突破內(nèi)卷 保持進(jìn)化：中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)

黨的二十屆四中全會(huì)提出"推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

2025年政府工作報(bào)告首次明確"盤活商辦用房"，綜合整治"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)；7月中央城市工作會(huì)議提出"以推進(jìn)城市更新為重要抓手"，標(biāo)志著商業(yè)辦公市場(chǎng)進(jìn)入"以存量?jī)?yōu)化替代增量擴(kuò)張"的深度轉(zhuǎn)型期。

12月23-24日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。

中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)支持，房訊網(wǎng)FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會(huì)，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。

第22屆年會(huì)將聚焦"十五五規(guī)劃"與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之道、寫字樓產(chǎn)業(yè)園從空間到價(jià)值的進(jìn)化之路、寫字樓從運(yùn)營(yíng)管理到資產(chǎn)管理的范式變革、產(chǎn)業(yè)園從空間進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的范式變革五大核心主題，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及創(chuàng)新進(jìn)化的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會(huì)期間將發(fā)布《2025年中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展報(bào)告》，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)2025年會(huì)，以及第22屆『商業(yè)地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)』頒獎(jiǎng)典禮，預(yù)計(jì)將有600位社會(huì)各界嘉賓出席。

突破內(nèi)卷：聚焦安全舒適綠色智慧的"好商辦

今年政府工作報(bào)告首次將"盤活存量用地和商辦用房"提升至國(guó)家戰(zhàn)略高度，也反映了商業(yè)和辦公市場(chǎng)供需失衡的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)劉凱表示，2025年從商業(yè)辦公市場(chǎng)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園自身來看，當(dāng)前一二線城市租金降幅有所收窄，空置率有所企穩(wěn)，市場(chǎng)活躍度開始向上，隨著政策、市場(chǎng)圍繞改善供求關(guān)系，供需兩側(cè)共同發(fā)力，預(yù)計(jì)一二線城市商業(yè)辦公市場(chǎng)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園有望進(jìn)入平臺(tái)整理期。

7月1日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第六次會(huì)議提出"要縱深推進(jìn)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)，要聚焦重點(diǎn)難點(diǎn)，依法依規(guī)治理企業(yè)低價(jià)無序競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)，推動(dòng)落后產(chǎn)能有序退出"。與此同時(shí)，《求是》雜志發(fā)表文章《深刻認(rèn)識(shí)和綜合整治"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)》。

所謂"內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)"，主要指的是違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、低質(zhì)量、同質(zhì)化的過度無序競(jìng)爭(zhēng)。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時(shí)，也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈的生存空間。

對(duì)商業(yè)辦公市場(chǎng)來說，"內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)"主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是打"價(jià)格戰(zhàn)"，靠低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)來"卷"；二是打"營(yíng)銷戰(zhàn)"，不顧服務(wù)、品質(zhì)，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"慣性牌"，不考慮自身實(shí)際，盲目跟風(fēng)追逐行業(yè)所謂熱點(diǎn)來"卷"。

對(duì)外卷價(jià)格，競(jìng)品95折我就90折，競(jìng)品送物業(yè)費(fèi)我送裝修；競(jìng)品打大折扣我就送長(zhǎng)免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競(jìng)品，搶到客戶；

對(duì)內(nèi)卷人效：減員、降本、控費(fèi)，降本增效；卷匯報(bào)：月報(bào)、周報(bào)、日?qǐng)?bào)；卷開會(huì)：月會(huì)、周會(huì)、雙周會(huì)……上班忙著開會(huì)寫報(bào)告，下班才開始正經(jīng)干活……

此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)形成了內(nèi)卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內(nèi)卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應(yīng)過剩造成的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

今天的商業(yè)辦公市場(chǎng)正站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價(jià)格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在企業(yè)、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

保持進(jìn)化：開啟商業(yè)辦公范式變革新時(shí)代

當(dāng)前，商業(yè)辦公市場(chǎng)仍處于平臺(tái)整理期，市場(chǎng)供求失衡，租金售價(jià)失序，投資意愿失真，以價(jià)換量仍是市場(chǎng)主流模式。因此，由于商業(yè)辦公市場(chǎng)供需不平衡狀態(tài)加劇，經(jīng)濟(jì)增速處于下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在調(diào)整過程中，在這三期疊加基礎(chǔ)上，商業(yè)辦公市場(chǎng)企穩(wěn)回升仍然需要一個(gè)緩慢的過程。

劉凱表示，今年以來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)企業(yè)集體"進(jìn)化"，多方面提升自身的資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力，或發(fā)力公募reits，或更新迭代明星產(chǎn)品線，或緊加快調(diào)改節(jié)奏，或緊抓流量密碼打造非標(biāo)商業(yè)新樣本。隨著政策、市場(chǎng)圍繞改善供求關(guān)系，供求兩端持續(xù)發(fā)力，在新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的重要時(shí)刻，站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口，我們選擇向右，我們選擇進(jìn)化。

商業(yè)辦公市場(chǎng)無論應(yīng)對(duì)短期壓力，還是把握長(zhǎng)期機(jī)遇，保持進(jìn)化保持創(chuàng)新都是唯一的出路。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍沉迷于價(jià)格戰(zhàn)，試圖通過"低成本、低品質(zhì)"搶占市場(chǎng)，最終只會(huì)陷入"利潤(rùn)下滑-投入減少-產(chǎn)品落后"的惡性循環(huán)；反之，如果我們能夠聚焦安全舒適綠色智慧的"好房子"和"好商辦"，持續(xù)提升"好房子"和"好商辦"附加值，不僅能規(guī)避內(nèi)卷，還能在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。

2025年商業(yè)辦公市場(chǎng)下行期的內(nèi)卷化特征，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉(zhuǎn)型升級(jí)的起跑線，更是范式變革轉(zhuǎn)換期。本屆年會(huì)主題"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"，深刻反映了當(dāng)前商業(yè)辦公行業(yè)處在舊范式被新范式取代的轉(zhuǎn)換過程中，舊范式價(jià)值觀和方法論的全面重構(gòu)和顛覆；新范式從提供辦公空間向價(jià)值創(chuàng)造演進(jìn)，全方位重構(gòu)產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)邏輯。面對(duì)未來的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，商業(yè)辦公行業(yè)只有沉下心來突破內(nèi)卷保持進(jìn)化，用產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和招商力把行業(yè)重新做一遍，以創(chuàng)新推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

12月北京，商辦精英，全聯(lián)共識(shí)。齊聚一堂的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、金融機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者、零售商、品牌商以及政府商會(huì)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)等行業(yè)大咖們，以演講、對(duì)話、交流的形式，探討商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、城市更新、購(gòu)物中心等熱點(diǎn)板塊，就行業(yè)發(fā)展、樓宇經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)管理、靈活辦公、綠色低碳、ESG、成功案例等展開系列活動(dòng)，找尋全新思路及廣泛深入的合作機(jī)會(huì)，同時(shí)記錄并見證中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)歷史軌跡推動(dòng)行業(yè)健康向前的持續(xù)發(fā)展，共同開啟商業(yè)辦公的范式變革新時(shí)代。