上海老房220萬成交，五城跟進二手房暴漲22.3%

如果你最近關注過樓市新聞，一定看到過這么一條消息——上海靜安區(qū)寶山路一套40平米的老公房，被政府以220萬收走了。房主施先生拿到這筆錢，當天就買了一套112平的新房，一家四口從住了不知道多少年的小房子里搬了出來。

這事兒聽起來像個房產(chǎn)置換的完美故事，但真正耐人尋味的，是這件事之后的一個多月里發(fā)生了什么。

從3月31日施先生簽下全國第一單"住房收購置換"合同，到4月底短短一個月內(nèi)，深圳、廣州、天津、武漢、蘇州相繼密集出臺樓市新政。把這些城市的政策攤開來看，你會發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象：它們的新政內(nèi)核，幾乎是同一個模板印出來的。

大家都在抄同一份作業(yè)。而這份作業(yè)，正是上海剛剛交出來的。

說回3月31日下午，靜安區(qū)一個簽約室里，施先生面前擺著兩份合同。一份是和靜安區(qū)保障房公司簽的存量房收購合同，他名下寶山路那套40平的老房，220萬出手；另一份是和開發(fā)商簽的購房合同，"譽靜安"一套112平的三房。

這是最關鍵的一步：政府先把他的老房買下來，這筆錢立刻變成"專項資金"，專款專用，直接付給他要買的新房。一賣一買在同一個下午完成，中間沒有漫長的掛牌周期，沒有讓人頭疼的討價還價，甚至連中介費都省了。

施先生不是特例。第一批試點選了靜安、浦東、徐匯三個區(qū)。收購標準定得很清楚：總價400萬以下，面積70平以下，靠近地鐵站、產(chǎn)業(yè)園或商圈。這類房子收上來干嘛呢？由政府統(tǒng)一改造，變成保障性租賃住房，以低于市場租金的價格租給在上海打拼的年輕人。

收購的評估價也不是拍腦袋定的，是以同小區(qū)、同地段市場成交價為基礎，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估、國資備案后才確認的。如果居民對價格不滿意，可以選擇不賣，政府充分尊重自主意愿。

到了4月底，浦東有了新進展：2套房屋完成收購，累計咨詢洽談200多組，進入深度意向70多組。收購范圍主要鎖定內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、70平以下的老舊二手房，一套240萬左右，一套350萬上下。浦東浦發(fā)集團直接向外界解釋，這批房子收上來就是做保租房的，因為內(nèi)環(huán)內(nèi)土地資源太緊張了，新建保租房幾乎沒空間，只能通過存量收儲填補缺口。

你看，缺房收上來做保租房，賣不掉的老房被政府接盤，置換鏈條徹底被打通。一套方案同時解了三道難題。

一是政策落地一個月時，也就是2月25日到3月24日，上海二手房成交2.6萬套，同比漲了10%左右。二是3月全月，一二手住房累計成交2.57萬套，比去年春節(jié)后同期多了11%。三是到了4月收官，網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)出來了——4月上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽28742套，同比上漲約22.3%，創(chuàng)下了近10年來上海4月單月成交的最高紀錄，直接把2019年4月的2.71萬套老紀錄給破了。

更值得看的是成交結(jié)構(gòu)。總價200萬到400萬之間的剛需房占了大頭，500萬以上的改善房也有小幅回升，但還不太明顯。這說明什么呢？說明最先被激活的，恰恰是樓市里最底層的剛需群體。他們是整個置換鏈條的第一環(huán)，只有他們動了，上面一層層的人才能跟著動起來。

再看價格，也發(fā)生了微妙的變化。前期跌得最狠的"老破小"在"小陽春"里明顯止跌回穩(wěn)，有的甚至開始反彈了。國家統(tǒng)計局4月中旬的數(shù)據(jù)顯示，3月份一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，其中上海是重要貢獻者。

也就是說，上海這套組合拳下去，"量"先起來了，"價"也在慢慢穩(wěn)住。

其他地方是怎么抄作業(yè)的？

4月28日，中央政治局會議提出"努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場"。消息一出，各地立刻動了起來。

深圳動作最快。4月29日當天就出臺了新政，核心區(qū)（福田、南山、寶安新安街道）限購門檻被大幅松綁——非深戶只要社保滿一年就能在核心區(qū)買第二套，更關鍵的是，持有深圳居住證的非深戶家庭，在核心區(qū)買第一套連社保都不用看。公積金這塊，家庭最高可貸351萬。

