三周狂賣52億，香港樓市又瘋了？

從“撤辣”后的試探性反彈，到2026年的全面逼空，4月香港樓市，已然不是脈沖式回暖，而是主升浪啟動(dòng)。

某內(nèi)地家族在赤柱頂豪ONE STANLEY斥資逾1.1億港元連掃復(fù)式及天際大宅；

某上市公司在港島西臨海新盤(pán)海嵎KENNEDY BAY一次性掃貨12套；

恒基紅磡大型市區(qū)改善盤(pán)首岸One Victoria Cove更是首開(kāi)認(rèn)籌7600組，218套當(dāng)日售罄...

2026年的香港樓市，正在上演一場(chǎng)從“頂豪配置”到“中產(chǎn)搶灘”的全域掃貨盛宴。

為子女鋪路的家族買的是名校+海景的未來(lái)生活，精于算賬的上市公司購(gòu)的是穩(wěn)定現(xiàn)金流收租，精明的中產(chǎn)家庭搶的是市區(qū)改善的安全資產(chǎn)配置。

在艷姐看來(lái)，貫穿本輪行情的核心風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)屬將軍澳地標(biāo)大盤(pán)海瑅灣。

圖片來(lái)源：招商蛇口官方公眾號(hào)

作為日出康城超級(jí)大盤(pán)社區(qū)的最后一期臨海項(xiàng)目，海瑅灣從三月末首開(kāi)爆紅，到四月加推持續(xù)秒光，短短三周時(shí)間狂攬52億港元銷售額，用實(shí)打?qū)嵉某山粩?shù)據(jù)印證：

香港樓市的脈沖式反彈已然落幕，一場(chǎng)全方位的樓市主升浪，真的來(lái)了。

01

海瑅灣52億硬核答卷

揭開(kāi)全域普漲行情

兩年前的那場(chǎng)“撤辣”，全面取消三大“懲罰性”印花稅，抹平了非永居與本地買家的稅費(fèi)鴻溝，也掃清了內(nèi)地資金入港的障礙。

兩年后的今天，海瑅灣的52億答卷證明，政策紅利已徹底轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)底部的硬核承接力。

3月31日，項(xiàng)目首次盛大開(kāi)盤(pán)，短短7小時(shí)火速售出254套房源，整體超額認(rèn)購(gòu)逼近28倍，當(dāng)日全盤(pán)售罄，一戰(zhàn)夯實(shí)市場(chǎng)底部強(qiáng)勁的承接能力。

進(jìn)入復(fù)活節(jié)假期，市場(chǎng)熱度絲毫未減。4月7日項(xiàng)目二次加推168套，假期流量加持之下熱度再攀高峰，當(dāng)日火速成交152套，整體去化率突破 90%，單輪加推吸金約11億港元。

海瑅灣遠(yuǎn)景鳥(niǎo)瞰 圖片來(lái)源：招商蛇口官方公眾號(hào)

即便價(jià)格小幅微調(diào)、市場(chǎng)選擇空間拓寬，買家追漲意愿依舊強(qiáng)烈，徹底告別過(guò)往撿漏抄底的投機(jī)心態(tài)，全面形成全民看漲的市場(chǎng)共識(shí)。

截至四月中旬，短短三周窗口期，海瑅灣累計(jì)成交近600套，整體套現(xiàn)金額穩(wěn)穩(wěn)突破52億港元。

更值得關(guān)注的是， 項(xiàng)目 買家結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，近三成置業(yè)者為內(nèi)地及國(guó)際非本地買家。

跨區(qū)域資金大規(guī)模入場(chǎng)、長(zhǎng)期布局，不再是短期套利的突擊選手，而是扎根香港資產(chǎn)的常駐力量。

這波行情最硬的信號(hào)，恰恰來(lái)自“非核心區(qū)”，海瑅灣坐落于將軍澳日出康城，并非港島傳統(tǒng)核心豪宅板塊。

非核心片區(qū)的大體量樓盤(pán)能跑出如此去化速度，足以說(shuō)明行情已從核心地段的“局部牛”轉(zhuǎn)向“全域普漲”。

02

52億背后的新香港模式

五大股東生態(tài)共贏

海瑅灣52億的硬核答卷，表面是市場(chǎng)熱度的爆發(fā)，內(nèi)核則是香港樓市開(kāi)發(fā)模式從“單打獨(dú)斗”轉(zhuǎn)向“生態(tài)聯(lián)盟”的教科書(shū)案例。

