上海工業(yè)用地“二手交易”出新規(guī)：轉(zhuǎn)讓價格納入管理，交易平臺上線

5月20日，上海市規(guī)劃資源局、市經(jīng)信委、市國資委和市市場監(jiān)管局四部門聯(lián)合出臺《上海市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》，這意味著成為全國首個對工業(yè)用地二級市場提出細化管理的城市。

新規(guī)最大看點是，轉(zhuǎn)讓價格參照同期同區(qū)域同類工業(yè)用地，設(shè)置20%的浮動上下限，防止工業(yè)用地市場價格異常波動。同步上線的市級二級市場交易服務(wù)平臺，可為企業(yè)提供官方委托交易渠道。

重點針對土地交易和整宗地交易

用地是企業(yè)經(jīng)營中的顯性成本。寸土寸金的上海，一直是成本高地。這幾年，上海土地部門、產(chǎn)業(yè)部門落實多種措施，工業(yè)用地價格應降盡降。這些措施主要集中在一級市場，也就是政府主導的土地出讓環(huán)節(jié)。

很多人不知道，工業(yè)用地也有自己的“二手”流通渠道，但這片市場長期處于灰色地帶。一批早期拿地的企業(yè)手里拿著大塊土地和廠房，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將資產(chǎn)賣給其他公司。一些地塊被違規(guī)改建成倉庫、出租公寓甚至停車場，改變了工業(yè)用地的屬性。一批正在快速成長的科創(chuàng)企業(yè)想擴產(chǎn)，卻找不到合適的地塊，導致供需錯配。

萬創(chuàng)新所工業(yè)地塊更新案例。

二級市場的健康度，直接關(guān)系到土地資源的集約利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力提升。“新規(guī)是要規(guī)范工業(yè)用地二級市場的交易行為，讓土地流轉(zhuǎn)不偏離產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌道，從而做到‘保量控價’，也就是工業(yè)用地總量不流失、控制土地價格過度上漲。”上海市規(guī)劃資源局產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃管理處負責人說。

從適用范圍來看，新規(guī)不限于土地本身，還包括地上的工業(yè)廠房。《管理辦法》明確，重點針對兩類情形：一是單純的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓；二是土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物、其他附著物一并轉(zhuǎn)讓，也就是連房帶地的整宗地交易。

工業(yè)用地二級市場交易，為什么不能自由定價？中夏律師事務(wù)所主任張鵬峰解釋，工業(yè)用地本身具有很強的公共資源和生產(chǎn)資料屬性，并非完全市場化的商品。二級市場的價格管控，與一級市場的低價供地邏輯一脈相承，本質(zhì)上都是把土地作為一種政策工具，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標。

完善轉(zhuǎn)讓、出租和抵押管理

工業(yè)用地二級市場的交易行為，主要包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押三種形式。

其中，轉(zhuǎn)讓是重中之重。工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓形式多樣，包括買賣、交換、贈與、出資，以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等各類導致工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的情形。

《管理辦法》明確了轉(zhuǎn)讓的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

第一個環(huán)節(jié)：整宗地轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)出讓人同意。這里的“出讓人”，指的是地塊所在的區(qū)人民政府，區(qū)規(guī)劃資源部門和產(chǎn)業(yè)部門代為行使。此外，如果工業(yè)用地使用權(quán)人的股權(quán)結(jié)構(gòu)、出資比例發(fā)生變化，導致實際控制人發(fā)生改變，且這種改變可能不符合規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)用地準入要求，同樣需要事先經(jīng)出讓人同意。這一規(guī)定并非憑空而來，2014年上海出臺的《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）》已有涉及，但這一次更加細化。而且，轉(zhuǎn)讓對象必須符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向。換句話說，不是誰想買就能買。

第二個環(huán)節(jié)是轉(zhuǎn)讓價格管理。過去，工業(yè)用地市場上存在炒作式買賣，有人低買高賣，賺的是地皮差價，而不是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的錢。這一次，新規(guī)明確要防止二級市場價格出現(xiàn)異常波動。上海市規(guī)劃資源局產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃管理處相關(guān)負責人介紹，如果土地使用權(quán)交易價格比同期同區(qū)域同類工業(yè)用地出讓價格低20%以上，市、區(qū)人民政府可以行使優(yōu)先購買權(quán)；如果高20%以上，區(qū)人民政府可以依法采取必要的限制措施。

