一場大火震樓市：香港高層住宅，從此會更難賣嗎？

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湯姆陪你買房的第83天：

大火摧毀樓市？

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宏福苑大火至今已過去數(shù)日，但那夜的火光，卻已刻在這座城市的集體記憶里。

這不是一場普通的事故，而是香港多年未見的巨大災(zāi)難：高層密集、住戶眾多、損失慘重、心痛難平。

可在混亂、驚慌與絕望之外，我看到的，是更鮮明的另一幅畫面：

香港人那種令人動容的、無需呼號的團(tuán)結(jié)。

圖：香港01

那天夜里，沒有“等通知”、沒有“誰來指揮”。

義工自發(fā)整理受困名單、建立信息搜尋系統(tǒng)；街坊煲湯派飯，企業(yè)與機(jī)構(gòu)不約而同地捐出善款；幾天內(nèi)，來自社會四面八方的捐助金額便突破十億港幣。

悼念人數(shù)綿延數(shù)公里

圖：網(wǎng)絡(luò)

那是一種“不用講太多都知道應(yīng)該怎么做”的默契。

一種“你做我跟，你停我補(bǔ)”的本能。

一種只要有事，人人都會自動補(bǔ)位的集體靈魂。

這，就是獅子山精神的當(dāng)代版本。

為什么各位仍愿意把香港當(dāng)作家？

這場大火，也讓很多人重新問自己一個問題：

在這樣密集、昂貴、寸土寸金的城市，我們?yōu)槭裁慈栽敢饬粼谶@里？香港，何以為家？

圖：香港01

答案或許不在樓價，也不在制度，而在一種“城市與人之間的關(guān)系”。

香港有很多別人無法替代的特質(zhì)：

· 極安全、極穩(wěn)定、極成熟的城市結(jié)構(gòu)

· 面向世界、匯聚全球資源的開放平臺

· 高效、自由、多元、規(guī)則清楚

· 優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療與低稅率制度

· 便利的交通、現(xiàn)代化的生活方式

· 更重要的，是住在這里的人，善良、自律、有行動力、有擔(dān)當(dāng)、有溫度。

你可以說香港小、香港貴、香港壓力大，但你不能否認(rèn)：

當(dāng)有難時，這里的人真的會挺身而出。

所以無論是土生土長的香港人，還是這些年選擇來港發(fā)展、打拼、扎根的內(nèi)地朋友，許多人最終都把這里當(dāng)作自己的家。

圖：香港01

因為這個地方雖然緊繃，卻可靠；雖然有時讓人疲憊，卻從不讓人絕望。

大火之后，樓市受到影響嗎？

這幾天不少朋友問我：

“宏福苑火災(zāi)這么大，會不會影響香港樓市？好不容易回暖的樓市現(xiàn)狀，還能維持嗎？”

短期會有情緒波動，但長期影響極有限。

在宏福苑事件中，外界注意到一個香港高樓日常維修改造中長期存在、卻往往被忽視的隱患：高層外墻維修所依賴的竹棚架體系，以及其附著的各類覆蓋材料，與老齡高層建筑本身的維護(hù)難度疊加，容易在極端情況下形成風(fēng)險放大的鏈條。

圖：網(wǎng)絡(luò)

多份媒體報道與多位建筑安全專家指出，宏福苑外墻當(dāng)時正在搭設(shè)大面積竹棚架，而其上包覆的塑膠網(wǎng)、防水布、發(fā)泡膠板等材料，可能在火災(zāi)初段形成了“可燃外殼”，令火勢沿外墻迅速攀升。在超高密度、強(qiáng)風(fēng)環(huán)境的大型住宅群中，這類外墻材料一旦被點燃，就可能造成“火隨樓升、風(fēng)推火走”的危險情形。

不過必須強(qiáng)調(diào)：目前調(diào)查仍在進(jìn)行中，竹棚架是否是主因，還是施工物料、防火等級、監(jiān)管流程、外墻老化等多重因素疊加所致，尚未有定論。

而更深層的根源在于：香港大量高層住宅已進(jìn)入“老齡化”階段，樓越舊越難維護(hù)、外墻越高越難監(jiān)管，長期累積的問題一旦在關(guān)鍵時刻觸發(fā)，就會迅速放大。

圖：網(wǎng)絡(luò)

因此，這次事故暴露的，不只是某種材料的缺陷，而是香港在面對“老齡高層建筑時代”時，如何全面升級維修、安全、監(jiān)管體系的時代課題。這是一場必須直視、不能再拖的系統(tǒng)測試。

