上海放開限購只是“前菜”？大招或是開發商幫你貼錢還貸

“結構時代真正來臨，‘有錢人的樓市’與‘普通人的樓市’雙軌格局形成。”這是申度君對2025年上海樓市的總結。（詳情回顧→2025上海樓市的5個“切面”）

去年上海出臺“史上最寬松購房政策”，但市場分化仍在加劇：市區豪宅堅挺，郊區剛需疲軟，外環外樓市急需一劑“猛藥”。

似乎是箭在弦上，不得不發。官方也一直在對行業內放風和吹風。2026年全新的調控放松政策，很可能在春節前后落地。今天，申度君來理性猜測下新政的可能走向。

先上結論：

1. 新政的方向之一，肯定還是聚焦在限購“松綁”。不過，限購松綁一直被吐槽力度不夠，溫水煮青蛙。

2.貼息。這是這輪新政的一個呼聲比較高的新方式。有一些項目已經有開發商率先給業主做貼息了。期待一個官方版的貼息政策。

3.房貸利率再下調。隨之而來的是，存款利率的再一步下調。

新政大猜想：“工具箱”里還剩哪些底牌？

01

限購松綁：降門檻，吸引外部購房者

政策的核心在于大幅放開限購條件，社保的放開才是“王炸”，有利于吸引環滬及周邊城市的購房者。

1、外環外徹底放開？去年，上海放開外環外限購套數，但非戶籍仍需1年社保要求。這一次，可能直接取消非戶籍社保要求。這或許是上海2010年執行住房限購以來首次徹底松綁，堪稱“核彈級”利好。屆時，環滬居民乃至向往上海資源的非戶籍人士，會否讓凌晨排隊買房的場景重現？

2、對內環外“改善族”松綁？外環外覺得太遠，生活不便。內環內又高攀不起，內外環間是折中的選擇，不過外環內依然限購，對于多孩或者改善的家庭，放開限購的呼聲較高。

02

金融與信貸：省錢才是最好的催化劑

高凈值人群購買市中心豪宅，兼具改善與資產避險需求；而外環外以剛改客戶為主，其決策更受市場與經濟環境影響，不僅要考慮地段和產品，切實“減負”才是關鍵考量。

1、 商貸利率進入“2時代”？2026年一季度，央行很可能再次“雙降”。上海或許會針對特定人群，推出地方性的 “貼息”工具。

實際上，廣州、江蘇南通已有樓盤率先推出房貸貼息政策，在現行利率基礎上直接貼息1%，且持續30年。舉個例子，以總價300萬的房產為例，利率降低1%后，30年總利息可減少約50萬元，還貸壓力將顯著減輕。

當前上海房貸利率已處于歷史低點：商貸低至3.05%，若貼息后，利率可能接近2%。

2、稅率進一步下調？今年1月起，增值稅新政實行，2年以下免征，2年以上從5%降低到3%，對于房東而言是大利好。但是契稅、房產稅依然是一筆買房大開支，后續它們也有調降的空間，買房成本有望進一步下降。

03

盤活潛在購房者：促進內需循環

上文提到放開社保限制能吸引外部購房者，更重要的還是促進樓市內生的循環，激活二手房流通性。

1、 官方下場收購老房？對于置換客戶，上海“以舊換新”購房政策已出臺多年，但政策推行過程中的遇到的阻力是，老破小賣不動。近日有消息稱，靜安區在推進住房“以舊換新”時，區屬國企可收購二手老公房（70㎡以下，總價400萬以內），促進市民的新房置換流程。未來，如果政策能在全市推廣，老破小反正成為香餑餑了。

2、 向多孩家庭和人才傾斜？目前，針對多孩家庭的購房限購已松綁，而貸款政策還有待優化；針對非滬籍人才社保要求也有望降低，外環外或先行試點。五大新城人口不足的局面很可能迎來轉機。

04

2026建議及展望

若上海樓市新政如期出臺，我們很可能見證上海樓市從“擠牙膏式”微調，進入一個 “全面寬松”的新周期，屆時樓市可能迎來一個從“限制”到“刺激”的政策拐點。

經濟環境仍是影響購房者信心的重要因素。步入2026年，購房者的邏輯需要一次根本性的升級：從選購“好房子”轉向配置“優質資產”。決策的核心，需回歸自身真實需求與房產的長期價值。

對資金充裕的高凈值客戶，應堅定聚焦外灘、新天地、徐匯濱江等老錢、新錢聚集的核心板塊，這些板塊凝聚了上海的頂級資源與共識，是可以穿越周期的“核心資產”。

預算有限的剛需購房者，在3.5代宅迭代的窗口期，應借政策利好，優選外環外擁有成熟地鐵、扎實產業與人口支撐的重點板塊，避開概念板塊及供應過剩的非軌交區域。

2026上海樓市的下一步走向將會如何，讓我們一起期待新政的出臺。