北京大宗交易市場2025年投資活躍度回落，零售資產(chǎn)受資本青睞

2025年，北京大宗交易市場成交節(jié)奏有所放緩，全年成交總額錄得約180億元，較2024年下降58%，亦較過去五年均值大致減半。

2025年北京大宗交易市場共錄得21筆成交，以小額成交為主。從買方類型來看，自用型買家較2024年增長明顯，按成交金額占比達(dá)到41%，投資型買家占比為59%。從買方來源來看，內(nèi)資買家占據(jù)主導(dǎo)地位，按成交金額占比達(dá)到83%；外資買家活躍度有所下降，占比為17%。

從資產(chǎn)類別來看，辦公樓以42%的成交金額占比和38%的成交宗數(shù)占比位居主導(dǎo)地位，不過，其投資熱度較往年有所下降。相對而言，零售資產(chǎn)更受資本青睞。據(jù)媒體報道，第四季度，英格卡購物中心宣布與高和資本達(dá)成戰(zhàn)略合作，設(shè)立一支專項不動產(chǎn)基金，將共同持有包括北京薈聚在內(nèi)的三座購物中心資產(chǎn)，英格卡將繼續(xù)負(fù)責(zé)項目的管理和運營。

近年來，北京辦公樓和零售資產(chǎn)的資本化率顯著上升。截止2025年底，北京辦公樓和零售資產(chǎn)的資本化率分別為5.5%和6.3%，在未來兩到三年內(nèi)，其資本化率仍有進(jìn)一步上升的空間。

日前，證監(jiān)會印發(fā)《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》。這意味著，從資產(chǎn)范圍看，符合條件的商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)項目可以通過發(fā)行REITs上市，是公募REITs市場從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵擴(kuò)容。此前國家發(fā)改委發(fā)布的《2025版REITs項目行業(yè)范圍清單》中，將超大特大城市的超甲級及甲級商務(wù)樓宇項目、四星級及以上酒店項目納入試點。

此舉有望顯著提升相關(guān)資產(chǎn)的市場流動性，推動存量資產(chǎn)盤活，緩解部分資產(chǎn)持有者的流動性壓力。仲量聯(lián)行投資及資本市場華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“中國公募REITs市場的進(jìn)一步擴(kuò)圍與分軌，將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速向精細(xì)化資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，并為區(qū)位核心、經(jīng)營韌性突出的項目帶來流動性溢價。”