瑞銀、高盛數(shù)據(jù)“打架”：房?jī)r(jià)跌38%還是20%？

今天一早，收到一位讀者的問題，說最近看到兩個(gè)數(shù)據(jù)不知道信哪個(gè)。

“有說房?jī)r(jià)還要下跌38%，另一個(gè)機(jī)構(gòu)說跌20%，誰是真的？”

我查了一下，這是來自兩個(gè)知名投行瑞銀和高盛的數(shù)據(jù)，都沒錯(cuò)。

具體怎么回事呢？

瑞銀在《中國房地產(chǎn)：又將迎來兩年下行周期》里預(yù)測(cè)，明年2026年一線城市二手房?jī)r(jià)格跌10%，2027年再跌5%。

如果租金不變，且房貸利率降至2.7%，那么房?jī)r(jià)需要下降38%才能讓購房和租房的現(xiàn)金流持平。

高盛的報(bào)告卻說，即使一線城市房?jī)r(jià)再跌20%，銀行也能撐住。

其實(shí)，兩個(gè)數(shù)據(jù)側(cè)重的是一個(gè)問題（房?jī)r(jià)）的兩個(gè)方面。

瑞銀強(qiáng)調(diào)的是估值是否合理，房?jī)r(jià)到底貴不貴；

高盛關(guān)注的是金融風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)會(huì)不會(huì)崩盤。

來具體分析。

瑞銀的邏輯是，房?jī)r(jià)的底，和利率的下調(diào)以及租售比的改善有關(guān)。

即房?jī)r(jià)要和房租匹配，按揭利率要和租售比匹配。

簡(jiǎn)言之，同等條件的房產(chǎn)，每月的房貸要和租金差不多，房?jī)r(jià)才算在合理區(qū)間。

所以，38%是在此基礎(chǔ)上算出來的。

再看高盛，它研究了深圳兩家銀行的數(shù)據(jù)。

結(jié)論是，房貸余額只占房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的40%—55%，如果銀行把房子拍賣了，能收回40%—80%的錢。

據(jù)此說明，一線城市房?jī)r(jià)再跌20%，也不會(huì)引發(fā)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

我們可以把高盛此舉看作是一個(gè)壓力測(cè)試。

不僅如此，仔細(xì)看兩份報(bào)告的內(nèi)容就會(huì)發(fā)現(xiàn)，二者的范圍也不一樣。

瑞銀給出的數(shù)據(jù)是針對(duì)全國，而高盛僅選取了一線城市+特定銀行的數(shù)據(jù)。

所以，瑞銀單純地說“太貴”，高盛想說價(jià)格降到一定程度，銀行也能扛。

個(gè)人認(rèn)為，這兩個(gè)報(bào)告都是給專業(yè)的投資人看的，服務(wù)于不同的投資決策。

一個(gè)指引資產(chǎn)配置時(shí)機(jī)，一個(gè)評(píng)估金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)論有差異只是因?yàn)榉治隹蚣懿煌选?/p>

作為普通人，你只要知道，房產(chǎn)下行不會(huì)硬著陸，是一個(gè)相對(duì)漫長的過程，出清需要時(shí)間。

你也不用擔(dān)心會(huì)在某一天突然崩盤，大概率會(huì)是一線城市或城市核心區(qū)域更抗跌。

GJ不會(huì)看著地產(chǎn)崩盤，這一點(diǎn)從目前的松限購、購房貼息就能看出來。

當(dāng)然，政策只能緩解下跌，不能扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

政策底絕不等同于市場(chǎng)底，租金走勢(shì)和居民收入也都是房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵變量。

瑞銀想告訴我們，房地產(chǎn)黃金時(shí)代已過去，正回歸理性；

高盛想傳達(dá)的是，不要過度恐慌，不會(huì)輕易崩掉。

所以，如果你沒有用來投資的房產(chǎn)，就不用糾結(jié)房?jī)r(jià)會(huì)跌多少。

對(duì)普通家庭而言，房子終究是居住的場(chǎng)所，而非短期套利的工具。

看清趨勢(shì)、理性看待波動(dòng)，才能在未來市場(chǎng)中做出更從容的選擇。