超5年才能賣完？究竟是誰，拖累了整個南通市場的大盤？

據「新知南通研究院」數據監測，2026年2月，南通市區（含崇川區、開發區、蘇錫通園區）新房市場呈現“供強需弱”特征。盡管受春節假期因素影響，但供應端放量勢頭強勁，成交端則持續承壓，庫存壓力進一步加劇。

Part.1

供應端爆發增長

核心地段改善項目集中入市

2月，市區共新發7張住宅銷售許可證，涉及5個項目，累計新增供應601套。

這一數據環比大漲236%，同比亦大幅增長280%，春節期間開發商推盤意愿強烈。

從供應結構看，核心地段的改善項目成為絕對主力。

北大街云錦九璋，首次取證即推出256套，成為供應主力；

工農路萬濠東郡，兩次取證新增80套，合院、四代宅、洋房均已推出；

老城區盛和觀濠別院，兩次取證新增59套，雙拼、疊拼、洋房均已推出；

南光澳門中心（134套）、錦鴻府（72套）亦為市場補充了可觀的房源。

核心地段低密項目集中入市，進一步強化了當前市場供應端的改善屬性。

Part.2

需求端持續承壓

廣義庫存去化周期超5年

與供應端的熱度形成鮮明反差，市場需求端表現疲軟。

數據顯示，2月南通市區55個主力在售新房項目（已剔除尾盤及長期滯銷項目）累計僅備案283套，環比下跌11%，同比跌幅達到40%。

“供強需弱”直接導致庫存去化周期進一步攀升。

截至2月末，市區新房狹義庫存（已獲銷許未備案）約1.06萬套，按照近一年月均流速（約347套）估算，去化周期約30.51個月，較上月增加2.04個月。

若納入在售項目未獲銷許的潛在庫存，廣義庫存規模將達到約2.15萬套，去化周期將延長至約62.05個月（超過5年），較上月增加2.42個月。

與2025年2月末相比，廣義庫存總量雖基本持平，但由于市場流速明顯放緩，去化周期被拉長約18個月。

Part.3

老城區去化最為穩健

原港閘流速幾近停滯

任港灣五龍匯——流速領先，但高庫存隱憂仍存

該板塊2月備案82套，延續了1月（68套）的活躍態勢，近一年月均流速達75套，領跑全市。

但板塊內在售項目多達11個，競爭激烈。截至2月末，其狹義庫存去化周期約35個月，廣義庫存去化周期更達約57個月，去化壓力依然嚴峻。

老城區——去化最為穩健

憑借稀缺地段價值，老城區表現穩健。2月備案58套，近一年月均流速59套。

截至2月末，其廣義庫存去化周期僅約26個月，為各板塊中最短，顯示出強勁的市場吸納能力。

原港閘——流速幾近停滯

該板塊表現尤為低迷，2月僅備案7套，1月備案6套，流速近乎停滯。

目前板塊內仍有11個項目未售罄（庫存≥10套），多為尾盤或滯銷盤。截至2月末，其狹義庫存去化周期高達約97個月（超8年），廣義庫存去化周期更是長達約169個月（超14年），面臨顯著挑戰。

Part.4

以價換量策略奏效

高端項目表現搶眼

整體平淡的市場中，部分項目憑借地段、產品力或價格策略突圍。

2月銷冠由任港灣板塊澐璽祿摘得，單月備案32套。該項目2024年12月入市，去年上半年一直未有備案，下半年開始發力，目前已備案87套，整盤去化率約29%。

有消息稱，該項目目前價格已降至約1.3萬/㎡（拿地樓面價10919元/㎡），以價換量策略開始奏效？

中海臻如府以21套的備案量位居次席，其近一年月均流速保持在30套左右，截至2月末整盤去化率已達65%，表現穩健。

老城區濠東璟園（13套）與盛和觀濠別院（12套）也都躋身TOP10，印證核心地段高端項目的號召力。

此外，創新區紫園，入市3個月已近清盤，截至2月末僅剩17套未備案。

Part.5

新盤供應全面向改善傾斜

存量項目去化難度持續加大

2025年至今，市區先后有10個純新盤入市，其中3個容積率在1.1以內，4個在1.1-1.3之間，產品形態集中于墅類、洋房，供應結構全面向低密改善傾斜。

可以預見，未來南通樓市的核心驅動力將來自核心地段的高改產品。但隨著此類項目集中放量，高端市場的競爭也將從“藍海”轉向“紅海”。

與此同時，非核心區域、高容積率的存量項目，將面臨產品代際落后、目標客群流失等多重擠壓，去化難度持續加大，市場結構性分化將愈加深刻。

數據說明

*統計時間：2026年3月2日

*數據來源：通房e辦

*備案存在延遲，僅供參考

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」