項目越來越多抬板，開發商到底想干嘛

不知道各位發現沒有，地產圈的有些風向，是從規則的一條縫隙里鉆出來的

前段時間，我們聊過一次“地庫抬高”，后來受到了整個行業的廣泛探討和傳播，本質上大家都在關注一件事：

當車庫、架空層不再計容，社區的空間邏輯是不是要變了

更多是在討論一個技術入口

即：地庫抬高，會給社區帶來什么變化

但短短一兩個月，我們明顯感受到這件事的演進速度快得驚人

天津、杭州之后，上海、蘇州乃至更多城市，都開始在討論抬板社區

甚至不久前我們在蘇州調研時，已經有開發商明確提出：要做本地第一個“抬板項目”

抬板，已經不再是創新動作

正在迅速成為新的行業共識

但隨之而來的，是幾個更尖銳、更復雜的問題：

抬高之后怎么辦？

如果邊界處理不好，社區會顯得聳立

如果底盤與城市關系處理不好，界面會割裂

更重要的是，如果結構體系沒有支撐，所謂“架空”也只是一層空曠

這就是我們今天要聊的

抬起那塊板之后，到底什么才叫項目的真正成立

行業對抬板的初次想象

或許可以追溯到多年前上海那個充滿爭議與先鋒性的項目

中興路一號

它將整體住宅抬高，在建筑之下構筑了一個龐大的底盤

讓居住區可以保持相對獨立的同時，也讓配套可以更好的融入周圍城市

第一次讓行業意識到

住宅的基座，可以不再只是停車庫和零散的商鋪

它能被重新定義，被賦予更強的公共性、連接感和內容承載的可能

那是一次勇敢的想象

但想象需要落地，概念更需要進化

所以今天，我們不再糾結“抬不抬板”，而是分享我眼中四個真正成立的抬板樣本

它們會告訴你

當抬板變成一個系統工程

社區的未來生活，會發生怎樣的改變

01

結構的創新：抬板，在技術上能做到多“固執”

當我們談論“超級底盤”，“抬板”往往是最直觀的起點，它為社區創造出一個寶貴的、介于天地之間的“灰空間”

但隨之而來的是一個根本性的問題：

抬起板之后，如果支撐它的結構依然笨拙、受限，那么所創造的空間自由，是否仍有意義？

在廣州一線臨江的絕版地段，保利·玥璽灣展現了更深遠的思考

面對無價的江景資源，常規的思維或許是最大限度地讓每一戶“瞰江”

但玥璽灣沒有僅僅躺在天賦的資源上，而是主動選擇了更為復雜、成本更高的“抬板”策略

通過約20-28米的三層立體規劃，將住宅整體抬升

這一舉動的深意在于：

一方面，將珍貴的首層與二層空間徹底讓渡給體驗式商業、泛會所與立體園林

另一方面，在全新的高度上，構建了一個獨立于城市喧囂之上的靜謐居住體系

然而，高層建筑的“抬板自由”，在結構上面臨著天然的矛盾

看似抬板創造了低層連續開放的空間，但若結構體系本身自由度不足，承重柱網密集，那么所謂“釋放”出來的空間，依然難以承載豐富、通透的生活場景

所以保利·玥璽灣的邏輯非常純粹：

用打破傳統的結構布局

創造一個真正自由、好用、能為所有住戶共享的抬板空間

第一步，也是最具突破性的一步，是通過技術轉換完成更徹底的“結構解放”

為了解決傳統高層建筑因剪力墻核心筒和柱網限制，導致架空層被切割得支離破碎的頑疾

玥璽灣做了一項在住宅中極為罕見、成本高昂的決策：

在特定樓層進行“結構轉換”