大地主港鐵作為土地提供方、項(xiàng)目監(jiān)管方，牽頭集結(jié)信和、招商、嘉華、嘉里，四位連莊玩家。

這套“本土龍頭+內(nèi)資出海+穩(wěn)健港資+品質(zhì)標(biāo)桿”的全明星陣容，其合作遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)并表，而是一場(chǎng)始于戰(zhàn)略基因互補(bǔ)的深度綁定。

一、頂層架構(gòu)：信和與招商的“雙核驅(qū)動(dòng)”

日出康城總占地約34公頃，分13期開(kāi)發(fā)，超2.5萬(wàn)套房源，是 將軍澳最大住宅區(qū)，定位上可以類比浦東聯(lián)洋和碧云。

作為整個(gè)日出康城超級(jí)大盤(pán)的壓軸之作，海瑅灣的成敗關(guān)乎各方戰(zhàn)略棋局的落子。

艷姐總結(jié)下來(lái)，信和置業(yè)與招商局置地正是驅(qū)動(dòng) 海瑅灣 前行的“關(guān)鍵雙核”。

信和置業(yè)：本土操盤(pán)王的“定價(jià)權(quán)”之戰(zhàn)

作為香港土儲(chǔ)最豐厚的開(kāi)發(fā)商之一，信和在港資普遍收縮的周期中，選擇了深耕大本營(yíng)。海瑅灣是其憑借主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和 硬核港鐵上蓋操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的一場(chǎng)關(guān)鍵戰(zhàn)役。

其目標(biāo)不僅是快速 回籠 現(xiàn)金、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，更是要在非核心區(qū)的將軍澳，重新夯實(shí)其作為港資龍頭的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。

項(xiàng)目7小時(shí)售罄、溢價(jià)跑贏同區(qū)的表現(xiàn)，正是這份定價(jià)能力的直接證明。

招商局置地：內(nèi)地房企的"出海"教科書(shū)

招 商局置地作為 招商蛇 口旗下港股平臺(tái)，是內(nèi)資出海的典型代表。而招商沒(méi)有重復(fù)早年房企“高價(jià)獨(dú)食、水土不服”的彎路，而是選擇了“借船出海”。

通過(guò)與信和等港資綁定，既能規(guī)避單獨(dú)拿地的政策與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還能共享香港操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。

對(duì)招商而言，海瑅灣的核心價(jià)值并非短期利潤(rùn)，而是一個(gè)低成本、高安全性的國(guó)際化跳板。

通過(guò)成功導(dǎo)入近三成的非本地客源，驗(yàn)證了其母公司的資本與客群實(shí)力，也為未來(lái)更廣闊的資產(chǎn)出海鋪平了道路。

二、戰(zhàn)略協(xié)同：嘉華與嘉里的“能力補(bǔ)位”

在“雙核”之外，嘉華國(guó)際與嘉里建設(shè)的加入，完美填補(bǔ)了大規(guī)模開(kāi)發(fā)中“財(cái)務(wù)穩(wěn)健性”與“產(chǎn)品溢價(jià)力”之間的關(guān)鍵縫隙。

嘉華國(guó)際：逆周期下的現(xiàn)金流修復(fù)者

嘉華國(guó)際近年采取‘內(nèi)地+香港’雙輪驅(qū)動(dòng)，且尤為偏愛(ài)現(xiàn)金奶牛項(xiàng)目的打造。

比如，上海徐匯濱江的‘嘉俊庭’項(xiàng)目440套房源在2024年開(kāi)盤(pán)即售罄，南京河西項(xiàng)目在當(dāng)年也貢獻(xiàn)了超50億港元的回款。

