業主革命·應許之地

一、

我接到物業的電話，聽罷之后，心中不免一陣的苦笑，但也只能理解的表達感謝。

時間回到一年前，陽光上城再次爆發了物業糾紛，起因是物業公司試圖規范地下車庫停車收費問題，并以停車閘道系統強行攔收業主的停車費。此舉導致部分業主的不滿及對抗，沖突又引發物業服務質量問題，事態迅速激化并演變為業主維權事件。

這是2024年10月16日。

在這一年時間里，陽光上城發生了許多變化。首先是小區物業會更換成功，一群愿意承擔責任的小區業主，成為了新的小區物委會委員。之后，物委會根據小區業主的訴求，積極與物業公司協商物業服務質量提升問題，積極與地產公司協商地下車位收費問題。在多番協商過程中，小區物業服務質量在緩慢提升改善，但地下車庫產權爭議問題卻絲毫不見解決，地產公司的步步緊逼最終釀成了小區“6·24”業主維權事件。

時間來到一年后，小區的變化正朝向一個好的方向發展，然而此時物業公司卻突然主動提出離場。于是，小區物委會正在推進的幾項工作，諸如小區專項維修計劃、地下車庫臨時管理計劃等，就只能暫緩推進工作進度了。

這是2025年10月16日。

二、

我國在計劃經濟時代，電力工業體系實行政企合一、高度集中的管理體制。滇東電業局是曲靖供電局的前身。當時，滇東電業局為解決單位后勤問題，也為給職工子女提供就業崗位，于是就有了曲靖東電實業有限公司。2001年05月11日，曲靖東電實業更名為曲靖晉源實業。

2002年4月，東電實業成立了獨資控股的云南陽光地產公司，用于開發曲靖南片區的陽光地產項目。2009年5月，云電陽光房地產公司又成立了全額控股的瑞豐物業公司，用于為陽光地產項目提供物業服務。

2020年9月，云南電力系統后勤服務再次變革，云南鴻園電力物業服務有限公司整合了全省各地州市電力系統的后勤公司。此時，曲靖瑞豐物業從陽光地產及晉源實業剝離出去，成為云南鴻園電力物業服務有限公司曲靖分公司。

此時，曲靖陽光地產項目的物業服務，基本都處于前期物業服務階段，基于瑞豐物業獨立法人資格被終止的事實。2021年11月30日，云電陽光地產與鴻園曲靖分公司簽訂了《前期物業服務委托合同》，由前者委托后者對陽光上城、金麒苑、金閣苑等，原瑞豐物業公司提供服務的小區，繼續提供前期物業管理服務，并由小區業主向后者繳納物業費用。

雖然，對于曲靖南片區的陽光地產物業而言，物業服務工作人員不曾有什么變化，但對于前期物業服務合同的法律關系而言，小區物業服務法律關系亦發生了根本性變化。

云電投此番內部后勤體制改革，為后來陽光上城的物業糾紛埋下了伏筆，同時也為小區治理也增加了難度。

三、

小區業主在乎的是物業服務質量，他并不在乎是誰為其提供物業服務。然而，當小區物業服務質量持續下降之后，就會引發各種物業服務矛盾糾紛，或者是不配合物業管理的沖突，或者是拒絕繳納物業費的沉默對抗，或者是要求更換物業公司的反抗。

陽光上城于2013年左右開盤，當時算是南片區中等定位的小區了。大約在2019年前后，小區物業服務出現了斷崖式下滑，服務質量問題卻遲遲未能得到解決，這不僅滋生了小區業主的不滿及對抗情緒，最終因2024年的地下車庫繳費問題而爆發。

陽光上城是地下車庫，地下車位自小區建成以來，地產公司未向業主公開出售，而是以單次或包月的方式收取停車費，并委托物業公司向業主代收停車費。期間，部分業主按管理規約繳納停車費，但也有部分業主從入住開始就未繳納停車費。一方面是物業要收繳地下車位停車費，另一方面是物業服務質量遲遲未得到改善。于是，物業與地產甫一提出收費辦法之后，小區物業糾紛沖突的爆發就進入了倒計時。

陽光上城“10·16”業主維權，起因是部分業主拒繳地下車位停車費而引發的沖突，但這股力量又迅速整合并演變為業主維權，其直接結果是導致了小區物委會的更換。

物業疏于管理而導致服務質量下滑，而業主以拒繳物業費的方式沉默抵抗。物業因物業收費下降而降低服務質量，而業主又以物業服務質量下降拒繳物業費，這就陷入了一個無限循環的怪圈。同時，即使是不繳納物業費的業主，其同樣也在享受著小區的物業服務，這也是對繳納物業費業主的利益侵占。

