溫書閱：從存量運營到價值共生的三大價值增長路徑

　　2025年12月23-24日，中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內卷與進化：商業辦公的范式變革"。論壇年會由北京市投資促進服務中心、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、商業辦公建筑標準化委員會支持，房訊網、房訊指數CORC聯合主辦，來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席論壇。

　　北京理工大學朝陽科技園董事總經理溫書閱在演講中表示，面對普遍的經營壓力，抱怨時代變遷不如主動重構能力。行業破局的三大核心路徑，正是存量運營的底層邏輯重構：第一，重塑資產觀：從"增值信仰"到"運營賦能"。第二，重構用戶觀：從"空間交付"到"成長陪伴"。第三，重建生態觀：從"租賃關系"到"價值共生。

北京理工大學朝陽科技園董事總經理溫書閱

　　以下為溫書閱演講實錄：

　　伴隨城市化與人口紅利的逐步消退，商辦地產以高周轉、粗放擴張為特征的"黃金增量時代"已然落幕。傳統"開發-租售"的單一邏輯難以為繼，行業正式步入以運營能力決勝的存量深耕時代。在此背景下，過去"只提供空間、不關注成長"的房東模式加速失效，一場從"空間提供者"向"全鏈條服務運營商"的深層轉型正在發生。

　　這一轉型的本質，是盈利模式與角色身份的雙重革命：利潤來源從依賴資產增值，轉向深耕服務價值；角色定位則從收租的"房東"，轉變為與企業共成長的"合伙人"。"合伙人"模式的核心，在于以企業全生命周期需求為原點，構建深度綁定、互利共生的服務體系：為初創企業提供政策、融資、落地支持；為成長型企業鏈接產業與資本資源；為擴張期企業匹配靈活、定制化的空間解決方案。這標志著，商辦項目的競爭力內核，已從物理空間的"硬指標"，徹底轉向"空間+服務+生態"的綜合解決方案能力。

　　北京理工大學朝陽科技園的實踐，為此提供了前瞻性范本。項目摒棄傳統廣鋪渠道的租賃思路，轉而深耕產業生態運營：全年舉辦26場精準資源對接，其中2025年8月"海外人才中國行"活動，單日即促成3個海外科創項目落地，完成從對接、落地到融資的全流程閉環。在空間規劃上，項目融合甲級寫字樓、研發中心、人才公寓及美術館，構筑"產業+生活+文化"融合的全場景生態，精準響應企業與人才的多維需求。

　　面對普遍的經營壓力，抱怨時代變遷不如主動重構能力。行業破局的三大核心路徑，正是存量運營的底層邏輯重構：

　　一、重塑資產觀：從"增值信仰"到"運營賦能

　　摒棄"資產必然上漲"的舊有慣性，通過對存量資產進行精細化運營、業態煥新與服務增值，挖掘其長期收益潛能，完成從重資產持有向輕資產活化的關鍵轉身。

　　二、重構用戶觀：從"空間交付"到"成長陪伴

　　打破"空間即產品"的局限，將客戶視為服務核心。無論是CBD樓宇的定制化裝修，還是科技園的政策申報輔助，唯有以專業服務回應企業真實發展需求，才能構建不可替代的客戶粘性與租金韌性。

　　三、重建生態觀：從"租賃關系"到"價值共生

　　推動樓宇內企業從"鄰里"變為"伙伴"。通過主動搭建資源平臺、引入配套業態、促進產業協同，形成彼此賦能、合作共贏的內循環生態，為項目注入持續發展的內生動力。

　　三十年粗放增長周期的結束，恰是行業價值回歸理性的開始。在存量時代，商辦地產的破局之道，在于從根本上珍視資產、敬畏客戶、共建生態。唯有通過運營深化與服務創新，真正完成從"房東"到"合伙人"的角色升維，才能在高質量發展的新階段，行穩致遠。