點抬升至“三樓”。

▲啟東啟園效果圖

緊隨其后，3月4日剛剛出讓的啟東26001地塊（世紀大道北、江海南路西），據(jù)傳也將打造為抬板社區(qū)，并規(guī)劃配建商業(yè)與酒店。

該地塊由本土民企——啟東嘉宸置業(yè)摘牌，土地面積超7萬㎡，容積率1.01-1.5，擬建小高層與高層（不少于7層，不含架空層及平臺層）。

南通市區(qū)：多宗地塊指向“抬板”理念

R25015地塊（幸余路北、通生路西）：項目設計招標文件中明確提出——考慮參照南通新規(guī)，合理利用架空平臺層作為停車空間，并優(yōu)化交通流線。

近日，項目設計中標單位山水比德發(fā)布效果圖，進一步從視覺層面印證其抬板規(guī)劃。

▲R25015地塊規(guī)劃效果圖丨來源山水比德官微

該地塊去年9月由南通城鎮(zhèn)房產(chǎn)摘牌，土地面積約14.77萬㎡，容積率僅1.01-1.04，擬打造聯(lián)排、疊墅、洋房與小高層。大體量＋低密+抬板組合，為產(chǎn)品創(chuàng)新留下巨大想象空間。

R25013地塊（紅星路南、城山路西）：其設計招標文件中出現(xiàn)的“架空層（車庫）”字眼，同樣直指抬板邏輯。

該地塊去年9月由致豪摘牌，容積率1.01-1.7，擬建洋房與小高層，并規(guī)劃約1000㎡會所，結(jié)合抬板設計，主城高端改善格局或?qū)⒅厮堋?/p>

此外，據(jù)傳如皋R2023047地塊也有望打造為如皋首個抬板社區(qū)+四代宅。該地塊2023年10月出讓，由如皋潤皋置業(yè)摘牌，容積率1.6-2.0，值得持續(xù)關注。

所謂抬板社區(qū)，也稱全架空社區(qū)，它并非簡單地將底層挑高做成入戶大堂，而是對首層地基進行結(jié)構(gòu)性整體抬升。如同一個“超級托盤”托起整個社區(qū)：

? 板下層（基座層）：布置機動車庫、非機動車庫、設備用房，以及部分受天氣影響較小的社區(qū)功能空間

? 板上層（抬高層）：形成連續(xù)、完整的步行平臺，實現(xiàn)100%人車分流，園林景觀、入戶大堂、泛會所均置于此層，住宅實際從“三樓”起步

從2024年底開始，這一設計在杭州、上海、蘇州等一線城市悄然試點。其背后核心驅(qū)動力在于政策紅利：各地陸續(xù)出臺新規(guī)，明確架空平臺用作停車、公共配套、公共開放空間時，可不計入容積率。

這無疑為開發(fā)商在降本增效與產(chǎn)品差異化之間找到了一條黃金路徑，一線城市豪宅圈迅速刮起“抬板風”：

安瀾上海：整體抬高4米，二層再挑高6米打造泛會所，住宅實際從10米高度起步

杭州萬潮玖序：整體抬高5.5米，結(jié)合6米架空層，首層住宅起步約11.5米

廣州玥璽灣：整體抬高11米，再加10米架空層，首層住宅起步約20米，相當于普通住宅的6-7樓

對比之下，南通目前3米多的抬升高度尚屬起步級。

▲安瀾上海實景圖丨來源網(wǎng)絡

▲廣州玥璽灣實景圖丨來源網(wǎng)絡

▲杭州萬潮玖序效果圖丨來源網(wǎng)絡

對購房者而言，抬板社區(qū)帶來的價值肉眼可見：

? 改善低樓層痛點：解決一樓潮濕、采光差、隱私弱等痛點

? 立體景觀體驗：通過垂直高差，園林景觀可以從平面鋪陳變?yōu)榱Ⅲw交織

? 純粹居住環(huán)境：真正人車分流，將地面完全還給行人和綠化

對開發(fā)商而言，其背后也有清晰的開發(fā)邏輯：

? 優(yōu)化開發(fā)成本：相比傳統(tǒng)深挖地庫，抬板設計可減少土方開挖量與抗浮投入，降低建安成本

? 提升產(chǎn)品溢價：在同等容積率下，抬板帶來的純粹性與獨特性，能有效支撐產(chǎn)品價值

當然，挑戰(zhàn)同樣存在。抬板產(chǎn)生的架空層空間，若缺乏精細運營與維護，極易淪為閑置的“灰空間”。如何用優(yōu)質(zhì)的會所功能、主題景觀、鄰里空間去填充它，使其保持長久生命力，是對開發(fā)商產(chǎn)品力、服務力與后期運營能力的考驗。

關于抬板社區(qū)的居住體驗，我們尚處于看圖想象階段。究竟是營銷噱頭還是產(chǎn)品革新？答案或許要等到項目實景呈現(xiàn)、業(yè)主入住之后，才能真正揭曉。