盡管2025受到內(nèi)地計(jì)提影響，整體業(yè)績(jī)承壓，但2026隨著海瑅灣項(xiàng)目高去化率與定價(jià)優(yōu)勢(shì)，依然是集團(tuán)修復(fù)毛利率、實(shí)現(xiàn)2026年業(yè)績(jī)V型反彈的核心引擎。

對(duì)嘉華而言，雙輪驅(qū)動(dòng)的現(xiàn)金流奶牛策略，能憑借東邊不亮西邊亮的風(fēng)險(xiǎn)分散，確保大盤(pán)在去化周期中的資金鏈健康，更是其穿越周期的安全墊。

嘉里建設(shè)：品質(zhì)溢價(jià)的信任狀

與嘉華的“現(xiàn)金流”角色不同，嘉里建設(shè)為聯(lián)盟注入的是“品質(zhì)基因”。

在嘉里，“品質(zhì)第一”并非口號(hào)，而是其“豪宅專家”人設(shè)的基石。

在海瑅灣，這份堅(jiān)持直接兌現(xiàn)為真金白銀的溢價(jià)——項(xiàng)目多套單位呎價(jià)突破2萬(wàn)港元，較同區(qū)高出15%-20%。

這份溢價(jià)，正是市場(chǎng)為嘉里數(shù)十年打磨的高端產(chǎn)品體系、細(xì)節(jié)管控與品牌聲譽(yù)所支付的信任對(duì)價(jià)。

它的加入，不僅拉升了整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值基線，也為其在深圳灣等內(nèi)地頂豪項(xiàng)目提供了最有力的價(jià)值背書(shū)。

三、52億蛋糕的切分邏輯：不只是分錢，更是分賽道

這種合作模式的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)：四大合作方在港鐵搭建的舞臺(tái)上，各取所需、各展所長(zhǎng)，共同做大了蛋糕。

信和贏得了定價(jià)權(quán)與現(xiàn)金流；

招商獲得了出海經(jīng)驗(yàn)與資本通路；

嘉華鞏固了現(xiàn)金流引擎；

嘉里驗(yàn)證了品質(zhì)溢價(jià)模式；

港鐵則如愿以償?shù)厥斋@了土地紅利，并推動(dòng)了片區(qū)成熟。

海 瑅 灣的成功，標(biāo)志著香港樓市進(jìn)入“聯(lián)盟時(shí)代”，也驗(yàn)證了在高度不確定的市 場(chǎng)中，生態(tài)共生的組織韌性遠(yuǎn)勝于單打獨(dú)斗的英雄主義。

“港資（操盤(pán)/品質(zhì)）+內(nèi)資（資本/客源）+港鐵（基建）”的模式，或許會(huì)將成為后撤辣時(shí)代收割全域行情的最優(yōu)解。

03

主升浪行業(yè)已然確立

誰(shuí)在提前布局？誰(shuí)在收割紅利？

如果說(shuō)海瑅灣是個(gè)案，那么2026年一季度的全港數(shù)據(jù)，就是“主升浪”最確鑿的量化注腳。

一手“井噴”，創(chuàng)13年新高：據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心及中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2026年首季香港私宅成交約6300套，同比激增超過(guò)40%；

成交金額突破700億港元！打破了塵封近十年的2017年紀(jì)錄，這是自2013年“一手新例”實(shí)施以來(lái)，最火爆的第一季度，沒(méi)有之一。

二手“逼空”，價(jià)格V型反轉(zhuǎn)：標(biāo)志性的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）已經(jīng)默默連漲了9個(gè)月，從去年底到現(xiàn)在，二手樓價(jià)已經(jīng)悄悄爬升了近6.6%；

資金“巨鯨化”，定價(jià)權(quán)易主：最關(guān)鍵的B端信號(hào)是資金結(jié)構(gòu)的質(zhì)變。一季度，全港一手市場(chǎng)錄得超過(guò)265宗“大手客”交易， 創(chuàng)下2008年以來(lái)同期新高；

