西安房價，人人都買得起？保億·潤園值得等嗎｜房哥問答447期

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問答447期

問：西安現在房價還真是人人都買得起，這是好事？

答：幻覺，巨大的幻覺，沒有哪一個城市，是人人都買得起商品房的，無論國內，國外，房子是商品，有高低價格區分，但總歸是有門檻的。

西安目前主城區范圍內，15000+左右的均價，總價門檻近150萬，月供輕松破5000元，對于不少人是買得起的。

過去，房價上漲，大家把上漲預期也放在了購房預算里，雖然賺的少，但敢貸款，且相信自己隨著年輕變化，收入在上漲，但現在回過神了，自己 買房的那年是收入最高的，此后都是一路下降。

所以，房價上漲反而是帶動多數人買房的動力，因為有貸款，有時間，有利息成本，一旦不漲，30年算，就是負債。

雖然目前各類優惠，贈送頻出，新產品不斷，但實際西安新房的成交量，價格還在下跌，新房連跌超過13個月，二手房超過23個月，市場還在降價保量，加速筑底的階段。

這個時期，除了真正的剛需，改善外，更多人還是在觀望，都擔心背刺，擔心買了就降價，都在觀望，期待有更好產品，更大贈送，更多優惠。

往后市場二元分化，有改善能力的買新房，有剛需實力的看二手房，沒有能力的租房住。

問：喜歡軟件新城氛圍，給孩子自住，300萬預算怎么選？

答：作為期待值與失落感同時存在的區域，軟新的業主，經歷過冰火兩重天。

四年前，是萬元地頻出，排隊搖號，單價2萬屬于撿漏，單價3萬業主也敢沖，大家堅信的就是這里是高新產業聚集區，有人口，有產業，收入也高，房價有支撐。

但因為市場下行，軟新配套兌現慢，高單價，高總價限制，高贈送四代新房沖擊等因素，導致區域二手房紛紛破發，蘇寧云著、天地源云水天境、保利天匯、中鐵建西派國樾，中海天谷時代等無一幸免。

區域內的新房雖然不多，但也兩級分化，純四代的邦泰，三代的山海境都有房，大家寄語厚望的軟西反而房價賣不過軟東的綠城，這是軟西曾經，現在正在經歷的情況。

如果非常喜歡這里，孩子后期也在這里工作，就近工作生活，目前二手房選擇非常多，上述的小區都有二手房掛牌，面積100-143㎡為主。

比較新的小區，天地源云水天境、保利天匯、中海天谷時代都可以看，軟東還有綠城海棠三章，區域內還有供地 也可以等新房 ，目前的行情，價格不會貴，走量為主，高贈送，戶型也更好。

五年后才住，現在買也是空置，兩個字，不急，完全不急。

問：為啥高新11初是家長重點選擇，但不好看高新三期？

答：既然考慮上學，目的就比較直接，除了買房自住，還有不少人租房陪讀，每天的生活重心也是以學習為主，學校所在片區的兌現，并不是關注重點，初中畢業后，考上主城區高中，也就搬家了。

11初也是同理，家長是認可了學校的成績，高新系的扶持力度，是沖著上學本身來的，考慮接送距離，只能在附近的新房，二手房去選，對學校的看重普遍大于房子。

最典型的案例就是愛知中學旁邊，房齡超長的單位家屬院，老破小，甚至民房，居住體驗很一般，仍吸引人買單一樣。

高新三期不被看好，一方面是大家回歸主城心態，放棄了去新區猜謎的生活，另一方面是當年很多人買貴了，現在著急賣房，對于區域前景也沒有心思研究了。

反觀高新三期本身，商業，地鐵，公園，辦公，住宅是越來越好，兌現越來越快，但區域發展和房價漲跌不是完全同步的，區域發展好了，房價跌了，依舊不被看好。

所以，你真正關心的是高新三期的發展，還是房價的漲跌，出發點決定你能不能留下來。

問：如果西安大露臺贈送只存在140㎡以上，就能激活賣舊買新？

答：所以，當下還在西安買房的，是無房的剛需多，還是有房需要置換的多呢？至少目前的答案傾向于前者，越是市場差，買房的反而是剛需，因為無論漲跌，結婚，上學都要自住，雖然剛需會猶豫，但需求還在。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

至于改善，一部分已經看清了，不會將所有資產都放在房子上，現在住的三代房也挺好，房子夠住就行，要留現金流，另一份需要改善的，在過去三年，該買的也買了， 且只買最好的，不買平替的，金茂璞逸曲江，招商西安璽就是證明。

