半年新增35個項目，綠城負債水平來到高點｜直擊業績會

“在充滿不確定性的當下，活著比什么都重要，活著是發展的前提”。

8月25日，綠城中國召開中期業績發布會，執行總裁耿忠強在總結公司上半年的經營情況時如此說道。過去的上半年，綠城中國經歷了一個頗為挑戰的時期。

截至6月末，綠城中國實現營收533.68億元，同比下滑23.3%；若千資產的減值及公允價值變動凈額達到19.38億元，較上年同期增加10.7%；對應歸母凈利潤同比下滑89.7%至2.1億元，毛利同比下滑21.4%至71.59億元。

對于盈利規模的大幅下跌，耿忠強稱，公司認真剖析了當中的原因，主要因素有兩點：其一，上半年綠城中國的交付面積同比下滑了22.7%，導致收入同比下滑，但他強調，若放在全年維度，今年的收入水平預計與去年差不多。

其二，綠城中國今年積極推動長庫存去化，導致出現一定的價格折損，中期計提相關資產減值損失19.38億元，進而拉低了歸母凈利潤水平。

毛利率方面，中期財報顯示，綠城中國上半年毛利率為13.4%，較去年同期微增0.3個百分點，主要得益于上海外灘蘭亭2期項目在今年上半年交付結轉，收入近50億元，該項目毛利率達35%，整體拉高了當期毛利率水平。

吳典攝

但從全年來看，受收入結轉結構以及重難點庫存去化的影響，全年毛利率水平仍面臨一定壓力，預計將低于2024年，基本處于底部。

耿忠強強調，綠城中國已售未結項目的毛利率整體高于已售已結轉項目，也就是說近幾年獲取項目的平均毛利率較高，在15%左右，特別高的能夠超過20%，“相信后續隨著近兩年新獲取項目的交付，毛利率將呈現溫和回升的態勢”。

不過，盈利水平創下低點的綠城中國在銷售端依舊穩健。

報告期內，綠城中國取得合同銷售額約1222億元，位列行業第二，其中自投項目銷售額約803億元，權益銷售額約539億元，均位于行業第五。

對于上半年的銷售策略，副總裁李駿稱，上半年公司緊扣市場節奏和政策機遇，從年初就要求堅持以流速優先、量價平衡為基本原則，在行業整體承壓的背景下抓住了一季度的小陽春。

二季度策略不變，總結下來即“一手抓首開兌現，一手抓存量去化”，持續推進全周期的管理升級，實現新老項目指標的雙重突破。

據李駿介紹，上半年綠城中國首開17個項目，其中價格兌現率達到88%，去化兌現率達到82%，這兩個指標均優于去年全年水平。

存量項目升級“老盤新做”，從營銷上主動推廣、服務煥新，向產品與展示優化調改、尋求突破，強化競爭適配和條線協同，加大人員的激勵傾斜，加大對管理層的考核掛鉤，強化一線團隊動力。

最終，存量項目也超額完成指標，其中2021年及以前的項目完成率達到104%。

下半年，綠城中國將進一步聚焦確定性兌現與持續性價值提升，通過優化資源配置效率、強化“老盤新做”賦能、深化組織協同和激勵機制，進一步夯實經營安全面。

截至6月末，綠城中國可售貨值約2700億元，其中2021年及以前的貨值不到1400億元，占比在50%左右，預計未來3至5年可以完成去化。

至于價格和流速之間的平衡，李駿表示，綠城中國的重心放在高質量去化上，即不會為了沖銷量而盲目降價，也不會為了守價格而拖慢去化節奏。他說公司內部做了劃分，存量項目要全力止損減虧，把資金回籠安全放在第一，新項目盡可能爭取溢價，讓產品力和品牌力得到充分體現。

會上，李駿也作出表態“有信心、也有能力完成全年經營指標”。其曾在今年3月透露，2025年預計綠城中國合共自投項目銷售額有望沖擊1600億元。

為了完成這個目標，上半年綠城中國也在加緊“囤糧”。

孫婉秋攝

行政總裁郭佳峰在業績會上介紹，當前土地市場仍在筑底過程，但分化空前加劇，三四線城市依舊較冷，一二線城市地王頻出，局部熱門地塊風險在加大。

這樣的局面下，綠城中國依舊維持較高的那地標準，要求是“做一成一”。

上半年，綠城中國新增35個項目，權益土地款362億元，新增貨值907億元，一二線城市占比88%。

至于下半年如何，郭佳峰坦言全國市場依舊沒有企穩，尤其是7月、8月的情況低于預期，相比去年同期在向下走，城市間分化明顯，預計下半年土地市場熱度不及上半年，但優質地塊仍維持較高熱度，稀缺性和具備發展潛力的優質地塊值得重點關注和爭取。

他指出，下半年綠城中國會放緩拿地節奏，全年拿地貨值目標將根據下半年的銷售情況和整個階段的現金流進行動態調整，大概會在1200億—1300億元之間，“這個可能性會大一些”。

上半年的“廣積糧”導致負債水平同步升高。報告期內，綠城中國的凈資產負債率較去年底提升7.3個百分點，為63.9%。

截至6月末，綠城中國總借貸規模較去年底增加4.3%至1430.27億元；銀行借款為1169.24億元，較2024年底增加11.8%；銀行存款及現金則較去年底減少8.5%，對應667.95億元。

對于借款規模的增長，耿忠強表示，報告期內綠城中國的有息負債較去年底增加了58億元，原因是公司在上半年抓住了優質地塊集中供應的機會，上半年拿地較多，同時為了盡快實現股東回流，盡快地去做了開發貸，導致銀行貸款階段性增多。

耿忠強稱，與同行相比，綠城中國的負債率偏高，因此后續優化負債結構的整體方向不會變，整體負債總額下降的方向也不會變。其預計，到今年底，公司總負債的額度降幅將與去年差不多。

他強調，負債不是一味地急降，而是會在去庫存、謀發展、降負債之間做好平衡，不斷優化資源配置，提升運營效率。

記者吳典

編輯孫婉秋