與此同時(shí)，美聯(lián)物業(yè)綜合土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩年內(nèi)地買家狂掃 2.77萬(wàn)套，而在5000萬(wàn)級(jí)的頂豪戰(zhàn)場(chǎng)，占比已飆升至約72%——每10個(gè)頂豪買單，超過(guò)7個(gè)來(lái)自內(nèi)地。

數(shù)據(jù)來(lái)源：香港中原地

香港已然進(jìn)入量?jī)r(jià)齊飛，一手點(diǎn)火、二手添柴的良性循環(huán)；機(jī)構(gòu)化資本與內(nèi)地高凈值人群在系統(tǒng)性重估香港資產(chǎn)。

市場(chǎng)共識(shí)鐵板釘釘。接下來(lái)，更關(guān)鍵的問(wèn)題浮出水面：

究竟有哪些房企，在上一輪周期的至暗時(shí)刻完成了“逆勢(shì)屯兵”，如今正在從容收割這波遲來(lái)的紅利？

艷姐也帶大家盤(pán)點(diǎn)一下，看看誰(shuí)登上了這張戰(zhàn)略價(jià)值遠(yuǎn)超短期浮盈的贏家版圖。

1. 本土“四大天王”：屯農(nóng)地、補(bǔ)地價(jià)、收割周期紅利

香港樓市的基本盤(pán)，依然由新鴻基、長(zhǎng)實(shí)、恒基、新世界四大本地家族牢牢掌控。

他們的贏家邏輯，是內(nèi)資房企難以復(fù)制的“祖?zhèn)魍娣ā薄?strong>手握天量農(nóng)地/舊樓土儲(chǔ)，憑借跨代際的耐心和根深蒂固的本地政商網(wǎng)絡(luò)，主導(dǎo)復(fù)雜的“補(bǔ)地價(jià)”游戲。

時(shí)間是他們最大的朋友，規(guī)則是他們最深的護(hù)城河。

其中，扮演“全能霸主”的新鴻基，在2026年Q1以近150億港元的一手登記金額穩(wěn)坐市場(chǎng)頭把交椅。

其西沙SIERRA SEA、啟德天璽·天等王牌項(xiàng)目的集中放量，正是其基于長(zhǎng)期囤地、在周期回暖時(shí)精準(zhǔn)釋放庫(kù)存的典型操作，也成為了集團(tuán)業(yè)績(jī)最厚重的壓艙石。

而深諳“貨如輪轉(zhuǎn)”之道的恒基地產(chǎn)，則憑借遍布全港的舊樓重建網(wǎng)絡(luò)，在Q1錄得近70億港元銷售額。

它的贏家模式在于持續(xù)將低效舊樓“拆舊建新”，轉(zhuǎn)化為高溢價(jià)住宅，提供穩(wěn)定且高毛利的現(xiàn)金流。

作為“反周期獵手”的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，從2013年就開(kāi)始處置廣州、上海等核心城市地標(biāo)性物業(yè)，持續(xù)套現(xiàn)回籠巨額資金，同時(shí)保留香港核心地段的開(kāi)發(fā)權(quán)（如Blue Coast）和新界農(nóng)地儲(chǔ)備。

因而在行業(yè)普遍高杠桿的背景下，長(zhǎng)實(shí)憑借其極低的負(fù)債率和充沛的現(xiàn)金流，成為2026年主升浪來(lái)臨時(shí)最能從容“收割”紅利的玩家。

新世界發(fā)展的贏家密碼，則在于“品牌溢價(jià)”與“規(guī)劃紅利”的完美結(jié)合。它將新界龐大的農(nóng)地儲(chǔ)備，通過(guò)復(fù)雜的補(bǔ)地價(jià)流程，轉(zhuǎn)化為如柏傲莊系列這樣的現(xiàn)象級(jí)高端社區(qū)。

