案例｜不拆不建：疑難歷史風(fēng)貌建筑的服務(wù)公寓改造解法

快訊背景：城市核心區(qū)的歷史風(fēng)貌建筑，向來(lái)是兼具地段價(jià)值與改造難題的特殊資產(chǎn)。面對(duì)文保建筑不可突破的結(jié)構(gòu)與風(fēng)貌約束，標(biāo)準(zhǔn)化酒店屢屢碰壁，而服務(wù)式公寓憑借靈活的產(chǎn)品與輕改造模式，正在成為存量文保資產(chǎn)活化的主流方向。

2026年春節(jié)后，在天津建國(guó)道，一棟1946年建成的文保物業(yè)，從傳統(tǒng)酒店翻新成城家公寓酒店，為行業(yè)提供了新的解題思路。本期，URI聚焦這一典型案例，結(jié)合存量公寓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，剖析文保類“非標(biāo)”資產(chǎn)的盤(pán)活路徑。

▲天津建國(guó)道城家公寓酒店項(xiàng)目（改造效果圖）

01

紅線約束

物業(yè)改造陷入兩難

核心商圈的歷史風(fēng)貌建筑，向來(lái)是住宿投資領(lǐng)域的“雙刃劍”——天津建國(guó)道這棟1946年建成的建筑地處核心區(qū)位，緊鄰天津站交通樞紐與意式風(fēng)情區(qū)，周邊商業(yè)、文旅資源富集，先天具備住宿業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)條件，其前身的傳統(tǒng)酒店也曾依托地段紅利承接客流。

但隨著行業(yè)迭代，原有酒店產(chǎn)品逐漸老化，翻新升級(jí)成為必然需求。然而，傳統(tǒng)酒店的標(biāo)準(zhǔn)化改造邏輯，在此處卻遭遇了難以突破的“結(jié)構(gòu)紅線”。按照傳統(tǒng)酒店的統(tǒng)一產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，翻新往往需要對(duì)機(jī)電系統(tǒng)、消防噴淋設(shè)施進(jìn)行全面重構(gòu)，甚至涉及格局的大規(guī)模調(diào)整。而根據(jù)《天津市歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)條例》及相關(guān)管理辦法，這類文保建筑需嚴(yán)格遵循“保護(hù)優(yōu)先、合理利用”原則，嚴(yán)禁大拆大建，采用原材料、原工藝維修方可獲得政策支持，全拆全改的重度介入不僅面臨極高的審批壁壘，更可能破壞建筑原有肌理與結(jié)構(gòu)安全。

兩難困境凸顯：不改，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)下滑，難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；改，高昂的隱形成本、漫長(zhǎng)的審批流程與嚴(yán)苛的施工紅線，足以擊穿任何常規(guī)的酒店投資測(cè)算模型。傳統(tǒng)酒店的標(biāo)準(zhǔn)化解法，在這類受限的文保資產(chǎn)面前，已然捉襟見(jiàn)肘、難以適配。

02

服務(wù)式公寓

以“輕改”破解改造困局

面對(duì)文保建筑“不能動(dòng)、不敢動(dòng)”的硬約束，城家的轉(zhuǎn)向顯得務(wù)實(shí)且明智——放棄傳統(tǒng)酒店的重資產(chǎn)改造路徑，選擇將其翻牌為公寓酒店，以服務(wù)式公寓的靈活性，破解文保資產(chǎn)的盤(pán)活難題。這種轉(zhuǎn)型的核心，在于跳出“大拆大建”的思維定式，以“利舊局改”的輕改造策略，實(shí)現(xiàn)與老建筑的“和解”。

城家公寓酒店的改造邏輯，始終堅(jiān)守建筑安全與消防底線，嚴(yán)格遵循天津文保工作“繡花”“織補(bǔ)”的微改造理念，不打破建筑原有格局、不破壞歷史肌理，摒棄了傳統(tǒng)酒店為迎合標(biāo)準(zhǔn)化客房而進(jìn)行的重度改造。取而代之的是，通過(guò)功能分區(qū)的重新定義，挖掘空間的潛在價(jià)值：引入模塊化移動(dòng)家具，將微波爐、洗烘設(shè)施等生活配套巧妙植入客房，既避免了對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的破壞，又完美適配了住客“長(zhǎng)短租結(jié)合”的復(fù)合需求——短期可滿足商旅、文旅客流的住宿需求，長(zhǎng)期可承接外派高管、陪讀家庭等群體的居住需求，實(shí)現(xiàn)了業(yè)態(tài)與需求的精準(zhǔn)匹配。

這種輕改造模式，不僅尊重了歷史建筑的文化價(jià)值，更彰顯了存量資產(chǎn)盤(pán)活的智慧，讓原本“改不動(dòng)”的文保樓，在保留城市文脈的同時(shí)，獲得了全新的生命力。

03

剝離冗余投入

大幅提升資金效率

跳出大拆大建的泥潭，天津建國(guó)道項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型也隨之重構(gòu)，核心優(yōu)勢(shì)在于剝離冗余投入、重塑資金使用效率，這也是相較于傳統(tǒng)酒店改造的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。傳統(tǒng)酒店的翻新，單房改造成本居高不下，而城家公寓酒店通過(guò)靈活策略，大幅壓縮開(kāi)支，單房造價(jià)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下探，遠(yuǎn)低于同檔次傳統(tǒng)酒店的翻新成本。

城家依托華住成熟的供應(yīng)鏈體系，從家具模組到各類易耗品，均能發(fā)揮集采優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步壓降物資煥新的邊際成本，讓每一筆投入都能精準(zhǔn)落地到提升居住體驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)效率上。

除了直接的成本節(jié)省，時(shí)間成本的壓縮更是為項(xiàng)目增添了核心優(yōu)勢(shì)——本項(xiàng)目大幅縮短了籌建周期，極短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)快速完工、迅速入市。

04

非標(biāo)資產(chǎn)

的城市更新出路在哪？

天津建國(guó)道項(xiàng)目的成功落地，為城市更新中文保類非標(biāo)資產(chǎn)盤(pán)活提供了可復(fù)制路徑。當(dāng)?shù)負(fù)碛?877 幢歷史風(fēng)貌建筑，多處于核心地段，但因文保、結(jié)構(gòu)限制，難以適配傳統(tǒng)酒店標(biāo)準(zhǔn)化改造，長(zhǎng)期難以盤(pán)活。

URI 觀察發(fā)現(xiàn)，城家憑借靈活產(chǎn)品、精益模型與輕改造經(jīng)驗(yàn)，精準(zhǔn)承接這類傳統(tǒng)品牌不愿碰、改不動(dòng)的存量物業(yè)。這不僅是存量時(shí)代運(yùn)營(yíng)邏輯的迭代，更是城市更新中 “保護(hù)與利用” 的平衡實(shí)踐，證明文保建筑并非住宿投資禁區(qū)。

URI認(rèn)為，其核心破局點(diǎn)在于：跳出標(biāo)準(zhǔn)化，以 “順勢(shì)而為” 替代 “推倒重來(lái)”，以 “精益運(yùn)營(yíng)” 替代 “重投入”，兼顧文保要求、市場(chǎng)需求與資金效率。成功的關(guān)鍵，是運(yùn)營(yíng)能力、供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)與對(duì)文保政策、本地市場(chǎng)的深度理解。

隨著城市更新深入，核心區(qū)非標(biāo)資產(chǎn)盤(pán)活需求將持續(xù)釋放，行業(yè)更需理性布局，切忌盲目跟風(fēng)。

內(nèi)容來(lái)源：城家資管

撰文優(yōu)化: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹(shù)懶