合肥住宅新計(jì)容規(guī)則擬調(diào)整，陽(yáng)臺(tái)飄窗計(jì)容規(guī)則生變

合肥市自然資源和規(guī)劃局近日發(fā)布新計(jì)容規(guī)則征求意見(jiàn)稿，對(duì)住宅建筑的陽(yáng)臺(tái)、飄窗等計(jì)容規(guī)則進(jìn)行重大調(diào)整。新規(guī)則下，封閉陽(yáng)臺(tái)不再享受面積贈(zèng)送，不封閉陽(yáng)臺(tái)仍享半贈(zèng)送，陽(yáng)臺(tái)是否封閉主動(dòng)權(quán)交給開(kāi)發(fā)商定；飄窗必須外凸設(shè)置，廚房不得設(shè)置飄窗。

此外，架空層、架空連廊、建筑結(jié)構(gòu)層高、配套設(shè)施等計(jì)容規(guī)則也有所優(yōu)化。對(duì)此前拿地的新房項(xiàng)目形成利好，而后續(xù)新房將遵循新規(guī)則，可能贈(zèng)送面積會(huì)減少。預(yù)計(jì)新規(guī)將影響新盤入市的贈(zèng)送面積，提升住宅質(zhì)量與合理性。

作者簡(jiǎn)介：合肥買房參謀（有個(gè)同名公眾號(hào)，關(guān)注即免費(fèi)送2.5萬(wàn)字合肥優(yōu)選安心買房寶典），211 大學(xué)畢業(yè)，十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，可幫梳理買房需求，全市范圍內(nèi)精薦新房（比自己去看房?jī)?yōu)惠多享底價(jià)）與二手房小區(qū)（二手房買家 0.5% 低中介費(fèi)）清單，助你一站式高效安心安家合肥。

本文為“合肥買房參謀”公眾號(hào)精選的內(nèi)容資訊。文末有合肥買房系列資料包，可免費(fèi)領(lǐng)取。

修訂征求意見(jiàn)稿原文全文如下：

合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知（修訂征求意見(jiàn)稿）

各有關(guān)單位：

為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，科學(xué)把握新發(fā)展階段全市住房品質(zhì)建設(shè)新特征，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)高品質(zhì)住宅建設(shè)，增加民生福祉，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，結(jié)合我市實(shí)際，對(duì)建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，具體內(nèi)容如下：

一、優(yōu)化住宅建筑陽(yáng)臺(tái)計(jì)容規(guī)則

（一）住宅建筑陽(yáng)臺(tái)應(yīng)與居室空間或廚房（餐廳）相通，其最大進(jìn)深不應(yīng)大于 2.4 米（陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）；

（二）住宅建筑每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積之和不應(yīng)超過(guò)該戶建筑水平投影面積的 20%。符合上述兩條標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)陽(yáng)臺(tái)開(kāi)敞時(shí)，應(yīng)按圍護(hù)設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的 1/2 計(jì)算建筑面積及容積率；當(dāng)陽(yáng)臺(tái)封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算建筑面積、按其 1/2 計(jì)入容積率。如超出上述標(biāo)準(zhǔn)，則超出部分應(yīng)按水平投影面積全額計(jì)建筑面積并計(jì)容積率。

（三）上蓋高度達(dá)到或超過(guò)兩個(gè)自然層的有頂蓋陽(yáng)臺(tái)參照?qǐng)?zhí)行。與開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)相接的附屬構(gòu)件（如花臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、遮陽(yáng)板等），無(wú)論是否與陽(yáng)臺(tái)隔斷，均作為陽(yáng)臺(tái)控制。

（四）臥室、起居室（廳）設(shè)計(jì)應(yīng)符合安徽省《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，不應(yīng)隨意將住宅套內(nèi)空間分割成陽(yáng)臺(tái)，對(duì)于有悖正常使用功能、尺度和設(shè)置要求的，作為套內(nèi)空間按樓板水平投影計(jì)建筑面積，不合理陽(yáng)臺(tái)具體圖示見(jiàn)附圖。

二、優(yōu)化架空層計(jì)容規(guī)則鼓勵(lì)住宅整層架空

（單元入戶門廳原則上應(yīng)封閉），鼓勵(lì)公共建筑設(shè)置開(kāi)敞空間，非住宅架空及非首層架空計(jì)容按照以下規(guī)定計(jì)算：

（一）住宅建筑1.住宅建筑架空層層高不宜小于 3.6 米。2.住宅建筑首層除必要的垂直交通空間、入口大堂及各類管井宜整層架空，架空面積不宜小于 70%。同時(shí)滿足以上條件的，架空面積的 40%可利用門窗、玻璃封閉，但需依據(jù)架空主題明確使用功能。符合上述標(biāo)準(zhǔn)的住宅建筑架空空間不計(jì)容積率。

