都是教訓(xùn)：說(shuō)說(shuō)最近我經(jīng)手的三套房子

應(yīng)該是2025年，這個(gè)欄目最后一期。

這段時(shí)間，網(wǎng)上關(guān)于樓市的文章少了很多，不少數(shù)據(jù)也不再公開(kāi)披露了，究竟發(fā)生了什么，不用我們多說(shuō)。

市場(chǎng)方面，11月整體表現(xiàn)出乎意料，我說(shuō)的是量，帶看量和成交量，一二線城市尤其活躍，剛需又出手了，但沒(méi)有擺脫以價(jià)換量的困境。

我接觸的所有交易，買賣雙方在成交之后都高興不起來(lái)，一個(gè)怕賣低了，一個(gè)怕到手跌，只有中介偷著樂(lè)——終于開(kāi)單了。

在這里我倒是想呼吁一下相關(guān)部門，如果不下狠手規(guī)范中介，市場(chǎng)不會(huì)好的，有些中介已經(jīng)實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)的控價(jià)了。

01

第一個(gè)案例有些悲情。

幾個(gè)月前，我在小紅書上看到一篇筆記，一直在跟蹤，也和博主有交流。

他不是本地人，大學(xué)畢業(yè)之后留在省會(huì)工作，機(jī)會(huì)相對(duì)多，婚后有一個(gè)女兒，原生家庭都不富裕，夫妻二人存了十年積蓄在四年前買了房，貸了150萬(wàn)。很不巧，那時(shí)剛好是房?jī)r(jià)最高點(diǎn)。

用他的話說(shuō)，在房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌之前以為自己是剛需，有居住需求，孩子又要上學(xué)，但這兩年一直跌，就在反思，自己是不是真剛需，因?yàn)楣ぷ鞒霈F(xiàn)不確定性，收入也開(kāi)始不穩(wěn)定，加上孩子花費(fèi)越來(lái)越多。

讓他真正動(dòng)賣房子念頭是今年十一，單位裁員，差一點(diǎn)就......夫妻二人商量后決定賣房子減壓，然后挪窩。

人一旦下了決心，事情就容易辦了。

他們的房子之所以好賣，有三個(gè)原因，一是裝修還可以，打掃一下可以拎包入住，所有家電也不帶走，二是小區(qū)炒房客不多，真實(shí)入住率比較高，配套不能說(shuō)全，但該有的也都有，地鐵口不太遠(yuǎn)，三是價(jià)格被踩踏過(guò)一輪，暫時(shí)穩(wěn)定，成交量穩(wěn)定，買房人認(rèn)可。

當(dāng)時(shí)給他的建議就是掛最低價(jià)，一口價(jià)，不要拖到十二月，掛牌半個(gè)月成交。

他算了一筆賬，虧了40%，房子賣了還拿回30多萬(wàn)，也算及時(shí)止損，保住了一些剩余價(jià)值。

如果套在未來(lái)不確定的跌幅中，生活焦慮疲憊，品質(zhì)肉眼可見(jiàn)下滑。

他準(zhǔn)備回老家工作，后面還會(huì)再買房，但還款壓力會(huì)小很多很多。

02

第二個(gè)案例，很多剛改家庭要吸取這個(gè)教訓(xùn)。

這是我的客戶，因?yàn)槔先艘獊?lái)南京一起生活，準(zhǔn)備把三室套換成四室，也算是剛改。

有這個(gè)想法快半年了，一直遲遲不能下決心，主要擔(dān)心買貴了，而我擔(dān)心的是他的房子好不好賣。

九月份，他們終于看中了一套房子，次新，位置、樓層、戶型各種滿意，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)也靠譜，說(shuō)房主急賣，這話我反正就聽(tīng)聽(tīng)。

能不能買呢？其實(shí)新一線城市不少次新房雖然還有下跌空間，但擠過(guò)幾輪泡沫之后，離底不遠(yuǎn)，關(guān)鍵是房子要“好”。

這個(gè)好是全方位的，包括位置、戶型、樓層、物業(yè)，甚至是鄰居。現(xiàn)在買房，買家有絕對(duì)主導(dǎo)權(quán)。小區(qū)同戶型最近成交價(jià)650萬(wàn)，砍到620萬(wàn)，在中介的不懈努力下，房主也同意了。

但最大的麻煩來(lái)了，賣房環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題。客戶總覺(jué)得只要掛的價(jià)格足夠低，就能賣掉，但他的老房子小區(qū)正在踩踏，所以價(jià)格一降再降又被砍一刀。

好不容易成交了，當(dāng)天他就急急忙忙把新房子合同簽了（勸了又勸），誰(shuí)知道買家寧可定金不要，也要?dú)Ъs，原因是老房子小區(qū)有更低價(jià)格成交，導(dǎo)致他非常被動(dòng)。

定金收了多少？5萬(wàn)，買家在簽約最后時(shí)刻提出的，客戶心一軟。

大家一定要吸取教訓(xùn)，300多萬(wàn)的房子，收10萬(wàn)算少的，保險(xiǎn)起見(jiàn)，可以收20萬(wàn)。

最后怎么辦？客戶也不知道從哪里借了一筆錢，先把房子買了，老房子到今天還沒(méi)賣掉，而市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入淡季。

03

第三個(gè)案例是學(xué)區(qū)房，最近成交其實(shí)很活躍。

客戶孩子上四年級(jí)，看上了一套初中頂尖學(xué)區(qū)的書包房。這套房子之所以比市場(chǎng)近期平均成交價(jià)便宜15%，因?yàn)榉恐骱⒆诱贾醵膶W(xué)位。

客戶問(wèn)我能不能撿這個(gè)便宜？我的回答是，最好不要。

兩個(gè)原因，一是學(xué)位占用的不確定性，萬(wàn)一房主孩子初三的時(shí)候因?yàn)樯』蛘咂渌颍輰W(xué)一年怎么辦？到時(shí)候一點(diǎn)辦法都沒(méi)有，就算賠你錢也沒(méi)用。

二是低于市場(chǎng)價(jià)15%不算占大便宜，因?yàn)槟阋喑钟幸荒辏ㄔ缳u也是低賣），除了持有成本，關(guān)鍵是這一年學(xué)區(qū)房還會(huì)再探底。

買學(xué)區(qū)房，買的就是確定性，不能有任何入學(xué)風(fēng)險(xiǎn)，這點(diǎn)謹(jǐn)記。我依然建議，落戶前一年內(nèi)購(gòu)買最佳。

這段時(shí)間，樓市的熱度我是可以感覺(jué)到的。

有所謂的底嗎？底一般都是漲起來(lái)，回頭才能看到的。

很多居住屬性好，位置也不差，房齡比較新的，在擠掉40%水分之后，其實(shí)已經(jīng)到了可以下手的時(shí)間點(diǎn)，尤其置換。

當(dāng)然了，沒(méi)跌的，多半還是會(huì)補(bǔ)跌，都跑不掉。

為什么現(xiàn)在房產(chǎn)交易，到最后階段，買房也好，賣房也罷，都很痛苦？中介為了促成交易，用盡手段。