常州前首富王振華出獄回歸第一年，吾悅廣場(chǎng)近九成被抵押

遲到的雷雖遲但到，地產(chǎn)大佬并沒有躲過一劫。

常州前首富王振華出獄并回歸公司近一年后交出的第一份半年業(yè)績(jī)，并沒有比兒子更優(yōu)秀，至少?gòu)臄?shù)據(jù)來看：核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)都在降，更要命的是，償債壓力越來越大。

新城控股的生存之戰(zhàn)，在公司創(chuàng)始人王振華出獄并回歸公司近一年后，正在變得更加嚴(yán)峻。

營(yíng)收在掉，利潤(rùn)也在掉。

新城控股剛發(fā)布的2025年中期業(yè)績(jī)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221億元，較上年同期下降34.82%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.95億元，較上年同期下降32.11%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流2.86億元，同比下滑86.3%。

現(xiàn)金流下滑的力度有點(diǎn)大。

沒有一個(gè)數(shù)字是往上走的。營(yíng)收和利潤(rùn)的雙雙下降，代表著企業(yè)盈利能力的急劇萎縮。

王振華是新城控股、新城發(fā)展和新城悅服務(wù)三家“新城系”上市公司的控股股東，早在2012年王振華就成為常州首富。

2018年王振華、王曉松父子以230億元身家排在胡潤(rùn)百富榜第133位。據(jù)“澎湃新聞”等媒體報(bào)道，出獄后，王振華召集高管團(tuán)隊(duì)開會(huì)、巡查城市項(xiàng)目等，已經(jīng)回歸公司。

他的業(yè)績(jī)?nèi)绾文兀?/p>

仔細(xì)看一下，曾經(jīng)的“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，現(xiàn)在基本靠商業(yè)在支撐。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，就是新城控股上半年的開發(fā)結(jié)算收入僅151.68億元，同比下滑44.94%。同期公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額103.3億元，同比下滑56.15%。

都在下滑，今年的銷售數(shù)據(jù)也在掉。今年1-7月的數(shù)據(jù)，新城控股只實(shí)現(xiàn)合同銷售金額119.9億元，同比減少約56%。

這是什么概念？就是在7月份一個(gè)月，新城控股全國(guó)范圍內(nèi)賣房的合同銷售金額只有16.6億元。

以前是這個(gè)的十倍！

早在2018年，新城控股的年銷售額就突破了2000億大關(guān)，達(dá)到2210.88億元，平均一個(gè)月就要賣掉差不多184億元的房子，即使是在王振華出事的2019年，新城控股仍然實(shí)現(xiàn)了約2708.01億元的年銷售金額。

也是因?yàn)橥跽袢A犯罪入獄，新城控股當(dāng)時(shí)就遭遇了銀行抽貸、合作暫停的危機(jī)，王曉松接班后通過收縮戰(zhàn)線、去杠桿等一系列操作暫時(shí)穩(wěn)住了局面。

在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，行業(yè)里認(rèn)為新城因?yàn)檫@個(gè)躲過了一劫，他們更早去跟銀行溝通，但是，遲到的雷就不會(huì)到了嗎？

未必。

誰想到，新城控股在住宅開發(fā)上的縮表，竟一直持續(xù)了6年，到現(xiàn)在也沒能恢復(fù)。

仔細(xì)看一下布局，截至2025年半年度，新城控股未售土地面積2909萬平方米，其中41%位于一二線城市帶，17%位于長(zhǎng)三角三四線城市帶，剩余主要位于其他吾悅廣場(chǎng)所在城市。2025年下半年，新城控股計(jì)劃開工25.27萬平方米，計(jì)劃竣工269.17萬平方米。

其中41%位于一二線城市帶，這個(gè)數(shù)據(jù)里，有多少位于一線城市呢？少之又少。

加上這么多年沒有投資拿地，這些土地基本都是“陳年”儲(chǔ)備，在住宅開發(fā)的圈子里，流傳著這么一句話：越老的地，房子越難賣。

這句話有兩層意思：一是之前出讓的地塊，規(guī)劃要求大多已經(jīng)不符合當(dāng)下的市場(chǎng)需求，就算建出來也不好賣；二是掛在土儲(chǔ)里又一直不開發(fā)的地，大概率是土地還沒完全拿到手。

這些土儲(chǔ)的含金量，到底還有多高？只能各自判斷了。

可以確認(rèn)的是，新城控股的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)多年沒有投資拿地，又因近兩年的保交樓優(yōu)先更是大幅萎縮，已基本處于躺平的狀態(tài)。

