一個重要的信號：越秀服務利潤一跌再跌

越秀服務的業(yè)績發(fā)布比較積極，積極的學生早點交卷：越秀服務2025年中期財報顯示，公司的營收增速大幅放緩。業(yè)績發(fā)得早，不代表業(yè)績發(fā)得好。

畢竟，業(yè)績發(fā)布當天，股價馬上就跟著跌了，是投資者用腳投票嗎？

不能算。增收不贈利，核心業(yè)務承壓，進入港股通無望，這怎么能算呢？

第一個信號是，跑速慢了。

2025年上半年，越秀服務實現(xiàn)營業(yè)收入19.62億元，同比微增0.1%，增幅僅200萬元左右。而去年同期其營收增速為29.7%，增速大幅下降，這意味著公司增長動能不足。

這個微增四舍五入相當于沒有增加，去年的營收還同比增長29.7%呢。

從一路奔跑變成了踱步。

同行不一定慢，比如建發(fā)物業(yè)。2025年上半年，建發(fā)物業(yè)實現(xiàn)收入約為18.23億元，較上年同期的16.02億元增長約13.8%。

再比如，萬科，已經(jīng)爆雷的萬科物業(yè)依然很堅挺。今年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入181.4億元，同比增長3.1%；核心凈利潤達13.2億元，同比增長10.8%，凈利潤增速顯著高于營收增速。

第二個信號是，公司毛利率有所下降。以及，一降再降。

整體毛利率從去年同期的25.9%驟降至21.3%，下降4.6個百分點。毛利額更是從5.07億元縮水至4.18億元，降幅近18%。

有個前提，他們是在去年凈利潤暴跌的基礎上接著跌的。2024年，越秀服務的凈利潤為2.86億元，上一年度約為5億元，同比下降42.8%。2024年的凈利率為7.4%，較上一年度的15.5%減少8.1個百分點，主要受商譽減值影響。

今年跌的理由（原因）是什么？

主要是受廣州車位管理費政策性下調(diào)以及基礎物管外拓項目增加但新拓項目毛利率較低等因素影響。

這句話的背后有兩層意思，第一，越秀還沒有完全實現(xiàn)全國化，廣州是他們的大本營，所以廣州的車位費就會導致物業(yè)公司利潤變少。

其次，真的是沒有其他可以寫的理由了。

其他的廣東物業(yè)公司，招商積余、雅生活、碧桂園、華潤萬象等之前都沒有受到單個城市車位費的過多影響，車位這個原因，去年越秀就出現(xiàn)了。

一只蝴蝶扇動了翅膀的效應。

越秀服務上半年公司毛利率為21.3%，相比2024年同期的25.88%下降了4.58個百分點。

另外，公司盈利凈額約2.42億元，同比減少15.6%；凈利率為12.4%，同比減少2.3個百分點，書面語就是，公司在成本控制和盈利能力方面面臨一定壓力，說人話就是利潤一跌再跌。

忘記說了。

2024年，越秀服務實現(xiàn)營業(yè)收入38.68億元，同比增長20%。但銷售成本卻同比增長25.3%。

嗯，該漲的接著漲，上半年漲完下半年漲。

根據(jù)越秀服務發(fā)布的2025年中期業(yè)績公告，2025年上半年其銷售成本為15.44億元，同比增長6.3%。

2024年中期報告時，越秀服務擁有13781名員工，而截至2024年底，其員工數(shù)量銳減至10422名，半年內(nèi)減額3359人。

到2025年的中期，人數(shù)接著往下降，變成了10369人，在越秀的表述中，“2025年上半年，越秀服務打造人機協(xié)同保潔新模式，通過集中化管理和機械化作業(yè)，大幅提升了服務效率和品質(zhì)?！?/p>