簡單來說，就是通過巨大的轉換梁、箱型結構等復雜技術，在建筑中部重塑力的傳遞路徑

從而在底部釋放出跨度更大、柱子更少、真正完整連貫的巨型空間

這不僅僅是成本的飆升，更是設計邏輯的本質轉變

而第二步，則是用超規格的材料重塑結構強度

為了讓建筑的支撐體系更堅固、更纖細，為空間釋放更多可能性，玥璽灣采用了遠超普通住宅標準的材料與工藝

C70高標號混凝土、型鋼混凝土組合結構、以及局部關鍵的UHPC超高性能混凝土立柱，這些常見于超高層地標與大型基建的材料被大規模應用

正因為有了足夠強度的高性能材料支撐，才能讓柱網更稀疏，讓空間更完整

讓結構壽命遠超設計基準，歷久彌堅

甚至，讓這些承重結構本身，就呈現出一種精準、力學的工業美感

如果說過去的抬板，只是為了把車庫藏起來，那么玥璽灣的“結構固執”，讓我們第一次看到另一種可能：

抬板不是為了隱藏，而是為了釋放

當柱網被解放，當承重體系被重新組織，底盤空間不再支離破碎，它才真正成為一個可以停留、交流、共享的生活界面

也許未來的抬板社區

不再只是架空層下的臨時活動空間，而是一個全天候、可社交、可漫步、可停駐的公共客廳

那種生活，是從結構層就被預設好的自由

02

立體的復合：抬板之后，如何與街區共生

當我們從純粹的技術硬核中抬起頭，將目光投向更為復雜的城市核心區更新項目時

“超級底盤”面臨的挑戰也會陡然升級

它不僅要解決結構問題，更要回答一個靈魂拷問：

在城市肌理中，如何讓居住的靜謐尊嚴與街區的繁華煙火，不是彼此對抗，而是和諧共生？

萬科中興傲舍

這個坐落于上海內環內、規模超30萬方的巨構，提供了一個充滿智慧的答案

它的“超級底盤”，本質上是通過立體復合完成一次對城市空間關系的創造性重構

首先，是物理形態上的“立體疊合”與“動線分離”

項目地塊因城市更新背景自帶復合屬性，形成了住宅“騎”在三層商業體之上的特殊規劃條件

這看似是挑戰，卻被萬科轉化為獨特的空間機遇

其底盤系統的首要功績，是構建了“永不相交的雙動線”

商業人流與住宅歸家流線在立體維度上被徹底分離，確保了居住板塊絕對的私密與寧靜

更重要的是，萬科通過設計巧妙地將建筑“剪開”，在商業裙樓與塔樓之間嵌入了一個巨大的“過渡空間”

這個X型的空間，不僅是一個緩沖帶，更被注入了約6100平方米的“高線公園”

以及豐富的架空層主題公區，包括書吧、會客區、女性化妝室等

如此一來，底盤不再是冰冷的結構轉換層，而是一個充滿綠意與活力的“懸浮社區綠洲”

不僅如此，中興傲舍利用商業裙樓本身近15米挑高，內部通過錯層、躍層設計融入了大量綠化，形成了獨屬商業的垂直生態

這部分綠色體系與住宅的高線公園、架空層園林，乃至項目南側約3.5萬方的中興公園遙相呼應，共同構成一個層層浸染、立體折疊的綠色系統

商業、居住、公園不再是割裂的板塊，而是被綠色脈絡緊密串聯的有機整體

第二件事是

中興傲舍實現了生活場景的“無界融合”

