透過一手二手總量看樓市：北上強(qiáng)勢(shì)，廣深杭成現(xiàn)冷暖差異

今年3月到4月，全國(guó)少數(shù)城市的樓市成交相當(dāng)活躍。很多機(jī)構(gòu)都在分析環(huán)比大增多少、同比暴增多少，但最核心的一個(gè)參考系他們都沒提到：當(dāng)前的成交量相比這個(gè)城市的榮枯線，到底是高了還是低了。這是最本質(zhì)的衡量量能強(qiáng)弱的指標(biāo)。

而且，很多專家、自媒體、博主聊的都是二手房市場(chǎng)，卻忽略了新房市場(chǎng)。今年新房市場(chǎng)偏弱，二手房市場(chǎng)偏強(qiáng)。要衡量一個(gè)城市交易的活躍度，最好把一手和二手綜合起來，看住宅成交總量的變化。所以今天，我就把很多機(jī)構(gòu)和專家大V忽略的兩個(gè)核心因素，跟各位展現(xiàn)一下。

我們重點(diǎn)觀察北上廣深、杭州、成都這6個(gè)城市。前四個(gè)是老一線，杭州和成都是非常強(qiáng)勢(shì)的新一線，也可以說是準(zhǔn)一線。搞懂這6個(gè)城市的成交量這個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)的變化，基本上就能把握全國(guó)樓市的總體走勢(shì)。

這個(gè)圖是北京的一手加二手住宅成交量與榮枯線的比對(duì)關(guān)系。首先看最后的紅柱，就是今年4月的成交量。它比3月環(huán)比略微小降，但比去年4月、前年4月增長(zhǎng)了很多，甚至也略高于2023年那個(gè)非常強(qiáng)勢(shì)的小陽(yáng)春。更關(guān)鍵的是，今年3月、4月，北京的成交量明顯超過了榮枯線。這意味著北京當(dāng)前的成交量比較強(qiáng)勢(shì)，這就可以理解為什么過去三個(gè)月北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了止跌小漲。

再看上海。過去的節(jié)目我曾幾次提到，上海的數(shù)據(jù)在過去兩年是全國(guó)樓市中最強(qiáng)的。上海的數(shù)據(jù)同樣顯示，今年4月相比3月環(huán)比下滑，但今年4月的量能明顯超過了過去三年的同期水平，而且今年3月、4月的成交量都明顯超過了榮枯線。上海的量能情況高度類似于北京，都是當(dāng)前偏強(qiáng)勢(shì)的。同時(shí)，上海的房?jī)r(jià)跟北京一樣，過去三個(gè)月也持續(xù)小漲。

今年以來關(guān)于深圳樓市的消息和市場(chǎng)分析比較多。從深圳的走勢(shì)圖看，今年4月高于3月。其實(shí)每年春節(jié)過后，深圳樓市成交復(fù)蘇的節(jié)奏都慢于北京和上海。但今年4月，深圳的成交量低于2025年4月，更重要的是，今年4月的成交量還沒有超過榮枯線。不比不知道，一比才知道，深圳樓市的量能活躍度明顯弱于北京、上海。所以4月，深圳的房?jī)r(jià)重新下跌。

再看深圳的同門師兄廣州。廣州4月樓市相比3月量能回落，4月的量能高于2024和2025年4月，但低于2023年4月。今年3月、4月，廣州的成交量也站上了榮枯線。僅從量能指標(biāo)看，當(dāng)前廣州強(qiáng)于深圳，但弱于北京、上海。

再看兩個(gè)新一線城市杭州和成都。顯而易見，杭州樓市偏弱。4月的量能相比3月略有回升，但低于2025年4月，更低于2023年4月。更關(guān)鍵的是，3月、4月的量能都沒有站上榮枯線。過去一年，杭州樓市其實(shí)是降溫的，目前這個(gè)量能狀況比深圳還要稍弱一些，更弱于其他三個(gè)城市。

最后看西部地區(qū)的一哥成都。成都4月的成交量相比3月下滑，而且明顯低于過去三年的4月。不過，4月略微超過了榮枯線。從圖中可以看到，2023、2024、2025年的小陽(yáng)春，成都樓市表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。過去我曾分析過，杭州和成都在2025年4月之后都經(jīng)歷了一波補(bǔ)跌，導(dǎo)致今年的小陽(yáng)春弱于北上廣深。相對(duì)而言，成都目前稍強(qiáng)于杭州。

這就是目前全國(guó)能級(jí)最高的6個(gè)城市的交易量情況。各位看完后，強(qiáng)弱的對(duì)比還是比較明晰的，僅供各位參考。