更重要的是，它讓政府必須更快推動六件事：

1. 老舊樓宇如何系統(tǒng)驗樓、驗火、更新

2. 超高層如何重建維護(hù)機(jī)制

3. 舊區(qū)重建如何提速

4. 監(jiān)管體系如何與現(xiàn)代城市風(fēng)險匹配

5. 高樓時代的城市該如何更新

這些都是香港本來就在做的事，只是這次會更快、更堅定。

整個華語城市進(jìn)入“高層反思期”

宏福苑的大火，不只是一場本地事故，它在更大的尺度上，再次把“超高層時代是否已經(jīng)走到拐點”這個問題，擺上了整個華語世界的公共議程。

過去三十年，無論是香港還是內(nèi)地，都經(jīng)歷過“向天空要土地”的時代：樓越蓋越高、城市越建越密。

香港靠山海限制，向上發(fā)展是必然；內(nèi)地則在高速城市化的推動下，把摩天大樓當(dāng)作現(xiàn)代化的象征，深圳、上海、重慶等城市更是一度成為摩天建筑的“實驗場”。

圖：網(wǎng)絡(luò)

但當(dāng)高密度城市步入成熟，當(dāng)樓齡開始老化，當(dāng)消防能力與建筑高度之間的矛盾被一次次事故暴露，人們終于意識到：超高層時代的成本，遠(yuǎn)比想象中更高。

真正讓專家憂心的，是香港大量高層建筑已進(jìn)入“老齡化周期”：外墻老化、電梯老化、管線老化，加上高空施工本身復(fù)雜，維護(hù)難度與成本都呈幾何級上升。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏、某種材料防火等級不足、某項監(jiān)管沒有及時更新，風(fēng)險就會成倍放大。

而這種隱患，并不是香港獨有。內(nèi)地也在經(jīng)歷類似的思考。

今年10月，深圳住建局發(fā)布通知：所有報批高度超過 80米的住宅項目，必須在土地供應(yīng)和消防環(huán)節(jié)同時征求消防部門的意見。這意味著深圳開始系統(tǒng)性地限制超高層住宅的供應(yīng)。

圖：網(wǎng)絡(luò)

深圳作為全國“摩天大樓之都”，擁有 100 座以上的 200 米建筑，它的態(tài)度往往代表著全國風(fēng)向。

過去幾年，國家層面已數(shù)次強(qiáng)調(diào)：

——新建住宅應(yīng)嚴(yán)格控制高度；
——高層Ⅱ類（18–26 層）建筑高度上限為80米；
——城市不得盲目追求建筑高度第一；
——300萬人口以下城市不得再建250米以上超高層。

圖：網(wǎng)絡(luò)

超高層時代真正遇到瓶頸的，不只是消防。

經(jīng)濟(jì)規(guī)律也開始反噬它。

寫字樓的大量空置，讓摩天樓的投資模型變得不再合理；住宅供應(yīng)進(jìn)入“明顯過剩”，高層住宅的銷量和價格逐漸下滑；改善性買家更追求大平層，剛需買家也開始優(yōu)先選擇低密度、更舒適的社區(qū)......將讓高層住宅的運營難度進(jìn)一步加劇。

圖：網(wǎng)絡(luò)

從香港到內(nèi)地，從宏福苑到深圳，越來越多事實在提醒我們：

超高層建筑不再是時代的主角，而正在成為一項必須重新評估的城市資產(chǎn)。

它帶來的，不只是天際線的形狀，還有維護(hù)成本、消防能力、人口結(jié)構(gòu)變化、城市風(fēng)險治理體系等一整套更深層的考題。

宏福苑的火，讓問題暴露得更集中、更切膚，也更讓人不得不思考：

當(dāng)城市進(jìn)入“更新時代”，樓越高、越老、越難維護(hù)，我們該如何確保每一個被高樓包圍的普通家庭，住得安全、住得安心？

香港樓市信心何在？

但為什么，我還是想鼓勵你對香港樓市保持信心？

因為任何城市、任何市場都會經(jīng)歷波動、挑戰(zhàn)與陣痛，但真正支撐一個地方的，是它的底色。

而香港的底色，是穩(wěn)定、可靠、堅韌、守望相助。

這次火災(zāi)看似殘酷，卻也讓我們看見了：香港的系統(tǒng)是運作的、香港的人心是溫?zé)岬摹⑾愀鄣纳鐣Y源是愿意傾斜給需要的人。

一個社會的價值，不是看它有沒有災(zāi)難，而是看災(zāi)難來臨時，人們怎么做。

在最難的時候守住彼此的地方，才叫家。

圖：香港01

這也是為什么，無論你是港漂、是新來港工作者、是本地家庭、是投資者，很多人最終仍愿意選擇香港、相信香港，并在這里扎根。

樓市的短期波動不足以改變這一點。

城市真正的價值，是千萬人在危機(jī)中展現(xiàn)的那股無形力量。

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而且，我有兩個公眾號...

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