英財(cái)相盯上房產(chǎn)稅費(fèi)改革！6大潛在政策將如何改變樓市格局？業(yè)主/房東面臨哪些影響

英國(guó)財(cái)政大臣即將于11月26日公布秋季財(cái)政預(yù)算案，面對(duì)需要通過增稅籌集高達(dá)300億英的艱巨任務(wù)，過去數(shù)周以來，財(cái)政部 不斷放出涉及房產(chǎn)的潛在稅改風(fēng)聲。

如今增加個(gè)人所得稅的計(jì)劃已無可能，財(cái)政大臣似乎更可能將目光轉(zhuǎn)向住房領(lǐng)域以充實(shí)國(guó)庫。

如果這些改革得以實(shí)施，將徹底改變?cè)谟?guó)買賣房產(chǎn)的方式，并對(duì)更廣泛的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

Oxford Economics的 副董事 Liam Sides 表示：“住房在經(jīng)濟(jì)中的作用常常被忽視，但實(shí)際上至關(guān)重要。主要是因?yàn)閯趧?dòng)力流動(dòng)是生產(chǎn)力增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。而住房可負(fù)擔(dān)性差和住房供應(yīng)有限是人們因?yàn)楣ぷ鞫鲃?dòng)的主要制約因素——而英國(guó)勞動(dòng)力流動(dòng)率處于歷史低位，正是這種影響的體現(xiàn)?！?/p>

以下是可能出現(xiàn)在財(cái)政預(yù)算案中的房產(chǎn)稅費(fèi)改革政策，供各位業(yè)主/房東參考。

1、對(duì)自住的主要住宅征收資本利得稅

潛在政策：

據(jù)報(bào)道，財(cái)政大臣正考慮擴(kuò)大資本利得稅(CGT)的征稅范圍，使其不僅適用于出售第二套房產(chǎn)，還適用于出售自住主要住宅所獲得的利潤(rùn)。據(jù)悉，該稅種的起征點(diǎn)或被設(shè)定為150萬英鎊及以上的房產(chǎn)，將影響約12萬名高稅率納稅人，這些納稅人的資本利得稅賬單金額為￡199,973。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，高稅率納稅人需要對(duì)除主要住宅以外的資產(chǎn)增值部分繳納24%的資本利得稅，而基本稅率納稅人的稅率為18%。

潛在影響：資產(chǎn)豐厚但現(xiàn)金短缺的換小型房產(chǎn)業(yè)主持觀望態(tài)度

這項(xiàng)稅收將直接針對(duì)倫敦及東南地區(qū)。據(jù)房地顧問機(jī)構(gòu)Knight Frank統(tǒng)計(jì)，英格蘭和威爾士地區(qū)價(jià)值150萬英鎊及以上的房產(chǎn)約31萬套(約占全英住房存量的1.1%），其中八成位于倫敦及東南地區(qū)。

房地顧問機(jī)構(gòu)Savills統(tǒng)計(jì)了2020年4月以來全英150萬英鎊以上房產(chǎn)成交量最高的十個(gè)地方政府，其中九個(gè)位于倫敦。

如果該政策實(shí)行，售價(jià)超過150萬英鎊的房產(chǎn)賣家可能面臨巨額稅單，因?yàn)樵S多老年業(yè)主在過去幾十年里積累了大量資產(chǎn)。房產(chǎn)代理公司Hamptons的計(jì)算得出，去年房產(chǎn)售價(jià)超過150萬英鎊的賣家平均比他們幾十年前買房時(shí)增值了83.62萬英鎊，這意味著高稅率納稅人將面臨高達(dá)20萬英鎊的資本利得稅。

因此，該政策的風(fēng)險(xiǎn)在于，許多資產(chǎn)豐厚但現(xiàn)金短缺的賣家可能會(huì)為了避免繳納資本利得稅而選擇不出售房產(chǎn)。這將導(dǎo)致更少的大型房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，而那些需要換大房子的家庭面臨更少的選擇。

Savills對(duì)約1000名潛在賣家進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本利得稅比其他任何傳聞中的房產(chǎn)稅政策都更有可能阻止他們賣房，45%受訪者表示將產(chǎn)生顯著負(fù)面影響。如果政府可以采用一種減輕損害的方式，即僅對(duì)未來的收益征收資本利得稅，而不是對(duì)之前的收益征收。即使在這種情況下，仍有39%的受訪者認(rèn)為其出售房產(chǎn)的可能性會(huì)降低。