所以，人機協(xié)同的新模式，節(jié)省了人力，提高了效果，最終的數(shù)字上體現(xiàn)的是，一萬多人減少了53人？

這里面有兩個不錯的角度，第一“人機協(xié)同”是個好的概念，哪怕就買了3臺三地機器人，也是科技化了一小步，其次，人均服務面積的提升是通過員工基數(shù)少了53人實現(xiàn)的。

利潤一跌再跌的背后！

接著講一個更微妙的地方。應收賬款和應付賬款。

對于應收賬款由2024年同期的7.73億元上升至8.96億元的原因，錢越來越難收，利潤越來越低。

他們說，母公司越秀地產(chǎn)項目較多與民企合作，收款相對慢，且工程類智能化業(yè)務量加大，按照工程完成進度收款，收款周期較長。外拓項目增加也導致第三方應收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)增加。

再看一組數(shù)據(jù)，應付賬款和應付票據(jù)則從上年同期的6.52億元增至7.51億元，增幅為15.2%。

數(shù)據(jù)要對應著看，截至報告期末，越秀服務賬面現(xiàn)金及定期存款為47.91億元，較2024年末再增8900萬元。

這就是說，你賬上趴著將近48個億的現(xiàn)金，但是不給供貨商付錢，然后越秀說自己是“經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正，穩(wěn)居上市物企“現(xiàn)金第一梯隊”？？？

就問你服氣不服氣？

這么多現(xiàn)金，就用來做定存呢？上市公司的進取心呢？這波操作堪稱“現(xiàn)金流管理大師”，是“越式躺平”。

這個背后，是物業(yè)公司的新玩法？

2022年年底，越秀服務在管面積為5170萬平方米，在管面積7231萬平方米，兩年半過去了，外包成本從2.27億增加至去年年底的5.55億，到現(xiàn)在為止，這部分成本依然不低。

2022年是越秀服務成立三十周年，當時，越秀的愿景是不斷提升服務品質(zhì)，推動集團邁向有質(zhì)量的高速發(fā)展之路。

這種高質(zhì)量在三年后并沒有兌現(xiàn)。

微增是增長，但不能說高質(zhì)量的增長。

數(shù)據(jù)顯示，公司上半年合約項目數(shù)量從上年同期的508個增至515個，合約面積增長4.2%至9250萬平方米。在管項目數(shù)量從上年同期的437個增至444個，在管面積增長4.3%至7230萬平方米。非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務的收入為15.92億元，略微下降主要由于非業(yè)主增值服務的收入減少。商業(yè)物業(yè)管理及運營服務的收入為3.7億元，較上年同期增長3.1%。

公司增值服務收入也有所下滑。財報顯示，非業(yè)主增值服務收入3.17億元，同比下降10.7%；社區(qū)增值服務收入5.58億元，同比下降13.48%。主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)整體放緩導致車位銷售協(xié)助服務減少，以及本期房屋裝修業(yè)務規(guī)模小于去年同期。

財報中，非業(yè)主增值服務收入3.17億元，社區(qū)增值服務5.59億元，雙雙同比下滑。

中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，去年至今全國超100個小區(qū)物業(yè)費降了20%-35%，還有至少10家物業(yè)公司扛不住撤了場，行業(yè)好做嗎？個案都不足以支撐到?jīng)Q賽圈。

對更多的投資者來說，這份年報是一面鏡子：沒有更強的概念、不以服務出圈，缺乏能快速提振業(yè)績的大型收并購，非夯實服務能力、優(yōu)化商業(yè)模式時，表面的微增并不足以走入更長的周期。對投資者來說，下一輪驚喜在哪里？

資本市場不傻，業(yè)績發(fā)布當天，股價開盤就跌，截止到收盤，報2.81港元/股，下跌7.57%。

然后，每股中期股息0.088港元，低于去年同期的0.100港元。當下的市值，也無望納入港股通。

投資者喜歡的概念，未來的增長空間，以及對當下的確定性，失望的情緒都攢在股價的表現(xiàn)里了。

他們要的驚喜，絕對不是賬上躺著，一直躺著的那些現(xiàn)金。