謝逸楓：重磅！房地產免增值稅政策大招來了，買房必看！

文/謝逸楓

重磅！新一輪房地產新利好，來了。

十五五即將開局之際，2026年著力穩樓市的基調之后，新一輪房地產新利好不斷。12月24日北京率先出手，放松了針對非戶籍、多子女家庭購房限購門檻。

12月30日，財政、稅務兩部門宣布了個人住房對外降免增值稅的新政。毫無疑問，預計上海、深圳很快會有優化住房限購的樓市新政公布。

2025年12月30日，財政、稅務兩部門發布了房地產新利好，個人住房對外降免增值稅，堪稱2026年房地產大招提前打響，這就是所謂的財政靠前發力。

根據公告的原文來看，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅。

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。本公告自2026年1月1日起施行2026年1月1日前，尚未申報繳納的，可以享受降免增值稅的政策。

2月30日的降免增值稅新政最大的變化，一是降。將購買不足2年的住房對外銷售的5%增值稅率下降至3%，實際上僅僅是下降了2%，但對業主是利好的。

例如以一線城市的一套售價100萬元，持有未滿2年的住房對外銷售為例，新政前需繳5萬元增值稅，新政下降2萬元后僅需3萬元，售房者直接減負40%。

過去一線城市滿2年的144平以上大戶型（非普通住宅），若原價500萬元、售價800萬元，需繳納 15 萬元差額增值稅。對業主來講，這個減負效果是顯著的。

二是免。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對比此前政策，北上廣深四市對 “滿 2 年非普通住宅” 征收的差額增值稅被徹底取消。

意味著全國范圍內所有滿 2年個人住房對外銷售均享受免增值稅待遇，大戶型次新房流通障礙被清除，所謂的賣舊買新，加快市場的新房、二手房之間的流通。

三是統。徹底廢除2016年以來北上廣深與其他地區差異化執行的規則，全國執行統一標準，部分城市因 普通 住宅/ 非普通住宅”劃分導致的政策模糊性被消除。

2023年全國二手房市場成交套數約596萬套，面積約5.7億平方米，成交金額約7.1萬億元，成交面積和成交金額比2022年分別增長44%和30%。

全國二手房交易量（面積）占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，交易額占比為40.3%。按1.7%來算，中介傭金是1207億元，中介從業人員大約是186萬人。

目前全國二手房市場的掛牌房/未掛牌中未滿2年二手房占市場超過5%-10%，由于增值稅較高，賣房、換房的時候，往往要等2年期滿才會考慮交易。

此次稅收新政最大意義，在于不僅是“降低 2%稅費”，在于精準瞄準存量房流通不暢，改善需求難釋放的市場核心堵點，加快二手房、新房市場流通。

一是有利于促進二手房市場的交易、以舊換新，置換新房。二是有利于交易成本下降，讓業主增強買新房的購買力。三是更加全面釋放改善需求。

四是核心城市、核心區域的次新房迎來熱銷，有利于房價止跌回穩，概率會顯著提升。五是打通 市場“循環堵點” ，促進“一二手房聯動”，形成良性循環。

六是有利于新房去庫存加快，修復市場供需關系，穩定市場預期。同時為房企加快銷售，促進銷售回款，以及現金流改善，都是非常重要的。

七是對樓市總體來說，是重大利好，特別是對于新房市場，會有更多業主賣掉原來二手房，置換新規下的好房子（第四代住宅）和面積更大的高品質住宅。

預計未來個人住房對外銷售的增值稅、附加稅、個人所得稅和住房交易的契稅繼續減免稅收，政策為穩定樓市持續發力，打通存量房流通，全面釋放改善需求。

2025年12月30日，同時發布了促消費、振興消費的大招，發改委、財政兩部門公布了2026年的大規模設備更新和消費品以舊換新政策。

包括購買汽車補貼12%（最高不超過2萬元）-10%（最高不超過1.5萬元）/8%（最高不超過1.5萬元）-6%（最高不超過1.3萬元）。另外是購買家電。

包括冰箱、洗衣機、電視、空調、電腦、熱水器補貼15%，不超過1500元；購買電子產品（手機、平板、智能手表手環、智能眼鏡）補貼15%，不超過500元。