緊接著4月30日，廣州、天津、武漢三城同日發(fā)布新政。廣州把公積金額度提到一人100萬、兩人200萬，育兒家庭買綠色建筑還能疊加到360萬，同時還推出了"賣舊買新"補貼，按貸款總額1%給，最高3萬，總盤子2個億。天津則直接全面取消住房限購，同時取消二手房限售年限，購房不再受戶籍和套數(shù)限制，首付最低15%。

到了5月2日蘇州接力推出11條新政，個人公積金最高可貸150萬，家庭最高200萬，購買現(xiàn)房或改善型住宅的還能再上浮50%。

如果你把這幾份政策放在一起比，會發(fā)現(xiàn)內(nèi)核幾乎一致：放寬限購門檻、爆拉公積金貸款額度、針對多孩家庭和綠色建筑額外松綁。而這些招數(shù)，全是在上海"滬七條"的框架里能找到的。

這不是巧合。各家券商研報在分析深圳新政的時候?qū)ｉT提到，"參考上海"滬七條"后的市場表現(xiàn)，本次新政有望為深圳樓市量價提供支撐"。也就是說，上海打出來的效果，成了其他城市敢抄作業(yè)的信心來源。

如果說限購松綁和公積金提額還算常規(guī)操作，那"收購置換"這套玩法，才是真正讓全國城市心里癢癢的招數(shù)。

這個模式把三件事綁在了一起：老百姓賣不掉的老房有人收了，需要保租房的城市有房源了，被卡死的置換鏈條通開了。一石三鳥。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月底，全國已有約30個城市調(diào)整優(yōu)化了住房"以舊換新"政策。有的從前期的中介幫賣模式直接轉(zhuǎn)向政府下場收購，有的提出了委托銷售、收購轉(zhuǎn)售、收購盤活三種模式，還有城市掏出財政資金直接給以舊換新發(fā)補貼。

比如浙江麗水，由當?shù)貒蟊姵巧虡I(yè)運營管理公司出面，直接宣布計劃收購舊房200套。佛山推行"收購轉(zhuǎn)售"模式，政府搭橋，開發(fā)商把舊房收走、二次銷售，置換鏈條就通了。珠海延長以舊換新補貼期限，按新房網(wǎng)簽合同價的1%給補貼，單套最高3萬。

易居研究院副院長嚴躍進這次把話說得很透：上海的"收舊換新"通過政府或國企平臺收購符合條件的二手房轉(zhuǎn)化為保障性住房，同時以房票或定向購房款的方式引導居民購置新建商品住房，切實打通了存量房與新房之間的流通通道。

還有一組數(shù)據(jù)支撐著這盤大棋。截至2026年2月末，全國28個省市已公示的擬使用專項債收購閑置存量土地的總金額超7700億元。到5月初，這個數(shù)字變成了28省市、6744億元落地的土儲專項債。錢已經(jīng)鋪在路上，存量資產(chǎn)盤活正在從政策藍圖變成真金白銀的落地。

過往二十年，中國樓市的核心是"增量擴張"——政府把農(nóng)田變成建設用地，開發(fā)商蓋樓，居民買房，城市外圈不停往外翻。現(xiàn)在這條路基本跑通了，或者說跑不動了。如今的核心變成了"存量盤活"——想辦法讓那些沉睡在舊城區(qū)、老小區(qū)的資產(chǎn)重新流動起來。

上海"滬七條"這套組合拳，再加上"收購置換"這個創(chuàng)舉，給全國所有城市打了一個樣。它不是簡單地刺激市場短期反彈，而是為存量時代的中國樓市找到了一條普遍可行的路徑：政府下場盤活舊房資產(chǎn)，打通置換鏈條，精準激活剛需。

3月31日下午施先生簽下那兩份合同的時候，也意味著中國樓市真正意義上走入了"盤活存量"的新周期。這個影響，會讓后面所有城市和買房人都慢慢感受到。

如果說這輪樓市政策變革有一本教科書，那第一章大概率是上海寫的。現(xiàn)在全國各地都在低頭翻書，而這本書的封面，可能就是從上海靜安區(qū)寶山路那個40平老房子里，走出來的。