Hamptons指出，150萬英鎊的“硬性”門檻會(huì)造成房?jī)r(jià)斷崖式下跌，導(dǎo)致大量業(yè)主以略低于此價(jià)格出售房產(chǎn)。

2、豪宅稅

潛在政策：

據(jù)報(bào)道，財(cái)政大臣正在考慮一項(xiàng)新的“豪宅稅”，該稅項(xiàng)將對(duì)價(jià)值超過200萬英鎊的房產(chǎn)所有者，每年對(duì)超過該金額部分征收1%的稅。這項(xiàng)政策與自民黨在2015年競(jìng)選宣言中提出的方案頗為相似。

盡管財(cái)政大臣里夫斯在10月16日公開否認(rèn)秋季預(yù)算時(shí)將對(duì)房產(chǎn)類資產(chǎn)加稅，但近日再次傳出她將征收豪宅稅的消息。

該政策與對(duì)主要自住住宅征收資本利得稅類似，將主要影響倫敦和英格蘭東南部的業(yè)主。大約有15萬處房產(chǎn)將納入豪宅稅的征收范圍，據(jù)Savills稱，其中66.6%位于倫敦，19%位于英格蘭東南部，5.2%位于英格蘭東部，4.6%位于西南部。

在倫敦的肯辛頓和切爾西，18.5%的房產(chǎn)價(jià)值超過200萬英鎊。

該稅收將對(duì)家庭產(chǎn)生何種影響？即使是價(jià)值略高于200萬英鎊的房產(chǎn)也會(huì)受到重創(chuàng)：一套價(jià)值250萬英鎊的房產(chǎn)每年將面臨5000英鎊的稅單。Hamptons公司表示，價(jià)值200萬鎊以上住宅的平均價(jià)值為510萬英鎊，如果按1%的稅率計(jì)算，該家庭的稅單將達(dá)到3.1萬英鎊。

潛在影響：銷售斷崖與估值難題

Hamptons認(rèn)為，該稅收可能會(huì)讓受影響的房產(chǎn)貶值5%到10%，因?yàn)闃I(yè)主將面臨額外的債務(wù)負(fù)擔(dān)。而且，與150萬鎊以上房產(chǎn)的資本利得稅一樣，它會(huì)在200萬鎊的價(jià)位上造成銷售斷崖，許多買家的出價(jià)會(huì)略低于這個(gè)價(jià)格。

此外，賬單的公平性和準(zhǔn)確性、房屋估值方式以及可能的法律挑戰(zhàn)都會(huì)產(chǎn)生一系列問題。

3、對(duì)高價(jià)值房產(chǎn)業(yè)主征收更高市政物業(yè)稅

潛在政策：

最新傳聞是，財(cái)相正研究針對(duì)價(jià)值最昂貴的房產(chǎn)“大幅提高”市政物業(yè)稅，此舉將主要影響倫敦及英格蘭東南部的家庭。

據(jù) Institute for Fiscal Studies 稱，這可能導(dǎo)致英格蘭G級(jí)和H級(jí)房產(chǎn)的市政稅稅率翻倍。

其他傳聞還包括在H級(jí)之上增設(shè)一到兩個(gè)新的市政稅等級(jí)，此舉是效仿威爾士工黨政府。

市政物業(yè)稅是由地方政府對(duì)住宅物業(yè)征收的，稅額取決于物業(yè)的等級(jí)：從價(jià)值最低的A級(jí)物業(yè)到價(jià)值最高的H級(jí)物業(yè)。但該稅率體系仍以1991年英格蘭的房產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)，房產(chǎn)價(jià)值此后并未進(jìn)行全面更新，令許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家和稅務(wù)專家感到失望。H級(jí)房產(chǎn)是指在1991年估值超過32萬英鎊的房產(chǎn)。

據(jù)稱，財(cái)政大臣傾向于采取有針對(duì)性的改革，而非徹底改革現(xiàn)有體系。因?yàn)閺氐赘母镆馕吨鴱?fù)雜的政治與行政程序，且財(cái)政部短期內(nèi)難以獲得新增收入。

