上海出臺(tái)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)管理辦法，引導(dǎo)工業(yè)用地合理流動(dòng)和高效配置

為規(guī)范本市工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)管理，彰顯工業(yè)用地的公共資源和生產(chǎn)資料屬性，推動(dòng)土地要素暢通流動(dòng)，提高資源市場(chǎng)化配置效率，發(fā)揮有為政府的作用，突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和空間保障，促進(jìn)工業(yè)用地資源要素對(duì)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力和推進(jìn)新型工業(yè)化建設(shè)的保障作用，近日市規(guī)劃資源局會(huì)同市經(jīng)濟(jì)信息化委、市國資委和市市場(chǎng)監(jiān)管局正式印發(fā)《上海市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。

01

背景情況

黨的二十屆三中全會(huì)提出“優(yōu)化工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)”。上海市委五次全會(huì)提出“加快發(fā)展建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)”。《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》將“建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，鞏固壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基”列為“十五五”期間的戰(zhàn)略任務(wù)。《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出“加強(qiáng)土地全周期價(jià)值管理”。

工業(yè)用地作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心載體，其二級(jí)市場(chǎng)的健康運(yùn)行直接關(guān)系到土地資源集約利用與產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力提升。近年來，本市圍繞工業(yè)用地保量控價(jià)、降本增效出臺(tái)了多項(xiàng)政策舉措，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，維護(hù)工業(yè)用地市場(chǎng)秩序。為深入貫徹黨的二十屆三中全會(huì)精神，落實(shí)市委市政府工作要求，市規(guī)劃資源局會(huì)同相關(guān)市級(jí)部門，多次組織市、區(qū)相關(guān)部門、園區(qū)平臺(tái)、企業(yè)和協(xié)會(huì)開展研討與意見征詢，圍繞工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理及平臺(tái)建設(shè)、綜合服務(wù)等方面，進(jìn)一步細(xì)化明確具體管理要求和工作舉措，形成本《辦法》。

02

主要考慮

從堅(jiān)持工業(yè)用地基礎(chǔ)性特點(diǎn)與生產(chǎn)資料屬性出發(fā)，緊緊圍繞“規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)交易行為，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、多部門協(xié)同治理及價(jià)格管理，推動(dòng)土地資源要素更好服務(wù)新質(zhì)生產(chǎn)力和新型工業(yè)化建設(shè)”的工作目標(biāo)，確立以下四項(xiàng)原則：

堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)。強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間保障，確保資源配置符合發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)布局和行業(yè)準(zhǔn)入要求。

堅(jiān)持依法合規(guī)，統(tǒng)一規(guī)范管理。重點(diǎn)針對(duì)土地交易及整宗地一并交易的情況，轉(zhuǎn)讓形式上包括物權(quán)改變和股權(quán)實(shí)控人改變。

堅(jiān)持質(zhì)效導(dǎo)向，落實(shí)“保量控價(jià)”。規(guī)范轉(zhuǎn)讓、出租行為和價(jià)格機(jī)制，防止工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)。

堅(jiān)持有為政府，建設(shè)有效市場(chǎng)。建立多部門協(xié)同機(jī)制、加強(qiáng)全過程統(tǒng)一管理，強(qiáng)化“高效辦成一件事”理念，推動(dòng)流程簡(jiǎn)化、信息集聚等。

03

政策要點(diǎn)

（一）明確適用范圍

適用于本市范圍內(nèi)以出讓方式取得的國有工業(yè)用地使用權(quán)（下稱“工業(yè)用地使用權(quán)”）的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為，重點(diǎn)針對(duì)土地交易及土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。

（二）完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則

1、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓形式和條件。各類導(dǎo)致工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

工業(yè)用地使用權(quán)整宗地轉(zhuǎn)讓需經(jīng)出讓人同意。工業(yè)用地使用權(quán)人的股權(quán)結(jié)構(gòu)、出資比例變化導(dǎo)致實(shí)際控制人發(fā)生改變，可能導(dǎo)致不符合規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)用地準(zhǔn)入要求等，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)出讓人同意；國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同另有約定的，從其約定。轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)當(dāng)為符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的企業(yè)。《辦法》對(duì)土地分割轉(zhuǎn)讓、合并轉(zhuǎn)讓和預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓也作了進(jìn)一步規(guī)范。

2、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。為維護(hù)工業(yè)用地價(jià)格平穩(wěn)，強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》，《辦法》規(guī)定土地使用權(quán)交易價(jià)格比同期同區(qū)域同類工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格低20％以上的，市、區(qū)人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)；比同期同區(qū)域同類工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格高20%以上的，區(qū)人民政府可依法采取必要的限制措施。出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格有約定的，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)約定。

3、工業(yè)用房轉(zhuǎn)讓管理。為落實(shí)“工業(yè)姓工”，《辦法》規(guī)定工業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向以及出讓合同、產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作協(xié)議約定，國家公告開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)征求開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)的意見。園區(qū)平臺(tái)、領(lǐng)軍企業(yè)轉(zhuǎn)讓工業(yè)用房，應(yīng)經(jīng)產(chǎn)業(yè)部門或開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)組織相關(guān)部門審核轉(zhuǎn)讓方案，報(bào)區(qū)人民政府（管委會(huì)）審定。