現(xiàn)在，新城控股唯一能指望的，也只剩下商業(yè)了。

新城控股的商業(yè)，至少在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，相比住宅開發(fā)業(yè)務(wù)來說，還是亮眼的。

上半年，新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為69.44億元，同比增長(zhǎng)11.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占公司總毛利的比例由去年同期的57.21%提升至77.06%。

不得不說，新城控股要活下去，吾悅廣場(chǎng)確實(shí)是他目前能抓得住的、唯一的“救命稻草“。

根據(jù)新城控股年初制定的2025年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140億元的計(jì)劃，上半年已完成接近50%。

截至期末，新城控股在141個(gè)城市布局了205座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理的在營(yíng)商業(yè)174座，開業(yè)面積1608.14萬平米，出租率97.81%。

從運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)上看，吾悅廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況也不錯(cuò)，客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長(zhǎng) 16%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長(zhǎng)16.5%。

數(shù)據(jù)很好看，但是，這個(gè)背后，是吾悅廣場(chǎng)已經(jīng)被大規(guī)模抵押融資的現(xiàn)實(shí)。

在新城控股共計(jì)1215億元的投資性房地產(chǎn)中，有1065億元已經(jīng)因抵押融資受限，剩余未抵押的資產(chǎn)只有150億元了。按照50%的資產(chǎn)抵押率計(jì)算，現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)中，新城控股最多只能再用吾悅廣場(chǎng)抵押融資75億元了。

什么意思？就是用吾悅廣場(chǎng)作為資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資的空間已經(jīng)基本到頂了。

抵押的背后就是償債壓力。

與此同時(shí)，新城控股還面臨著巨大的償債壓力。截至6月末，新城控股的有息負(fù)債高達(dá)523億元，其中135.5億元是一年內(nèi)要償還的短期債務(wù)。

要還135.5億的短債，但是現(xiàn)金只有多少呢？92億元，而且有一部分還動(dòng)不了。

根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，新城控股的在手貨幣資金92億元，其中32億元為受限資金，實(shí)際可動(dòng)用的資金為60億元，與135.5億元的短期債務(wù)相比，還有75.5億元的資金缺口。

正好！吾悅廣場(chǎng)最后剩余的抵押融資額75億元可以差不多填上這個(gè)缺口。可一旦如此，未來如果再遇到資金壓力，新城控股就會(huì)面臨沒有資產(chǎn)可以抵押的局面。

光補(bǔ)上這個(gè)缺口還不夠！截至6月末，新城控股的平均負(fù)債成本是5.55%，523億元的有息債務(wù)，就意味著每年光利息支出就要29億元，相當(dāng)于上半年8.95億元凈利潤(rùn)的3倍以上。

持續(xù)高企的利息支出，不斷吞噬著公司持續(xù)下滑的利潤(rùn)，更加劇了新城控股的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

王振華的隕落堪稱地產(chǎn)界最戲劇性的轉(zhuǎn)折。2019年7月，王振華因猥褻兒童罪被判刑五年，讓這個(gè)商業(yè)帝國(guó)瞬間崩塌。此后，新城控股主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，意外在隨后的行業(yè)劇變中守住底線，沒有爆雷。

2025年，王振華出獄回歸第一年，曾經(jīng)的主業(yè)住宅開發(fā)已經(jīng)淪為附屬，只能靠商業(yè)獨(dú)力支撐，公司盈利能力急劇萎縮與巨大償債壓力同時(shí)爆發(fā)。

他們家族正在積極自救。

8月10日，一則港股上市公司的收購(gòu)公告讓地產(chǎn)大亨王振華的女兒王凱莉首次進(jìn)入公眾視野。年僅26歲的二代，通過其全資擁有的萬疆資本有限公司，以2.23億港元收購(gòu)了中國(guó)新零售供應(yīng)鏈集團(tuán)有限公司（03928.HK）75%的股份。

哥哥王曉松上任后主導(dǎo)戰(zhàn)略收縮：暫停拿地、出售項(xiàng)目、精簡(jiǎn)架構(gòu)。這套“斷腕術(shù)”意外讓新城避開地產(chǎn)暴雷潮，2024年仍實(shí)現(xiàn)890億營(yíng)收，成為少數(shù)未爆雷的民營(yíng)房企。

那么，這次，還會(huì)有意外嗎？