小區的沖突并不是業主與物業公司的矛盾，而是小區建筑日趨衰敗及毀滅與阻止或延緩結果發生的矛盾。因此，解決小區物業治理問題，不僅需要跳出這個無限循環的怪圈，還需要有一個愿意承擔責任的業主群體。否則，在沙化的小區業主維權過程中，小區業主拒絕繳納物業費的行為，若不是業主就想吃白食、薅羊毛、占便宜的話，那就是個體業主對物業被迫無奈的對抗了！

四、

“10·16”地下停車位的繳費沖突，又引發了陽光上城地下車庫產權歸屬問題。對此，地產公司與小區業主各持己見，地產公司以地下車位的初始登記作為產權歸屬依據；小區業主以地下車庫的建設成本是否納入小區開發成本作為產權歸屬依據。

經“10·16”業主維權事件之后，鴻園物業曲靖分公司迅速做出反應，及時調整了瑞豐項目的人事安排，并與陽光上城小區物委會及時溝通協商，逐步提升改善小區的物業服務質量。

與此同時，對于陽光上城地下車位的糾紛解決，盡管小區物委會積極主動與陽光地產溝通協商，但陽光地產公司一方面對小區業主虛與委蛇，另一方面又暗中招聘第三方公司，積極準備以強制方式向業主收取地下車庫停車費。

最終于2025年6月24日，小區業主與地產公司再次爆發維權沖突。經區委區政府調解，陽光地產承諾不再以強制手段收取地下車庫停車費，而小區物業會也承諾接受關于地下車庫產權歸屬的司法判決。

小區業主兩次維權勝利，這是業主凝聚力增加的體現，同時也極大鼓勵了業主自信。然而，這又引發了以下負面影響。其一、部分業主認為維權勝利，就是要更換或驅趕現在的物業公司，于是不僅自己不繳納物業費，而且還煽動其他業主也不繳物業費；其二、小區地下車庫爭議糾紛暫告平息，但地下車庫產權不明又陷入了“公地悲劇”。因地下車庫產權不明而缺乏必要管理主體，以及小區業主缺乏必要的自我約束，導致業主都在盲目追求個體利益最大化，從而致使小區地下車庫停車秩序亂象叢生。這種亂象叢生的局面既是一種必然，但又未嘗不是地產公司想看到的局面。然而，當小區物委會要求物業暫時協助管理地下車庫時，這無疑加劇了陽光地產對鴻園物業曲靖分公司的不滿。

此外，鴻園物業曲靖分公司在起訴小區業主拖欠的物業費時，而那些至始不愿繳納物業費的業主，多以前期物業合同主體變更作為抗辯，而司法判決亦采信這樣的抗辯理由，這不僅破壞了物業與業主的雙方互信，而且無疑又增加了物業會小區自治的難度。

因此，鴻園物業曲靖分公司看似突然離場，或許亦是經過權衡利弊的及時止損。

四、

有時是人做事；有時是事推人。

你看著是人做事；但其實是事推人。

根據相關法律規定，物業公司離場需要提前三個月報備，而今年的過年時間是2月16日。也就是說，在距離過年前的一個月，鴻園物業曲靖分公司就會離場，而在此期間的三個月時間里，小區物委會就要根據相關法律規定，重新選聘產生新的物業公司，而其中的工作量不僅談何容易，而且還涉及召開業主大會討論表決。若三個月的工作稍有遲延，那小區還沒有到過年的時候，就會出現垃圾堆積成山的情況。

“應許之地”是《圣經》中的重要典故，指上帝承諾賜予亞伯拉罕及其后裔的迦南地區，該典故也被引申為自由幸福之地的象征。

掛斷了物業的電話之后，我在飛速思考問題的解決對策。我希望陽光上城的物業服務，能向一個好的方向良性發展，小區業主能秉持一種共同的價值觀，這種價值觀不僅能約束業主個體，又能夠促進并發展小區的共同體構建。

然而，若小區發展狀態猶如應許之地那樣，那小區業主還需要像出埃及記一般，還有一段相當漫長的道路需要經歷。在此過程中，最大的障礙已經不再是物業服務質量問題了，而是來自業主對小區公約的自律，以及對小區業主責任的義務承擔。

陳浩 就于知止堂上

2025年10月19日