萬科從一開始就極度關注生活場景的建立

比如居民歸家

將近15米層高的穹頂下，兩側是通體象牙質地色澤的大理石鋪面

伴隨著豎向燈帶帶來的儀式感，一層天梯往上將你的視野拉向遠方

這是通向中興傲舍的會所和歸家路的第一個節點

之所以這樣做，是因為萬科試圖在這個項目植入大量的情緒價值

從視覺和體感上都讓你感覺當下這個居住項目的與眾不同

而底盤與街區的融合也因萬科沉淀已久的運營能力而更富有活力

當客戶想融入市井煙火，只需向下漫步，即刻便能置身于一個充滿主理人精神的精致商業街區

實景圖+品牌示意，店面實景圖?網絡

萬科引入了去野、電力寵物、演F云南Bistro等新銳品牌

未來，主理人的參與不僅僅在于運營空間，更在于對于空間給與更多的可能和想象

因為主理人的參與，商業調性和質感才會真正顯現

效果圖

中興傲舍業開始真正融入街區場景

樓下是漫游式的街區商業，樓上則是底盤托起的靜謐生活，真正實現了“人群之中，生活之上”的構想

因此

中興傲舍真正改變的，不只是空間形態，而是生活節奏

在這里，向上是歸家，向下是煙火

商業人流與住宅動線永不交叉，卻又在立體維度彼此成就

未來的抬板社區，也許不再需要“圍墻”來制造安全感

通過動線設計、立體疊合與界面處理，社區可以既屬于自己，也屬于城市

那是一種若即若離的關系

住在繁華之上，又不被繁華淹沒

03

行為的洞察：抬板之上，如何回應每一類客群

空間被創造出來，最終是為了服務于人

所以，一個“超級底盤”，能否不止于物理空間的提供，更進一步，去洞察并塑造人的行為與情緒

同樣位于深圳，但是在后海

深圳灣澐璽給出另一個答案

在社區層面，以最具革命性的設計，創造“六層超級底盤”

不同于一般地塊抬高，深圳灣澐璽做了總高度約19.1米，由Line+主導設計共計上下六層超級底盤

每一層，都是基于人群真實行為邏輯的空間回應

比如回應“歸家情緒”

專屬的落客層與歸家大堂，通過深邃的挑空、藝術的序列與充滿儀式感的動線，將日常通勤轉化為從公眾到私密、從繁忙到寧靜的情緒過渡

渡邊智昭設計首層歸家大堂效果圖

細分“社交場景”

私宴廳、雪茄吧、空中會所等被精心設置在不同樓層，讓商務接待、圈層相聚、家庭宴請等不同性質的社交，都能在物理空間上獲得專屬的、互不干擾的場域，確保了社交的純粹性與尊貴感

關照“家庭與自我”

將兒童樂園、恒溫泳池、健身空間等家庭共享功能，與閱讀區、冥想花園等悅己空間進行合理區分與銜接，讓家庭成員的共同活動與個人的獨處時光，都能得到最妥帖的安放

這“六層底盤”的本質，是一個基于行為學的空間分流系統

它確保了一位深夜歸來的思考者、一位舉辦下午茶會的女主人、和一個在周末嬉戲的孩童

他們的生活軌跡與情緒場域能夠在垂直維度上高效并行，互不交叉、互不打擾

本質上，澐璽六層超級底盤的原因，是基于對客群深刻的洞察

要理解深圳灣澐璽，我們必須先看到它身后那個更宏大的背景板

華潤置地近二十年對深圳灣片區的長期運營

從萬象城、春筍到人才公園，華潤不僅是建造者，更是這片頂級城市板塊的“首席運營官”

這種長期主義帶來的，是一種無價的資產：對城市發展脈絡的深刻理解，以及對未來高端人群變遷的精準預判

正是基于這種深度的城市洞察，華潤清晰地意識到，深圳高端住宅市場的決策主體已經發生了靜默但深刻的遷移

傳統的財富階層或許更看重資產的符號價值，而新一代的城市新貴

他們購買的不再僅僅是地段與景觀

更是一種被高度認同的、可持續的、且有內容注入的“生活方式本身”

這種回應發生在兩個層面：

在城市層面，它超越了項目紅線，將跨界資源轉化為可被持續感知的生活方式

華潤憑借其強大的運營網絡，將時尚發布、藝術展覽、高端社交等跨界資源，持續導入深圳灣這片它深耕已久的“主場”