（二）非住宅建筑1.非住宅建筑架空層層高不宜小于 4.0 米，首層不小于 150平方米，進(jìn)深不小于 4.0 米，開(kāi)敞面不小于周長(zhǎng) 40%。2.非首層單個(gè)架空空間面積宜不少于 300 平方米，其臨開(kāi)敞面進(jìn)深應(yīng)不小于 4.0 米。符合上述標(biāo)準(zhǔn)的兩類非住宅建筑架空空間不計(jì)容積率。

三、優(yōu)化架空連廊計(jì)容規(guī)則

（一）具備邊界開(kāi)放與便捷的公共可達(dá)條件，面向公眾或者不特定業(yè)主全天候免費(fèi)開(kāi)放的開(kāi)敞架空連廊，其建筑面積可不計(jì)容積率。

（二）新建住宅小區(qū)內(nèi)供居民使用的開(kāi)敞風(fēng)雨連廊、景觀亭廊，視為景觀構(gòu)筑物，不計(jì)建筑面積、不計(jì)容積率、不計(jì)建筑密度。

（三）騎樓下部架空空間不計(jì)建筑面積、不計(jì)容積率。

四、優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)層高計(jì)容規(guī)則

（一）居住建筑居住建筑容積率折算層高基準(zhǔn)值為 3.9 米，套內(nèi)建筑面積大于等于 180 平方米的復(fù)式住宅，起居廳可布置不超過(guò)套內(nèi)面積30%的挑空，在挑空層滿足層高不大于兩個(gè)自然層、開(kāi)間不超過(guò)2 跨、同時(shí)保留套內(nèi)南向臥室等居住空間的前提下，可不參與住宅層高折算。

（二）非居住建筑商業(yè)建筑容積率折算層高基準(zhǔn)值為 5.1 米，建筑層高超過(guò)基準(zhǔn)值的，在核算綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)按其層高基準(zhǔn)值折算增加計(jì)容積率建筑面積指標(biāo)，但許可證建筑面積不計(jì)其增加值。

五、優(yōu)化配套設(shè)施計(jì)容規(guī)則

社區(qū)用房、居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、文體、衛(wèi)生、托育等按約定需無(wú)償移交的公共服務(wù)設(shè)施以及開(kāi)閉所、公用配電房、公廁、垃圾集中投放點(diǎn)、通訊機(jī)房、消防控制室、建筑面積小于 20 平方米的門衛(wèi)室等公益性設(shè)施，其建筑面積可不計(jì)容積率，但需計(jì)入總建筑面積，且在計(jì)算建筑密度時(shí)，計(jì)該設(shè)施占地面積。

六、優(yōu)化車庫(kù)出入口頂棚、非機(jī)動(dòng)車停車棚等構(gòu)筑物計(jì)容規(guī)則

（一）地下車庫(kù)出入口頂蓋建筑面積不計(jì)容積率、不計(jì)建筑密度。

（二）非機(jī)動(dòng)車停車棚（包含電動(dòng)自行車集中存放和充電場(chǎng)所）不計(jì)建筑面積、不計(jì)容積率、不計(jì)建筑密度。

（三）結(jié)合景觀獨(dú)立設(shè)置在綠地中，僅用于到達(dá)地下室所必需的消防疏散專用樓梯間、風(fēng)井和煙井等地面附屬建構(gòu)筑物，其建筑面積不計(jì)容積率。

七、優(yōu)化半地下室計(jì)容規(guī)則

居住區(qū)半地下車庫(kù)建筑面積不計(jì)容，基底面積不納入建筑密度計(jì)算。半地下車庫(kù)頂覆土厚度大于等于 1.5 米的，其綠地面積100%計(jì)入綠地率。半地下車庫(kù)需在地塊內(nèi)部處理高差影響，保障城市界面平順對(duì)接。在場(chǎng)地與城市道路存在較大高差的情況下，將高差問(wèn)題的處理轉(zhuǎn)至內(nèi)部消解，通過(guò)局部加大內(nèi)部道路坡度，采用臺(tái)階式綠化景觀來(lái)處理高差問(wèn)題。

具體高差處理措施參見(jiàn)附圖。如因建筑物周邊室外地平面標(biāo)高不一致難以判斷地下室或半地下室時(shí)，則建筑物在室外地平面以上部分的高度（H）按各個(gè)面的算術(shù)平均值確定,計(jì)算 H 時(shí)選取 4 個(gè)折轉(zhuǎn)邊數(shù)。建筑物 4個(gè)折角處的室外地平面標(biāo)高以周邊最近城市道路、小區(qū)道路的中心標(biāo)高加上 0.3 作為計(jì)算值。

八、優(yōu)化裝配式建筑容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策

市區(qū)范圍內(nèi)商品房項(xiàng)目（含通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的租賃住房），對(duì)采用裝配式建筑裝配率達(dá)到 50%的建筑單體，其地上建筑面積的 3%可不計(jì)地塊容積率。

