海南封關，樓市還能等到新的接盤俠嗎？

12月18日，海南自貿港正式啟動封關運作，這標志著海南將成為一個“境內關外”的特殊區域，政策上類似香港的“境外”地位。

“一線放開，二線管住，島內自由”的監管模式落地，海南進入全面開放新階段。但問題來了：?樓市還能靠政策紅利再火一把嗎？

從“冰封”到“松綁”，海南樓市曾經經歷了什么？?

2018年4月，海南出臺全國最嚴樓市限購令，全域限購，部分城市甚至只能本地人購房。沒有五年社保沒有海南身份很難買房。一夜之間，樓市被“凍住”。

但2024年初，政策開始松動：海口限購區社保要求維持5年，非限購區降至2年；限售年限從5年縮至2年；企業購房條件放寬。

這是作為“樓市調控最嚴省”的海南，在執行了6年的全域限購后，各市縣政策陸續迎來松動。

那么，海南的樓市因此變好了嗎？

效果如何？數據說話：?

• 封關前一周（12月8-14日），海口住宅備案成交370套，環比暴漲127%。
• 三亞更猛：2024年上半年商品住宅成交增幅近50%，房地產投資前景排名躍升28位。
• 1-10月，三亞經濟圈新房銷售額同比飆升48.4%，三亞市均價突破3.1萬/㎡，同比漲超30%。
• 全省1-10月新房銷售額同比增17.4%，均價同比漲8.7%。

新的機會來了。就在海南封關進入倒計時之際，海南樓市成交已經出現成交井噴，果然，每一次海南迎來國家級政策大利好時，最早爆發的，總是樓市，這次也不例外。

?那么，歷史會重演？但這次“火候”有點不一樣?。

這樣的樓市爆發場景，對于海南來說，已經不是第一次了。

上一次，是2009年的國際旅游島政策，一時間，三亞的樓盤，售價最高直飆16萬元/平米。政策和房地產沒有關系，但最火的，卻是海南的房地產市場。

全國各地的炒房客，云集海南，從海口到三亞，從瓊海到儋州，海南的大街小巷，各大售樓處，都擠滿了掛著全國各地車牌的機動車。

“東北人”占領海南島，也差不多是從那個時候開始的。

還有更早的一次，是35年前海南特區成立，“十萬人才下海南”，遍及全島的房產樓花，巔峰期每300人就有一家地產公司，以至于這波房地產泡沫破裂后，海南用了十余年才慢慢消化，樓市更是一蹶不振，直到在全國房地產市場大發展的行情下，才逐漸恢復元氣。

這次海南封關，海南樓市雖然也暴漲了，但這個暴漲的幅度，和前兩次相比，只能算是小巫見大巫。

不可否認，市場熱度還是有的。在炒房這件事情上從未缺席的浙江人來了，煤老板來了，房企也來了。

昨天和今天，中國綠發兩天內以將近50億元拿下三亞市中心的兩幅地塊，持續加倉。中國綠發，前身是魯能集團，2020年整體劃轉至中國綠發后，延續了在海南的地產布局。

遼寧方大集團、陜西恒源系等能源企業，也都在今年重金投資，拿下三亞的核心地塊。

但熱度還是大不如前了。為什么？海南現在還是執行樓市限購政策的少數幾個省市之一。

現在，全國大多數城市，包括二線省會城市，樓市限購政策已經成為歷史，但海南只是適當放松了限購，并沒有完全取消。

大概也是希望盡量降低海南封關對樓市的沖擊，避免房地產市場的炒作。

未來海南的房價會不會漲？

已經在2024年封關運行的珠海橫琴，可以作為參考。

橫琴的樓市，在封關之前，也經歷了一波狂飆突進，從2009年僅8000元/平米，到2019年，價格翻了5倍以上。

暴漲之后是暴跌。2022年，橫琴的房價直接從5.6萬元/平米跌到4.7萬元/平米。今年12月，橫琴的新房均價約3.1萬元/平米，同期，珠海全市的新房公示均價約22534元/平米，相比之下，橫琴還是珠海樓市的“天花板”，最高的備案價一度躍升到7.65萬元/平米。

封關，能快速聚集物流業、中高端制造業和金融業的發展，顯著拉動當地經濟。目前，已經有很多制造業大廠進入海南投資建廠，海南也已經在海外進行大規模的招商引資，未來預計會有大量的外資企業進入海南。

同時，貿易服務從業人員以及希望在海南封關后尋找機會的投資者、創業者也會流入海南，這些都會給海南樓市帶來新的市場需求，從長遠看，對海南樓市都是持續的利好。

海南封關是長期利好，但樓市已告別“瘋漲時代”。?短期看?，政策松綁可能刺激部分需求；?長期看?，產業和人口才是支撐房價的核心。

海南的“政策市”底色未變，但“接盤俠”未必好找。