至于大部分，原本有置換意向，但需要賣舊買新的，還困在二手房下跌賣不掉，沒有預算買新房的處境里。

回歸大露臺，高贈送是吸引普通人置換的一個因素，但不是所有的改善都認這個，對于錯層露臺，四代住宅是否適合西安的擔心還在，更多人還是為價格，產品買單，而非贈送面積。

反觀西安現在贈送最多的戶型，都是小面積，吸引的就是剛需，反而140㎡以上的，都在大談生活方式，市場兩極分化，大量的剛需保住成交量，少量的改善保住價格。

問：綠城紫薇公館140㎡毛坯，預算170萬，地鐵高新通勤，能買嗎？

答：當年大家扎堆搖號紫薇公館，除了房價在上漲，隔壁山水美樹萬人搖外，小區的位置和產品也是挺好的，高低配洋房社區，隔壁航天菁英學校，門口四號線，周邊的融創， 招商等也都是高端小區，屬于航天改善聚集的一個區域。

目前貝殼上小區掛牌房源63套，高層為主，最低的單價12074元/㎡，面積139㎡，總價169萬，其他房源均價167000+左右，看得出該戶業主著急賣。

戶型也很主流，三面寬朝南的四室，南向大橫廳，沒陽臺，北向有生活陽臺，三代住宅，統一封窗。

房子可以看，小區在航天的位置也挺好，關鍵地鐵通勤非常折騰，四號線換乘三號線距離近20公里，開車走繞城西三環，也近15公里。

每天往返，自己評估能否接受通勤距離，住航天，工作在高新，就是完全的職住分離了。

問：華為研究所附近，找小房子加班自住，怎么選？

答：最具性價比的是出租，不是買房，這么小的面積，家具全配，月租金不超過2000元，且是偶爾加班，使用頻次有限，如果有工作地變動，隨著退租，機動靈活，很少有為加班住，直接買房的。

如果考慮買，繞不開華為員工宿舍之稱的滿堂悅moma，小區是一個商品房和安置房混住的小區，非常的剛需，但對門就是華為西安研究所，地利上有優勢，因此租房需求旺盛。

小區一期有一棟住宅性質的塔樓，基本都是一室小面積，約30㎡左右，單價近2萬，掛牌總價都在60萬以上，幾乎沒有性價比。

即便是小面積住宅自用，對應的高新八小也很普通，而同小區大面積的住宅，均價不過萬元出頭，房東能掛這么高，就是瞅準了對面華為的加班族。

但類似的小面積，尚品美地城，綠地世紀城，高科尚都，東尚蜂鳥都有，本就是租房群體適用，流通困難，能租何必買。

問：2023年上車招商云山間，高位站崗？

答：航天二手房的降價，確實讓買了新房的業主，如履薄冰，即便小區還沒交房，總擔心自己高位買房，房子是商品，一分錢一分貨，價格和價值是對等的，不能只看區域內有低價房，就開始懷疑自己買貴了。

國產新能源買一送一，也不影響法拉利一車難求，不同消費能力的人，有不同的選擇，在買房這件事上也是一樣。

買在云山間的，更多看重的是航天低密度，安靜的居住氛圍，是杜陵塬頭牌的稀缺位置，是招商穩定的交付保證，純自主，改善，養老的需求很多，真正投資的不會看這里。

對于自住，要住進去，感受社區日常，生活變化，房價降了，漲了，心理有波動很正常，但居住體驗騙不了人。

但不住，計算的都是成本，往后的房子，基本都是自住驅動，少有投資驅動，既然買了，就安心等交房，開啟新生活。

問：團結片區的上限是哪里，保億·潤園值得等嗎？

答：這五年，奧體的投入和城建面貌，在西安數一數二，目前沒有可替代的區域，即便港務區本身，也難再造第二個奧體。

反觀團結片區，2021年后就陸續開始，但直到今年綠城，保億，招商，龍翔扎堆拿地后才開始火。

一方面，是因為城北方向，高鐵新城，秦漢北等區域，配套兌現有限，開發商繼續拿地意向有限。

另一方面，是團結片區到了兌現期，地鐵，公園，學校，商業，道路等都已成型，亮點不算拔尖，但也沒有明顯不足。

更關鍵的，當下城北需求主要是剛需，剛改置換，很多人買房是不出三環的，團結片區在售新房價格也不高，也買得起，諸多因素疊加，造成了如今的火熱。

區域上限就是成熟住宅區，價格不高，供應充足，有煙火氣，以剛需，剛改高層為主，與幸福林帶，西電片區等主城更新區域一樣。

至于保億，也是深耕城北多年的開發商，上一次保億在未央開發的項目是漢城湖旁的保億 · 公園印（ 開發商：西安保億名筑置業有限公司 未央預售字第2020261號 保億·公元印 ），精裝大平層，整體交付品質不錯。

時隔七年后，保億再次拿地，落子團結片區，就是當下關注很高的保億 · 潤園，小區不大但品質不低，純2T2樓棟，帶約3000㎡的下沉會所。

戶型面積建面約113-139㎡，總共580戶，全部四代住宅設計，主打高贈送，最大得房率超160%，小面積做出了大平層的尺度。

目前，首批備案價已公示，3號樓26層的高層，均價16980.4元/㎡，今年在團結片區看房的，可以實地去感受下保億的高贈送。

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作者：Kikyo

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