這套價格管理機制的法律依據(jù)，主要來自《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法》，以及國務(wù)院辦公廳《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》。

除了工業(yè)用地，關(guān)于工業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓，新規(guī)也有涉及。轉(zhuǎn)讓對象除了要符合產(chǎn)業(yè)導向，還要符合出讓合同和產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作協(xié)議的約定。園區(qū)平臺、領(lǐng)軍企業(yè)轉(zhuǎn)讓工業(yè)用房，同樣需要經(jīng)產(chǎn)業(yè)部門或開發(fā)區(qū)管理機構(gòu)組織審核轉(zhuǎn)讓方案，并報區(qū)人民政府（管委會）審定。

進一步規(guī)范出租管理，工業(yè)用地和工業(yè)廠房的出租利用，同樣要符合產(chǎn)業(yè)導向。《管理辦法》提出，要探索構(gòu)建工業(yè)用地和工業(yè)廠房的租金體系，定期向社會公布，合理引導市場租金水平。對于已享受園區(qū)平臺、領(lǐng)軍企業(yè)政策取得土地并建設(shè)的工業(yè)用房，其出租價格應當遵循開發(fā)區(qū)相關(guān)管理要求。同時，還要探索建立工業(yè)用地和工業(yè)廠房租賃登記備案制度。

進一步規(guī)范抵押管理，新規(guī)明確工業(yè)用地的抵押價值，不得超出合同剩余年限底價與合法建（構(gòu)）筑物及其他附著物殘值之和。過去，競買人往往是價高者得；現(xiàn)在，競買人的資格條件要符合區(qū)域和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和導向等。買方再開發(fā)利用時，必須符合產(chǎn)業(yè)導向和規(guī)劃要求。

全市產(chǎn)業(yè)用地現(xiàn)狀圖（2022年）

增設(shè)二級市場交易服務(wù)平臺

這一次，上海同步上線工業(yè)用地二級市場交易服務(wù)平臺。

從過往實踐看，市場對工業(yè)用地二手交易的需求確實存在，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓因流程快、稅費低，長期成為許多企業(yè)的首選。既然轉(zhuǎn)讓模式和路徑已經(jīng)比較成熟，為什么還要專門打造這樣一個平臺？

“我們的出發(fā)點不是限制交易，而是引導合理服務(wù)、高效配置資源，真正把工業(yè)土地‘用’好，從而激發(fā)市場活力。”上海市土地交易中心主任朱萬明解釋，新的交易服務(wù)平臺，遠不止掛牌、登記那么簡單。它集信息發(fā)布、交易實施、監(jiān)測分析、政策咨詢等功能于一體，核心目標是讓每一筆交易更加安全、透明。

哪些交易必須進入二級市場交易服務(wù)平臺？凡是涉及工業(yè)用地整宗地轉(zhuǎn)讓的情形，包括土地分割轉(zhuǎn)讓、合并轉(zhuǎn)讓、預告登記轉(zhuǎn)讓，都要納入二級市場平臺實施交易。除此之外的其他交易事項，經(jīng)營主體可以自行完成，也可以委托平臺辦理。

二級市場交易服務(wù)平臺還推動交易與不動產(chǎn)登記聯(lián)動辦理，并整合金融、法律、建設(shè)等相關(guān)咨詢服務(wù)，甚至提供項目招商推介功能。朱萬明表示：“工業(yè)企業(yè)本質(zhì)上不是房地產(chǎn)開發(fā)商，對規(guī)劃資源、產(chǎn)業(yè)政策、評估政策往往不夠熟悉。我們可以搭建溝通渠道，邀請相關(guān)部門介紹支持政策、對接產(chǎn)業(yè)需求。”

新規(guī)實施后，交易平臺還會結(jié)合實際交易情況，繼續(xù)優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容。張鵬峰提醒，工業(yè)用地二級市場的管理相對復雜，這對政府部門管理提出了高要求，但這也是上海必須邁出的一步，在治理與效益之間找到平衡。歸根結(jié)底，上海是要讓好地落到好項目上，使產(chǎn)業(yè)空間真正成為先進制造業(yè)的硬支撐，而不是讓地價變成實體企業(yè)過不去的坎。

原標題：《上海工業(yè)用地“二手交易”出新規(guī)：轉(zhuǎn)讓價格納入管理，交易平臺上線》

欄目主編：陳璽撼

來源：作者：解放日報 戚穎璞