九、優(yōu)化建筑設(shè)備平臺(tái)計(jì)容規(guī)則

設(shè)備平臺(tái)應(yīng)滿足通風(fēng)散熱等要求，禁止使用玻璃欄板等非通透性建材圍護(hù)。

（一）居住建筑居住建筑每套住宅設(shè)備平臺(tái)面積不得超過(guò)居室（臥室、客廳、書房、餐廳等獨(dú)立的室內(nèi)居住房間）個(gè)數(shù)*1 平方米。采用空氣源熱水系統(tǒng)時(shí)，可增設(shè) 2 平方米。單個(gè)設(shè)備平臺(tái)最大水平投影面積不應(yīng)大于 4 平方米。

（二）非居住建筑非居住建筑每層設(shè)備平臺(tái)的水平投影面積不應(yīng)大于該層建筑面積的 1.5%。設(shè)備平臺(tái)的結(jié)構(gòu)外檐水平投影面積不大于上述規(guī)定，不計(jì)建筑面積；當(dāng)設(shè)備平臺(tái)水平投影面積大于上述規(guī)定，超出部分按其水平投影面積全額計(jì)建筑面積并計(jì)容積率。

十、優(yōu)化飄窗計(jì)容規(guī)則

飄窗應(yīng)突出外墻面，下方不應(yīng)有樓（地）板的延伸。飄窗的窗臺(tái)高度（窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差）應(yīng)大于等于 0.45 米，結(jié)構(gòu)凈高應(yīng)小于 2.1 米，進(jìn)深（自外墻外緣至飄窗外邊線）不應(yīng)大于0.6 米。

不滿足上述條件的，按挑出外墻部分的水平投影面積計(jì)算全部建筑面積并計(jì)入容積率。禁止在廚房設(shè)置飄窗，禁止擅自改變飄窗功能。飄窗上設(shè)置盥洗池等非飄窗功能的，按挑出外墻部分的水平投影面積計(jì)算全部建筑面積并計(jì)入容積率。

十一、優(yōu)化停車位配建指標(biāo)要求

居住建筑停車配建指標(biāo)采用百平米配比和戶數(shù)配比雙指標(biāo)控制。

（一）居住建筑建筑面積大于等于 168 平方米的住宅，不少于 2 車位/戶進(jìn)行配置。

（二）居住建筑建筑面積大于 90 平方米且小于 168 平方米的住宅，按下表進(jìn)行配置。

（三）居住建筑建筑面積小于等于 90 平方米的住宅，不少于 1 車位/戶進(jìn)行配置。

（四）取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的單位，可選擇本條或按現(xiàn)行《合肥市控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（試行）》等規(guī)定整條執(zhí)行。

十二、優(yōu)化住宅小區(qū)內(nèi)配建

停車位配建充電樁的要求新建住宅項(xiàng)目固定車位應(yīng) 100%建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留建設(shè)安裝條件，預(yù)留安裝條件時(shí)需將管線和橋架等供電設(shè)施建設(shè)到車位，滿足直接裝表接電要求，同時(shí)需滿足電力負(fù)荷需求。

十三、優(yōu)化綠地率控制指標(biāo)要求

詳細(xì)規(guī)劃編制階段，合理確定項(xiàng)目的綠地指標(biāo)，控制綠地指標(biāo)下限，綠地率一般按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）新建住宅類項(xiàng)目綠地率一般不低于 40%，臨近城市綜合公園，城市更新項(xiàng)目的綠地率可酌情降低，一般不低于 35%。

（二）商業(yè)、商務(wù)金融、交通運(yùn)輸、公用設(shè)施等用地的綠地率一般不低于 20%。其中，大型商業(yè)設(shè)施、公交首末站等市政公用、交通運(yùn)輸設(shè)施用地，可酌情降低，一般不低于 15%；變電站、開(kāi)閉所、加油站、綜合能源供應(yīng)服務(wù)站在滿足防護(hù)要求的情況下，可酌情降低，一般不低于 10%。

（三）中小學(xué)、幼兒園采用可比綠地率進(jìn)行綠地率測(cè)算，綠地率一般不低于 35%。

十四、優(yōu)化住宅建筑面寬控制要求

沿城市道路的建筑應(yīng)綜合考慮城市街景和單體形態(tài)，合理確定建筑形體高寬比例。不同高度的住宅建筑，最大建筑面寬值按如下要求控制：

（一）住宅建筑高度小于等于 27 米，建筑最大面寬值不應(yīng)超過(guò) 80 米。

（二）住宅建筑高度大于 27 米小于等于 54 米，建筑最大面寬值不應(yīng)超過(guò) 70 米。

（三）住宅建筑高度大于 54 米，建筑最大面寬值不應(yīng)超過(guò)60 米。

十五、其他事項(xiàng)

（一）本文件適用于合肥市轄區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目（安置房除外）規(guī)劃、建設(shè)和管理。

（二）本文件自印發(fā)之日起施行，有效期 1 年。在本文件施行前取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，仍按照《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》（合房聯(lián)辦〔2024〕6 號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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