深圳灣萬象城二期

這使得購買澐璽，不僅僅是買下一套房子，更是獲得了一張進入一個不斷更新、充滿活力的城市高端生活圈的長期門票

項目的價值，與這片土地持續被運營、被豐富的未來牢牢綁定

深圳灣澐璽讓我們看到另一種可能：

抬板不僅僅是空間處理，而是對生活進行垂直分層

當社交、獨處、家庭、商務被合理分布在不同層級時，社區不再是單一場景

它像一個立體的生活系統

04

城市的嵌入：抬板的終極意義，是與更廣闊的世界血脈相通

我們看到了“超級底盤”如何在結構、系統與生活層面完成價值突破

但當一個項目的體量、區位與抱負達到某種量級時，它便注定要回應一個終極命題：

武漢長江中心的意義，在于它把抬板推向了城市尺度

這個總體量約163萬方的超級城市綜合體，在這里，“底盤”的思考尺度，已從項目紅線內躍升到整片武昌濱江商務區的宏大敘事之中

它的“超級”，不僅在于物理空間的龐大

更在于其主動選擇并成功實踐了一種“城市共建”的深度開發范式

這種范式的實現，依賴于兩個層面的深度“嵌入”：

其一，是通過三層立體交通完成城市交通系統的“主動接入”

更具體的說

首先，是來自上帝視角貫穿整個底盤的空中連廊系統

空中連廊體系

它將社區、商業、公園與會所打通，在實現人車分流的同時，也將萬象城等城市級商業納入日常生活動線，構建起一個可全天候使用的慢行網絡

在長江中心的住宅社區隨處可見這樣的樓棟連接

長江中心住宅社區內部連廊

二層高度的連廊將樓棟與樓棟之間自然相連，自然形成有機連接的無風雨路線

第二，在地面層

武漢長江中心同樣沒有選擇用圍墻切割城市

以長江天際為例，社區是通過代建公園、開放的濱江界面，以軟性隔離取代封閉邊界

讓生態自然流動于社區內外

超級部分底盤效果圖

這意味著

這里不是一塊與城市割裂的“內部領地”

而是一段城市愿意走進來，也能夠持續使用的城市界面

第三，地下層

也是這個完成度極高的綜合體，真正開始拉開差距的地方

武漢長江中心的項目底盤與城市交通系統實現了真正的嵌入

這是一條由武漢市政府專項投資、總投入近45億元打造的約3公里環形地下隧道

它貫穿整個武昌濱江商務區

基于整個武昌濱江，作為總部集群核心區以及國家中心城市群戰略支點的定位，城市也才愿意以如此大的決心，提前完成這一層高強度、不可逆的底層建設

甚至與萬象城、住宅社區都無縫銜接，無論經由地鐵還是駕車，都能通過地下環路迅捷接入城市路網

在完成立體交通的深度嵌入之外

其二，以“政府-企業-個體”三位一體的城市共建范式，發展出更為深遠的責任嵌入

武漢武昌濱江商務區的宏偉藍圖，需要超前的基礎設施投入和長期的產業培育，這遠非單一開發商短期開發所能承擔

華潤置地在此扮演的角色，超越了普通開發商

它選擇在這片土地價值尚未完全顯化的“更早周期”重倉進駐，以超級綜合體的打造，為板塊注入強烈的信心與穩定的錨點

也以其強大的資源整合與運營能力，接續開發了萬象城商業、約380米高超5A高端寫字樓長江之琴、沿長江一線濱江的城市天際線長江天際商業大平層等等單元項目

與地方政府的基礎設施投入形成“資本合力”與“功能互補”，共同加速板塊成熟

最終，市場用極高的認可度為這種共建投下信任票，形成良性循環

未來的抬板社區，或許不再是孤立的內部體系

而成為城市網絡中的一個節點

05

在過去很長一段時間，行業對底盤的理解其實挺偷懶的

以為把住宅樓“抬起來”，下面做一些商業和綠化

便是擁有了底盤

但看完這四個項目，你應該能發現一個共性：

無論是玥璽灣的結構偏執，到中興傲舍的立體復合，還是深圳灣澐璽的行為洞察，再到武漢長江中心的城市嵌入

其實抬板社區也好，超級底盤也好

它們都沒有把抬板看作為一個簡單的縱向位移

它們在做的，是利用那一層空間，卻創造一個“之間領域”

那是商業、社交、綠意與城市秩序交織的地帶

如果未來越來越多社區進入抬板時代

那我們真正期待的

也一定不是更多空洞的架空層，而是一個更立體、更開放、更細膩的社區生活體系

說到底

抬起的那塊板，在過去是彰顯身份的技術選項

而在未來，它很可能就是決定項目生死的，那道產品力分水嶺