時隔10年現身上海土拍市場！黃光裕妹夫欲再戰上海灘

時隔十年，曾被譽為地產界黑馬的民營房企-東亞新華再度出現在上海土拍市場，其背后的掌舵人張志銘，或許正在謀劃“再戰上海灘”的宏偉藍圖。

東亞新華時隔十年再現身上海土拍

背后掌舵人是黃光裕妹夫

圖片由AI生成

10月20日下午，上海2025年第八批次集中土拍圓滿收官。本次土拍推出的6宗優質地塊分布于徐匯、靜安、楊浦、寶山、松江五區，總起始價約184.9億元。所有地塊順利成交，總成交額達198.7億元。

本次土拍競爭最激烈的地塊，非楊浦濱江地塊莫屬：歷經多輪競價，保利置業從中國鐵建、北京建工與東亞新華聯合體、越秀與上海城投聯合體等多家房企中脫穎而出，最終以26.16億元成功摘地，溢價率14.69%，成交樓面價約6.996萬元／平方米。

楊浦東外灘 N090602 單元 D1-7 地塊

該地塊鄰近地鐵12號線愛國路站，周邊寶龍旭輝廣場、楊浦公園、復旦大學附屬婦產科醫院等配套完善。地塊體量適中（計容建面約5萬㎡）、形狀方正，容積率2.3，堪稱“短平快”優質標的。

按成本測算，該地塊保本價約10-10.5萬/㎡，未來售價或在11萬/㎡左右。作為楊浦濱江的“老玩家”，保利置業已在此開發翡麗甲第、保利瑯譽等多個標桿項目，此次補倉將進一步鞏固其在該區域的品牌影響力。

值得注意的是，本次參與楊浦濱江地塊競拍的房企中，出現了一位“老熟人”：東亞新華時隔十年再度出現在上海土拍市場，令人頗感意外。

東亞新華總部實景圖

資料顯示，東亞新華2005年成立于北京，是一家以房地產開發為主要投資方向的大型民營企業集團，由北京紅杉世紀投資全資持有，后者為北京明天投資全資子公司，持股99%的張志銘是國美電器的二號人物，他是黃光裕的妹夫，也是早期國美開展房地產業務的拓荒者。

傳奇商人張志銘

從司機到地產老板

比起“東亞新華”在地產圈的知名度，創始人張志銘因為“前首富黃光裕妹夫”的頭銜而名氣大了許多。從貼身司機轉變為地產老板，張志銘的逆襲故事頗為勵志。

東亞新華創始人張志銘

據了解，張志銘是北京人，工人家庭出身，1993年加入國美時，他是黃光裕的司機。僅管張志銘的學歷不高，僅中專畢業，但由于他踏實肯干、業績突出，很快被黃光裕賞識，轉崗成為業務員，并逐步晉升。

在國美期間，張志銘與黃光裕的妹妹黃燕虹相識，并于1998年步入婚姻殿堂。結婚后，張志銘被任命為國美電器總經理，帶領國美電器迅速發展并開啟全國擴張。國美電器在張志銘的帶領下高歌猛進，使他成為了國美二號人物。

2002年，張志銘離開國美電器，轉而負責國美的房地產業務，擔任北京鵬潤投資有限公司常務副總裁，并開發了國美第一城。

2005年，張志銘離開國美體系，成立了明天地產，逐步獨立發展。在房地產領域，張志銘展現了他的商業才能，他成功開發了多個項目，抓住北京房價上漲的機遇，用先進的網絡營銷模式進行樓盤推廣。憑借過硬的運營能力，公司業績蒸蒸日上。

很快張志銘在行業中占據一席之地，并積累了巨額財富，2017年，其以65億元的財富登上胡潤富豪榜。

東亞新華由張志銘創立于2005年，與明天地產成立于同一年。

得益于穩健的經營策略，不盲目追求規模，拒絕前融、高杠桿等潛在風險，東亞新華成為行業內擁有良好資產負債比及現金流的“少數派”。

官網顯示，目前，東亞新華旗下包括地產開發公司、地產運營公司、物業管理公司、能源投資公司等，多元化全產業互動協調發展，已在全國40個省市布局，開發了70余個精品項目，總開發面積超過1470萬平方米，投資總額達630億元。其開發項目覆蓋北京、上海、廣州、深圳等核心城市，以及京津冀、長三角、大灣區等重要城市群。

東亞新華的城市分布情況 圖源：公司官網

值得一提的是，作為一家地道的京派房企，東亞新華近幾年鮮少出現在寸土寸金的北京土地市場上。其上一次露面是2022年京城首輪集中供地，東亞新華與中建智地共同競爭房山區拱辰街道0045地塊。不過彼時該地塊僅獲得一次報價，最終中建智地以底價8.1億輕松收入囊中，東亞新華并未出價。

2023年5月，東亞新華作為投資方，與北京建工地產合作，參與了攬星宸項目的開發，雙方分別持股70%和30%。這次合作也為此后與北京建工的密切合作建立了基礎。

直到今年4月，東亞新華通過與央企?中國金茂合作，出現在久違的北京土拍場上。其與金茂組成聯合體，參與競拍北京通州八里橋地塊，不過最終招商蛇口用約16.28%溢價率， 3.12萬元/平方米成交樓面價拿下了這塊地，總價27.082億元。

十年之后

再謀上海藍圖

此次是東亞新華時隔十年后再度殺回上海土拍市場。

事實上，東亞新華在上海曾經有過一段短暫的“光輝歲月”：2013年-2015年，東亞新華先后拿下上海浦東和崇明的五幅地塊，強勢入駐上海，并躋身當年上海拿地規模TOP3，被稱為上海地產界的“黑馬”。

彼時，東亞新華在上海的布局策略是圍繞主城區的外圍尋找“鎮域發展潛力”。而如今，其似乎希望向上海的中心城區更進一步。

此次東亞新華參與競拍的楊浦濱江地塊，雖不在“濱江一線”位置，但確是當下上海中心城區內的重點發展和集中供地板塊。

目前，東亞新華在上海核心區域僅有的在建項目——“菊園3號B地塊”，坐落于浦東陸家嘴北翼的浦東南路商城路西南角。該地塊占地5796平方米，容積率達5.3，計容建筑面積30723平方米，地下建筑面積11634平方米，定位為陸家嘴北翼的高端商辦綜合體，集甲級寫字樓、精品商業和康養公寓于一體，是東亞新華“康養+商辦”產業跨界的標桿項目，其中商業建筑高度24米，辦公建筑高度130米（31層）。

菊園3號B地塊效果圖 圖源：公司官網

盡管竣工時間預計要到2029年5月，但這棟底商+辦公的130米高樓即將封頂，據傳預租率已達45%，還有不少跨國企業有意入駐。

以陸家嘴明星商辦項目為“引爆點”，東亞新華或許更希望在上海核心板塊塑造優質住宅標桿，形成“雙星閃耀”的態勢，并以此為契機“再戰上海灘”。

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