Hamptons認(rèn)為，在現(xiàn)有最高稅等級(jí)之上增加一到兩個(gè)等級(jí)的可能性極大，而且“這可能是迄今為止提出的對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)稅影響最小的改革方案之一”。

潛在影響：倫敦和英格蘭東南部樓市將進(jìn)一步降溫

智庫Institute for Fiscal Studies在報(bào)告中指出，該計(jì)劃將在2030年前增加42億英鎊收入。預(yù)計(jì)將影響約100萬戶家庭，占英格蘭房產(chǎn)總數(shù)的4%。

網(wǎng)站Tax Policy Associates稱，市政物業(yè)稅翻倍將對(duì)價(jià)值超過75萬英鎊的房產(chǎn)造成沖擊。G級(jí)房產(chǎn)的業(yè)主的年度稅單將從3800英鎊增加到7600英鎊，而H級(jí)房產(chǎn)的業(yè)主則可能從4560英鎊增加到超過9000英鎊。

與許多其他政策一樣，這項(xiàng)政策主要影響居住在倫敦和英格蘭東南部的人們；據(jù)Savills的分析，G級(jí)和H級(jí)房產(chǎn)中有56%位于這些地區(qū)。由于市政物業(yè)稅是一種持續(xù)性稅負(fù)，而非像印花稅那樣的交易稅，因此可能會(huì)抑制對(duì)高等級(jí)房產(chǎn)的需求。

Savills的調(diào)查顯示，如果增設(shè)更高的市政物業(yè)稅等級(jí)，51%的房主會(huì)因此放棄搬家。

短期來看，退休人員和資產(chǎn)豐富但現(xiàn)金短缺的業(yè)主可能會(huì)因此更有動(dòng)力出售房產(chǎn)，但目前可供他們選擇的小面積房源卻十分稀缺。在高端租賃市場(chǎng)，市政物業(yè)稅上漲的成本最初可能會(huì)以租金上漲的形式轉(zhuǎn)嫁給租戶。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房東最終將承擔(dān)這部分成本，因?yàn)槭姓惿蠞q可能會(huì)減少租金增長(zhǎng)。

4、對(duì)房東的租金收入征收國(guó)民保險(xiǎn)金NI

潛在政策：

另一個(gè)被Hamptons認(rèn)為最有可能實(shí)施的潛在政策是：對(duì)租金收入征收國(guó)民保險(xiǎn)金(NICs)。

目前，以個(gè)人名義(非通過公司持有)持有房產(chǎn)的房東只需就租金收益繳納個(gè)人所得稅，無需繳納NI。此舉符合工黨競(jìng)選宣言中提出的不提高所得稅的承諾，但房東們可能會(huì)對(duì)此感到不滿。在《租戶權(quán)利法》(Renters’ Rights Act)即將生效之際，房東們正面臨著一系列新的監(jiān)管規(guī)定。延伸閱讀：

該方案將使租金收入與就業(yè)收入同等對(duì)待，征收NI：50,270英鎊以下部分稅率為8%，超出部分稅率為2%。

Resolution Foundation會(huì)在提出該改革方案時(shí)估計(jì)，該方案可以籌集30 億英鎊，但Hamptons表示，英國(guó)40%的房東將獲得豁免，因此籌集到10億英鎊是一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的估計(jì)。

潛在影響：更多小型房東出售房產(chǎn)

年輕且收入較低的房東若以個(gè)人名義持有房產(chǎn)，可能成為這項(xiàng)政策最直接的受害者。這意味著背負(fù)沉重貸款的“意外房東”(無法出售房者)或?yàn)檠a(bǔ)充較低收入或養(yǎng)老金而持有房產(chǎn)的人群，將承擔(dān)最沉重的稅負(fù)。

Hamptons的分析顯示，對(duì)于一名典型房東，年收入16,478英鎊，支付7,875英鎊抵押貸款利息(基于5.3%的抵押貸款利率)，其稅單金額將從699英鎊增至1,609英鎊，增幅超過一倍。而高稅率房東的稅單將從2,973英鎊增至3,200英鎊。