此舉不僅一次性吃透了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，更關(guān)鍵的是，它以極低成本提前鎖定了“北部都會(huì)區(qū)”國(guó)家戰(zhàn)略所釋放的巨額土地增值紅利，完成了從“土地轉(zhuǎn)換”到“價(jià)值賦能”的驚險(xiǎn)一躍。

2. 內(nèi)資“出海三杰”：借船出海、對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)、共享“制度”紅利

如果說(shuō)四大天王贏在“祖?zhèn)魍羶?chǔ)”的時(shí)間復(fù)利，那么招商局置地、華潤(rùn)置地、保利置業(yè)這三家內(nèi)資代表，則贏在“資本+客源”的雙重降維打擊。

他們的厲害之處，源于放棄“地主”思維，轉(zhuǎn)向“財(cái)務(wù)投資+資源整合”。通過(guò)聯(lián)盟模式，用最小的風(fēng)險(xiǎn)撬動(dòng)了最大的國(guó)際化紅利，將香港作為資產(chǎn)出海的安全跳板。

上文提到的海瑅灣股東之一——招商局置地是“漸進(jìn)式融入”的教科書(shū)。海瑅灣并不是它第一個(gè)項(xiàng)目，早在從2019年就聯(lián)手信和、嘉華拿下日出康城第11期（提供約1,850伙）的首秀。

更關(guān)鍵的是，招商觸角已延伸至持有型資產(chǎn)。2025年底購(gòu)入紅磡晉匯全幢改造為學(xué)生公寓。這標(biāo)志著招商從單純的項(xiàng)目跟投向“資產(chǎn)出海+現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)”的戰(zhàn)略升級(jí)。

華潤(rùn)置地與保利置業(yè)則通過(guò)組成“國(guó)家隊(duì)雙雄”，在啟德跑道區(qū)聯(lián)手打造的臨海地標(biāo)沄璟（PANO HARBOUR），已成為本輪主升浪中5000萬(wàn)+頂豪市場(chǎng)的絕對(duì)霸主。

沄璟自推售以來(lái)累計(jì)套現(xiàn)已超159億港元，單套最高成交價(jià)達(dá)3.8億港元，成功切入了香港頂豪市場(chǎng)，有效對(duì)沖了內(nèi)地主戰(zhàn)場(chǎng)的業(yè)績(jī)波動(dòng)。

這背后，正是兩家利用其內(nèi)地強(qiáng)大的企業(yè)客戶與家族辦公室網(wǎng)絡(luò)，將香港項(xiàng)目直接“空投”給目標(biāo)客群，打造內(nèi)地高凈值階層配置香港資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化入口。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)我們?cè)趶?fù)盤(pán)這場(chǎng)香港樓市的“主升浪”時(shí)，絕不僅僅是在記錄一場(chǎng)資本的狂歡。

歷史反復(fù)驗(yàn)證，香港一直是內(nèi)地核心城市樓市的“先行指標(biāo)”。聰明錢永遠(yuǎn)在政策最寬松、流動(dòng)性最充裕的地方率先布局。

地產(chǎn)教父施永青預(yù)言的香港樓市會(huì)持續(xù)6年的主升浪，似乎已經(jīng)來(lái)了。

高盛對(duì)滬深樓市“將在今年底率先觸底：并在未來(lái)三年上漲15% ”的樂(lè)觀預(yù)期，其底層信心之一，正是香港房?jī)r(jià)的率先反彈所奠定的估值錨。

近期，百億基金工銀價(jià)值精選集中配置地產(chǎn)股，百億基金經(jīng)理興證全球的謝治宇和中泰資管的姜誠(chéng)分別大筆買入貝殼、繼續(xù)增持保利發(fā)展。

這并非偶然，資本的嗅覺(jué)，永遠(yuǎn)比市場(chǎng)的情緒快一步。

香港的這一輪行情，或許正為下一個(gè)周期的開(kāi)啟，提前寫(xiě)下了注腳。

主編：張艷

責(zé)編：閃閃

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

我們建立了“地產(chǎn)人言交流群”