李嘉誠再談及未來房價：100萬的房子，到2030年還能值多少錢？

98歲的李嘉誠，2026年這幾個月忙得讓人眼花。2月26日，長和系三家公司聯手把英國電網UKPN的全部股權賣給法國Engie，交易作價超過1100億港元。

這家公司是2010年用57.7億英鎊買下的，這次以105.48億英鎊出手，賬面賺了超過80%。5月5日再補一刀，長和清空了英國電訊VodafoneThree的全部股權，回籠455億港元左右。

加上1月份處理掉的英國鐵路租賃公司Eversholt Rail，短短幾個月，老爺子在英國變現近1600億港元。把時間拉長到五年，李家累計套現已經超過3500億港元。

這套打法其實不新鮮。往前推到2025年3月，長和把分布在23個國家的43個港口打包賣給美國貝萊德牽頭的財團，作價228億美元。

這單交易后來卡在巴拿馬港口的政治風波里，至今懸而未決，但李家清倉的方向沒改過。把資產換成現金，動作比誰都快。

這背后的算盤其實很樸素——把老化的、監管越來越緊的、地緣風險越來越高的重資產甩出去，把錢握在手里等機會。地產生意上，他的邏輯同樣如此。

2013年內地樓市最熱那幾年，他悄悄減持廣州西城都薈、上海東方匯經中心。2017年402億港元賣掉中環中心七成多權益。

2023到2024年，七六折甩賣北京御翠園，把內地非核心地產清得差不多。但2021年，他又掏了102.8億港元拿下香港啟德的優質住宅地。

這種一只手清倉、一只手掃貨的姿態，把＂地段、地段、還是地段＂演繹得淋漓盡致。李澤鉅接手長和后，話說得更直白——大灣區核心地段的資產，長期價值不用懷疑。

那么回到普通人最關心的問題：100萬的房子，到2030年還能值多少錢？這個答案，要拆開來算。

先看市場底色。2026年3月，百城二手住宅均價12792元每平方米，環比跌0.34%，跌幅連續三個月收窄，同比仍跌8.55%。新房方面均價17115元每平方米，環比微漲0.05%。

上海二手住宅掛牌均價環比上漲，結束此前連續33個月的下跌。這是個什么信號？市場在筑底，但還沒真正翻盤。

中指研究院明確指出，整體市場仍處于筑底階段，分化將是2026年樓市的主要特征。分化兩個字，很關鍵。

把100萬這筆錢放進不同城市，未來五年會出現完全不同的結局。

放在一線城市核心板塊——比如深圳南山前海、上海內環、北京海淀的優質次新房，按年均4%到5%的復利算，2030年大概能漲到120萬到125萬。

放在二線主城核心區——成都高新、杭州未來科技城、武漢光谷這種產業實打實、人口凈流入的板塊，年均漲2%左右，2030年大概110萬出頭。

放在三四線主城——能維穩就不錯，年均零點幾個點的漲幅，五年下來基本原地踏步。

放在三四線遠郊和文旅盤——這是最危險的，年均跌1%甚至更多。100萬買進去，2030年掛牌95萬都不一定有人接。

數字看著差不多，但落到具體城市，差距能拉到兩倍以上。深圳南山前海部分次新盤，過去五年就算趕上調整期，仍然漲了25%以上。

北京通州一些遠郊小區，五年跌掉15%還多。同樣在一線，命運能差這么遠。二線更夸張。

成都高新區核心房源輕松跑贏均值，東北某些三四線老城區100萬的房子掛80萬都沒人問。為什么會這樣？

答案就一條——人往哪兒走，錢就往哪兒走，房價就往哪兒走。沒有產業撐就沒有就業，沒有就業就留不住人，留不住人房子就只是鋼筋水泥。

這個鏈條，比任何專家預測都靠譜。李嘉誠再談及未來房價的本質判斷也是這個。

買房的人和蓋房的數量誰多，經濟基本面是上行還是下行，決定一切。短期波動只是噪音。

那種＂房子以后徹底不值錢＂的話，聽聽就行，不必當真。土地出讓金、建材、人工成本，這幾年沒有一個在降。

2026年一季度300城住宅用地土地出讓金同比降45.7%，但平均溢價率仍有5.0%，廣州、上海、杭州的核心地塊繼續拍出高溢價。

開發商不是慈善家，地價人工成本頂在那兒，新房的底價就抬在那兒，核心地段的二手房自然有錨。

東京、倫敦、紐約幾十年的軌跡早就給過答案——非核心區域可以一蹶不振幾十年，但真正的核心地段，每次調整完都會回到自己該有的位置。

李嘉誠再談及未來房價時給過一個很冷的判斷：房價漲跌10%本來就是常態。

這話聽上去平淡，其實戳穿了大多數人對房產的幻想——它不是穩賺不賠的資產，它跟所有商品一樣，遵從供需。

把這句話放到100萬的房子上，意思就更清楚了。

如果是自住，量力而行，優先選核心城市核心板塊。哪怕漲得慢，至少抗跌；哪怕沒賺到錢，居住體驗也對得起這筆投入。

如果是投資，文旅盤、遠郊盤、概念盤，全都不要碰。這類房子接盤的人越來越少，砸在手里只是時間問題。

如果手里已經有幾套非核心房產，趁市場還有活氣盡快置換，把資金往核心城市核心板塊集中。這是李家這些年一直在做的事——只不過他玩的是幾百億，普通人玩的是幾百萬，邏輯沒區別。

李嘉誠最值錢的地方，從來不是預測漲跌的精準度，而是那種逆向思維。人人喊漲他在賣，人人唱空他在買。

從1967年香港暴跌時抄底，到2017年高位甩賣中環中心，再到這兩年一邊清掉歐洲基建一邊盯著大灣區核心地段看，每一次都是真金白銀的下注。這種判斷，比任何嘴上的預言都管用。

98歲的人了，還在給市場上課。100萬的房子到2030年還能值多少錢？

沒有標準答案，但方向很清楚——選對城市、選對板塊的，能跑贏通脹；選錯地方的，只能眼睜睜看著資產慢慢蒸發。樓市普漲的年代徹底翻篇了。

未來的房子會越來越像它本來該是的樣子——一個住的地方，而不是一臺印鈔機。接受這個事實，比什么都重要。