4、轉(zhuǎn)讓統(tǒng)一監(jiān)管。明確轉(zhuǎn)讓行為監(jiān)管的職責(zé)分工，區(qū)人民政府依法依規(guī)實(shí)施工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的統(tǒng)一監(jiān)管。市相關(guān)部門按職責(zé)加強(qiáng)對(duì)涉地企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、涉地資產(chǎn)處置、涉地司法處置的協(xié)同監(jiān)管。

（三）規(guī)范出租管理

重點(diǎn)明確工業(yè)用地用房出租利用需符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，加強(qiáng)日常巡查監(jiān)管。探索構(gòu)建工業(yè)用地和工業(yè)用房的租金體系和租賃登記備案制度，合理引導(dǎo)市場(chǎng)租金水平，強(qiáng)調(diào)園區(qū)平臺(tái)、領(lǐng)軍企業(yè)物業(yè)出租價(jià)格需遵循開發(fā)區(qū)相關(guān)管理要求。

（四）完善抵押機(jī)制

重點(diǎn)明確工業(yè)用地抵押價(jià)值不得超出合同剩余年期地價(jià)與合法建（構(gòu)）筑物及其他附著物殘值之和；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押物競(jìng)買人資格應(yīng)征詢產(chǎn)業(yè)部門、規(guī)劃資源部門和園區(qū)管理機(jī)構(gòu)的意見，后續(xù)開發(fā)利用需符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和規(guī)劃土地管理要求。

（五）健全交易平臺(tái)

1、轉(zhuǎn)讓平臺(tái)。以上海市土地交易市場(chǎng)為基礎(chǔ)，建立健全工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)平臺(tái)，承擔(dān)信息發(fā)布匯集、轉(zhuǎn)讓交易實(shí)施、監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)分析、政策咨詢服務(wù)等功能，保障交易安全。涉及本市工業(yè)用地整宗地轉(zhuǎn)讓，包括土地分割轉(zhuǎn)讓、合并轉(zhuǎn)讓、預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓，及其他依法依規(guī)依約的情形，納入二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)實(shí)施交易。涉及其他交易事項(xiàng)的，經(jīng)營主體可自行交易，也可委托二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)進(jìn)行交易。

2、轉(zhuǎn)讓流程。形成“交易申請(qǐng)—信息發(fā)布—產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入—合同簽訂—履約服務(wù)”的工作流程。

（六）提升服務(wù)水平

1、加強(qiáng)市場(chǎng)交易綜合服務(wù)。提出建立全市工業(yè)用地用房集成數(shù)據(jù)平臺(tái)，發(fā)布供需信息，開展工業(yè)用地價(jià)格監(jiān)測(cè)；推動(dòng)交易與登記聯(lián)辦；加強(qiáng)與相關(guān)部門合作，提供金融、法律、建設(shè)等相關(guān)咨詢服務(wù)，以及項(xiàng)目招商推介等服務(wù)。

2、加強(qiáng)部門工作聯(lián)動(dòng)。與市場(chǎng)監(jiān)管部門、司法機(jī)構(gòu)、涉地資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)做好工作銜接。

3、加強(qiáng)全周期履約監(jiān)管。本市規(guī)劃資源、產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)監(jiān)管、國資等部門建立全周期履約監(jiān)管機(jī)制，對(duì)工業(yè)用地用房的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易行為和使用狀況實(shí)施全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。屬地政府（開發(fā)區(qū)管理機(jī)構(gòu)）以及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)主動(dòng)對(duì)接經(jīng)營主體需求，協(xié)調(diào)解決其在土地開發(fā)、用房利用中涉及的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、規(guī)劃實(shí)施、生態(tài)環(huán)境、權(quán)屬登記等方面的困難和問題，強(qiáng)化全生命周期履約跟蹤與服務(wù)保障。

04

政策意義

通過建立多部門聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制、健全規(guī)則完善機(jī)制，重點(diǎn)規(guī)范存量工業(yè)用地使用權(quán)交易秩序；通過轉(zhuǎn)讓、出租行為管理及價(jià)格引導(dǎo)，形成二級(jí)市場(chǎng)土地要素價(jià)格與工業(yè)用地基礎(chǔ)屬性相匹配、功能相吻合的推動(dòng)機(jī)制；通過健全交易平臺(tái)、促進(jìn)信息集聚、提升交易服務(wù)等，激發(fā)市場(chǎng)交易活力，提高存量工業(yè)用地市場(chǎng)化配置效率。 相關(guān)措施與現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)政策、土地政策充分銜接，是推動(dòng)工業(yè)用地高質(zhì)量利用、提升產(chǎn)業(yè)空間治理效能的重要舉措。

供稿：產(chǎn)業(yè)處、土地交易中心

上觀號(hào)作者：上海規(guī)劃資源