此外，對(duì)利潤(rùn)的定義至關(guān)重要。NI很可能將適用于抵押貸款前的利潤(rùn)，但財(cái)政部尚未對(duì)此評(píng)論。此舉可能增加高稅率納稅人對(duì)虧損出租房產(chǎn)繳稅的可能性。

強(qiáng)制房東對(duì)租金收入繳納NI將加速租賃市場(chǎng)向更加專業(yè)化的行業(yè)轉(zhuǎn)型，因?yàn)檫@會(huì)鼓勵(lì)房東們成立公司(約80%的買房出租房東以個(gè)人名義擁有房產(chǎn))。但將現(xiàn)有房產(chǎn)組合轉(zhuǎn)移到公司結(jié)構(gòu)中可能會(huì)產(chǎn)生巨額稅款，因此許多房東可能會(huì)選擇出售房產(chǎn)，這可能會(huì)導(dǎo)致租金上漲。

5、按比例征收房產(chǎn)稅

潛在政策：

印花稅和市政物業(yè)稅極不受歡迎，因此有傳言稱，一項(xiàng)激進(jìn)的方案正在醞釀，即用單一的年度房產(chǎn)稅取代這兩種稅款。

自8月份有報(bào)道稱財(cái)相正在考慮這項(xiàng)方案以來，傳聞中的稅率一直在波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tim Leunig建議，地方議會(huì)可自行設(shè)定平均稅率0.44%，而對(duì)于價(jià)值在50萬英鎊至100萬英鎊之間的房產(chǎn)，全英統(tǒng)一稅率為0.54%，超過該價(jià)值的部分稅率為0.81%。

活動(dòng)團(tuán)體Fairer Share建議按房產(chǎn)價(jià)值的0.48%收取固定稅率(第二套住房為 0.96%)，并為無法一次性支付的人提供延期支付機(jī)制。

潛在影響：倫敦和英格蘭東南部地區(qū)的賬單和租金上漲，但房屋流動(dòng)性增加

這將簡(jiǎn)化房產(chǎn)稅制度，并將負(fù)擔(dān)從買家轉(zhuǎn)移到房主。Tim Leunig稱，這將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易。“這些提議將使人們更容易、更便宜地搬家，無論是為了更好的工作還是為了靠近家人，同時(shí)也更加公平?！?/p>

然而，倫敦居民們可能不會(huì)滿意。據(jù)Hamptons稱，倫敦75%的房主將面臨更高的賬單，其中包括所有市政稅等級(jí)為G級(jí)和H級(jí)的房產(chǎn)。據(jù)估計(jì)，在全英范圍內(nèi)，如果實(shí)施0.48%的稅率，預(yù)計(jì)17%的家庭的稅負(fù)將增加。

高房產(chǎn)價(jià)值地區(qū)的低收入房主可以通過不搬家來避免印花稅，但他們無法避免年度稅。

房東可能會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁給租戶，從而導(dǎo)致倫敦和英格蘭東南部地區(qū)的租金上漲。

6、廢除或取代印花稅

潛在政策：

近年來，廢除印花稅的想法曾多次出現(xiàn)。

保守黨黨魁凱米·巴德諾赫(Kemi Badenoch)在10月初舉行的保守黨大會(huì)上宣布了這一計(jì)劃。但并未提出任何代替方案，目前看起來不太可能。

據(jù)報(bào)道，政府正在考慮將房產(chǎn)交易稅的繳納責(zé)任轉(zhuǎn)移到賣方身上。具體而言，價(jià)值超過50萬英鎊的房產(chǎn)的賣方將需要繳納該稅款，稅額根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值而定。此舉不會(huì)取代對(duì)第二套住房征收的印花稅。

潛在影響：阻礙換小房子的趨勢(shì)

過去幾年，每個(gè)考慮將印花稅改為賣方稅的政府都面臨著同樣的質(zhì)疑：這將導(dǎo)致?lián)Q小房子的搬家一族放棄出售房產(chǎn)。如果政府同時(shí)對(duì)價(jià)格較高的主要住宅征收資本利得稅，這種情況將會(huì)更加嚴(yán)重。

如果政策調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩，那么就像資本利得稅一樣，這可能會(huì)導(dǎo)致稅收收入下降。對(duì)財(cái)政部而言，這無疑是最糟糕的意外后果。

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